Thị trường tuột dốc ngày một nhanh hơn trên cái đất nước bao la này kéo dài đã 5 năm mà vẫn chưa thấy bến bờ. Nhiều kinh tế gia ...
Vũ Đức Hiền/Viễn Đông
Khi giá nhà lên ào ào những năm 2005 sang đầu năm 2006 và vay tiền thật dễ dàng đến độ nói dối cũng vay được tiền, không mấy ai tưởng tượng được rằng chỉ mấy tháng ngắn ngủi sau đó, thị trường địa ốc bắt đầu đổ dốc.
Khi giá nhà lên ào ào những năm 2005 sang đầu năm 2006 và vay tiền thật dễ dàng đến độ nói dối cũng vay được tiền, không mấy ai tưởng tượng được rằng chỉ mấy tháng ngắn ngủi sau đó, thị trường địa ốc bắt đầu đổ dốc.
Thị trường tuột dốc ngày một nhanh hơn trên cái đất nước bao la này kéo dài đã 5 năm mà vẫn chưa thấy bến bờ. Nhiều kinh tế gia tin rằng trị giá nhà cửa còn có thể xuống thấp hơn.
Chỉ số địa ốc của tổ chức nghiên cứu thị trường Standard & Poor's Case-Shiller nói rằng trị giá nhà hiện nay quay trở lại với trị giá của năm 2002, tức thấp hơn thời điểm lên cao nhất (nửa năm đầu 2006) rất nhiều.
Thậm chí, những khu vực thị trường tệ hại nhất, còn tụt xuống tới mức giá trị của thập niên 1990.
Với những tin tức như thế, đối với những người có nhu cầu mua nhà lại là các tin tức tốt. Đây là thời gian thật thuận lợi để mua, làm chủ một căn nhà. Lãi suất tài trợ địa ốc ở nhiều khu vực thị trường chỉ còn 4,25%, nhiều năm trước đây nằm mơ cũng không thấy.
Giá nhà cũng xuống rất thấp nên trở thành cơ hội tốt giúp cho rất nhiều người trở thành chủ nhà. Theo công ty cố vấn địa ốc John Burns Real Estate Consulting Inc., thì có khoảng 15 triệu căn nhà bỏ trống trong năm 2010, tính ra khoảng 3,1 triệu căn nhà bỏ trống nhiều hơn bình thường.
Tình trạng thặng dư quá lố như vừa kể sẽ không kéo dài mãi. Theo công ty Moody's Analytics ước tính, số lượng nhà phải bán vì chủ nhà gặp cảnh khốn đốn tài chính sẽ giảm trong năm 2013. Từ đây, giá nhà sẽ nhích lên dần. Thị trường nhà xây mới hiện cũng chẳng nhúc nhích thêm được bao nhiêu nhưng cũng sẽ không hoàn toàn tuyệt vọng.
Trong khi đó, theo các sự tính toán dân số, số lượng các đơn vị gia cư mới thành hình mỗi năm sẽ gia tăng. Điều này hứa hẹn sẽ làm giảm bớt số lượng nhà trống trên thị trường vào những năm tới.
“Trong khi chúng ta chưa nhìn thấy sự phát triển nhanh chóng của thị trường địa ốc trong một hai năm tới, nhưng hiện cũng tiềm tàng những dấu hiệu dẫn đến sự hồi phục”. Anthony Sanders, giáo sư tài chính địa ốc ở đại học George Mason University nhận xét.
Trong đoản kỳ, chưa thấy có dấu hiệu gì để lạc quan. Thị trường việc làm tăng trưởng rất yếu ớt. Một vài khu vực thì số lượng nhà bị xiết nợ bán lại trên thị trường còn nhiều hơn các nhà do chủ bán lại. Không ít kinh tế gia tiên đoán giá nhà còn có thể xuống thấp hơn nữa trong những tháng tới đây.
Tuy nhiên, những lợi ích về lâu về dài của người làm chủ căn nhà vẫn còn đó chứ không mất. Bởi vậy một số cuộc thăm dò dư luận cách đây không lâu cho kết quả là đa số người Mỹ vẫn tin tưởng vào sự tốt đẹp của sự làm chủ lấy mái nhà che trên đầu.
Hiện nay, chủ nhà có quyền lấy số tiền lời trả nợ trên căn nhà để chống lại thuế lợi tức. Nếu quí vị muốn sơn lại màu vách tường căn nhà mình làm chủ, không phải xin phép ai cả. Muốn trồng cây cảnh nào trong vườn nhà mình, không phải hỏi ai cả. Trên nữa, tại rất nhiều khu vực thị trường, tiền thuê một căn nhà cũng tương đương với số tiền phải trả nợ ngân hàng hàng tháng cho căn nhà mình mua. Một ngày kia, trả hết số tiền nợ, mình ở trong căn nhà mình làm chủ hoàn toàn.
Hãy tưởng tượng, khi nghỉ hưu, mình sống trong căn nhà không phải trả tiền thuê, mà cũng không phải trả tiền nợ ngân hàng, tiền nghỉ hưu của mình được dành hoàn toàn cho các nhu cầu khác.
Năm năm qua, thị trường địa ốc tồi tệ, nhưng nó sẽ không kéo dài vô tận. Thị trường địa ốc ở đất nước này lên lên xuống xuống theo các chu kỳ kinh tế. Nhiều kinh tế gia tin rằng khi vấn nạn nhà bị xiết nợ tràn ngập thị trường đã được đối phó tạm ổn, giá nhà chắc chắn sẽ quay ngược trở lên.
Trong khi trị giá nhà đã giảm mất 7,5% của tháng Tư 2011 so với cùng thời gian này của năm 2010, theo dữ kiện của công ty khảo cứu CoreLogic ở Santa An, quận Cam, nếu bỏ qua các yếu tố liên quan đến nhà bị xiết nợ, thật ra, trị giá nhà chỉ bị giảm mất 0,5%. Đấy là nói chung trên toàn nước Mỹ gộp cả vùng tốt vùng xấu chứ nếu nói riêng rẽ đến các khu vực thị trường không bị tràn ngập bởi nhà bị xiết nợ, rất có thể người ta sống trong các khu vực mà giá nhà đang gần với giá thấp nhất rồi. Sự hồi phục của những khu vực như vậy chắc phải nhanh hơn. Những người có nhu cầu mua nhà mà chần chừ quá đáng sẽ mất cơ hội mua được căn nhà với giá thấp nhất.
Nói tóm lại, có 5 yếu tố chính ảnh hưởng đến chiều hướng thị trường địa ốc mà người mua nhà ở bất cứ thời điểm nào cũng nên lưu ý.
Thứ nhất, số lượng đơn vị gia cư mới thành lập, tức những người trẻ tuổi tách ra khỏi gia đình cha mẹ đi ở riêng. Năm 2005, khi vay tiền rất dễ và giá nhà lên ào ào, có tới 2 triệu đơn vị gia đình mới thành hình. Nhưng đến năm 2008 thì con số này tụt xuống chỉ còn 578.000. Đến năm 2010 thì ngoi lên được 950.000 đơn vị mới, theo công ty nghiên cứu Moody's, và có thể đạt trung bình 1,2 triệu đơn vị cho thập niên tới.
Thứ hai, khi trị giá căn nhà lên quá nhanh, tiền thuê nhà thấp hơn tiền trả nợ hàng tháng trên căn nhà (nếu làm chủ) rất nhiều. Nhưng khi trị giá nhà xuống rất thấp, tiền thuê ngang bằng với tiền trả nợ cho căn nhà (nếu mua làm chủ), nó kích thích người ta mua thay vì thuê khi người ta cảm thấy yên tâm với công việc làm.
Thứ ba, thị trường địa ốc lên dốc nổi hay không tùy thuộc vào tình hình kinh tế. Lợi tức đầu người gia tăng, công việc làm gia tăng sẽ làm cho những người có nhu cầu mua nhà vững niềm tin mà bước chân vào thị trường. Địa ốc hiện nay vẫn ỳ ạch chỉ vì thị trường việc làm vẫn chưa khả quan.
Thứ tư, khả năng vay được tiền mua nhà hay không. Tiền để cho vay mua nhà vẫn sẵn sàng ở các ngân hàng và công ty tài trợ địa ốc nhưng chỉ dành cho những người có điểm số tín dụng cao và có tiểu sử công ăn việc làm vững chãi, lâu dài. Những ai có bản tiểu sử tín dụng nhiều tì vết và việc làm không vững, rất khó mà vay được một món tiền mua nhà.
Trong ba tháng đầu năm nay, tin tức cho hay có đến 10% các ngân hàng tài trợ địa ốc đã xiết chặt thêm tiêu chuẩn cho vay đối với các chương trình tài trợ có nhiều nguy hiểm, theo tài liệu của Ngân Hàng Trung Ương. Cũng vì vay nợ khó khăn, nhiều người xin vay bị nhà tài trợ đòi phải trả trước nhiều hơn đã phải bỏ cuộc. Chỉ có 35% các người ở nhà thuê là đủ khả năng trả trước 3,5% để vay qua các chương trình tài trợ do Tổng Cục Gia Cư (FHA) bảo đảm. Tình trạng khó vay nợ ít nhất còn kéo dài tới cuối năm nay, nếu không muốn nói là còn dài hơn nữa. Dù vậy, trước sau gì, các nhà tài trợ cũng sẽ phải nới tay vì chính họ cũng phải cho vay để kiếm lời.
Thứ năm, tâm lý sợ hãi. Người ta hiểu rất rõ làm chủ một căn nhà có nhiều lợi ích vượt trội đi thuê. Nhưng vì người ta sợ trị giá nhà còn xuống thấp hơn nữa và công việc làm bấp bênh, chỉ có khoảng 66% người Mỹ tin rằng đầu tư vào mái nhà trên đầu của mình là sự đầu tư an toàn, theo cuộc nghiên cứu của Fannie Mae.
Khi tâm lý sợ hãi bị vượt qua, thị trường địa ốc sẽ đổi khác.
Chỉ số địa ốc của tổ chức nghiên cứu thị trường Standard & Poor's Case-Shiller nói rằng trị giá nhà hiện nay quay trở lại với trị giá của năm 2002, tức thấp hơn thời điểm lên cao nhất (nửa năm đầu 2006) rất nhiều.
Thậm chí, những khu vực thị trường tệ hại nhất, còn tụt xuống tới mức giá trị của thập niên 1990.
Với những tin tức như thế, đối với những người có nhu cầu mua nhà lại là các tin tức tốt. Đây là thời gian thật thuận lợi để mua, làm chủ một căn nhà. Lãi suất tài trợ địa ốc ở nhiều khu vực thị trường chỉ còn 4,25%, nhiều năm trước đây nằm mơ cũng không thấy.
Giá nhà cũng xuống rất thấp nên trở thành cơ hội tốt giúp cho rất nhiều người trở thành chủ nhà. Theo công ty cố vấn địa ốc John Burns Real Estate Consulting Inc., thì có khoảng 15 triệu căn nhà bỏ trống trong năm 2010, tính ra khoảng 3,1 triệu căn nhà bỏ trống nhiều hơn bình thường.
Tình trạng thặng dư quá lố như vừa kể sẽ không kéo dài mãi. Theo công ty Moody's Analytics ước tính, số lượng nhà phải bán vì chủ nhà gặp cảnh khốn đốn tài chính sẽ giảm trong năm 2013. Từ đây, giá nhà sẽ nhích lên dần. Thị trường nhà xây mới hiện cũng chẳng nhúc nhích thêm được bao nhiêu nhưng cũng sẽ không hoàn toàn tuyệt vọng.
Trong khi đó, theo các sự tính toán dân số, số lượng các đơn vị gia cư mới thành hình mỗi năm sẽ gia tăng. Điều này hứa hẹn sẽ làm giảm bớt số lượng nhà trống trên thị trường vào những năm tới.
“Trong khi chúng ta chưa nhìn thấy sự phát triển nhanh chóng của thị trường địa ốc trong một hai năm tới, nhưng hiện cũng tiềm tàng những dấu hiệu dẫn đến sự hồi phục”. Anthony Sanders, giáo sư tài chính địa ốc ở đại học George Mason University nhận xét.
Trong đoản kỳ, chưa thấy có dấu hiệu gì để lạc quan. Thị trường việc làm tăng trưởng rất yếu ớt. Một vài khu vực thì số lượng nhà bị xiết nợ bán lại trên thị trường còn nhiều hơn các nhà do chủ bán lại. Không ít kinh tế gia tiên đoán giá nhà còn có thể xuống thấp hơn nữa trong những tháng tới đây.
Tuy nhiên, những lợi ích về lâu về dài của người làm chủ căn nhà vẫn còn đó chứ không mất. Bởi vậy một số cuộc thăm dò dư luận cách đây không lâu cho kết quả là đa số người Mỹ vẫn tin tưởng vào sự tốt đẹp của sự làm chủ lấy mái nhà che trên đầu.
Hiện nay, chủ nhà có quyền lấy số tiền lời trả nợ trên căn nhà để chống lại thuế lợi tức. Nếu quí vị muốn sơn lại màu vách tường căn nhà mình làm chủ, không phải xin phép ai cả. Muốn trồng cây cảnh nào trong vườn nhà mình, không phải hỏi ai cả. Trên nữa, tại rất nhiều khu vực thị trường, tiền thuê một căn nhà cũng tương đương với số tiền phải trả nợ ngân hàng hàng tháng cho căn nhà mình mua. Một ngày kia, trả hết số tiền nợ, mình ở trong căn nhà mình làm chủ hoàn toàn.
Hãy tưởng tượng, khi nghỉ hưu, mình sống trong căn nhà không phải trả tiền thuê, mà cũng không phải trả tiền nợ ngân hàng, tiền nghỉ hưu của mình được dành hoàn toàn cho các nhu cầu khác.
Năm năm qua, thị trường địa ốc tồi tệ, nhưng nó sẽ không kéo dài vô tận. Thị trường địa ốc ở đất nước này lên lên xuống xuống theo các chu kỳ kinh tế. Nhiều kinh tế gia tin rằng khi vấn nạn nhà bị xiết nợ tràn ngập thị trường đã được đối phó tạm ổn, giá nhà chắc chắn sẽ quay ngược trở lên.
Trong khi trị giá nhà đã giảm mất 7,5% của tháng Tư 2011 so với cùng thời gian này của năm 2010, theo dữ kiện của công ty khảo cứu CoreLogic ở Santa An, quận Cam, nếu bỏ qua các yếu tố liên quan đến nhà bị xiết nợ, thật ra, trị giá nhà chỉ bị giảm mất 0,5%. Đấy là nói chung trên toàn nước Mỹ gộp cả vùng tốt vùng xấu chứ nếu nói riêng rẽ đến các khu vực thị trường không bị tràn ngập bởi nhà bị xiết nợ, rất có thể người ta sống trong các khu vực mà giá nhà đang gần với giá thấp nhất rồi. Sự hồi phục của những khu vực như vậy chắc phải nhanh hơn. Những người có nhu cầu mua nhà mà chần chừ quá đáng sẽ mất cơ hội mua được căn nhà với giá thấp nhất.
Nói tóm lại, có 5 yếu tố chính ảnh hưởng đến chiều hướng thị trường địa ốc mà người mua nhà ở bất cứ thời điểm nào cũng nên lưu ý.
Thứ nhất, số lượng đơn vị gia cư mới thành lập, tức những người trẻ tuổi tách ra khỏi gia đình cha mẹ đi ở riêng. Năm 2005, khi vay tiền rất dễ và giá nhà lên ào ào, có tới 2 triệu đơn vị gia đình mới thành hình. Nhưng đến năm 2008 thì con số này tụt xuống chỉ còn 578.000. Đến năm 2010 thì ngoi lên được 950.000 đơn vị mới, theo công ty nghiên cứu Moody's, và có thể đạt trung bình 1,2 triệu đơn vị cho thập niên tới.
Thứ hai, khi trị giá căn nhà lên quá nhanh, tiền thuê nhà thấp hơn tiền trả nợ hàng tháng trên căn nhà (nếu làm chủ) rất nhiều. Nhưng khi trị giá nhà xuống rất thấp, tiền thuê ngang bằng với tiền trả nợ cho căn nhà (nếu mua làm chủ), nó kích thích người ta mua thay vì thuê khi người ta cảm thấy yên tâm với công việc làm.
Thứ ba, thị trường địa ốc lên dốc nổi hay không tùy thuộc vào tình hình kinh tế. Lợi tức đầu người gia tăng, công việc làm gia tăng sẽ làm cho những người có nhu cầu mua nhà vững niềm tin mà bước chân vào thị trường. Địa ốc hiện nay vẫn ỳ ạch chỉ vì thị trường việc làm vẫn chưa khả quan.
Thứ tư, khả năng vay được tiền mua nhà hay không. Tiền để cho vay mua nhà vẫn sẵn sàng ở các ngân hàng và công ty tài trợ địa ốc nhưng chỉ dành cho những người có điểm số tín dụng cao và có tiểu sử công ăn việc làm vững chãi, lâu dài. Những ai có bản tiểu sử tín dụng nhiều tì vết và việc làm không vững, rất khó mà vay được một món tiền mua nhà.
Trong ba tháng đầu năm nay, tin tức cho hay có đến 10% các ngân hàng tài trợ địa ốc đã xiết chặt thêm tiêu chuẩn cho vay đối với các chương trình tài trợ có nhiều nguy hiểm, theo tài liệu của Ngân Hàng Trung Ương. Cũng vì vay nợ khó khăn, nhiều người xin vay bị nhà tài trợ đòi phải trả trước nhiều hơn đã phải bỏ cuộc. Chỉ có 35% các người ở nhà thuê là đủ khả năng trả trước 3,5% để vay qua các chương trình tài trợ do Tổng Cục Gia Cư (FHA) bảo đảm. Tình trạng khó vay nợ ít nhất còn kéo dài tới cuối năm nay, nếu không muốn nói là còn dài hơn nữa. Dù vậy, trước sau gì, các nhà tài trợ cũng sẽ phải nới tay vì chính họ cũng phải cho vay để kiếm lời.
Thứ năm, tâm lý sợ hãi. Người ta hiểu rất rõ làm chủ một căn nhà có nhiều lợi ích vượt trội đi thuê. Nhưng vì người ta sợ trị giá nhà còn xuống thấp hơn nữa và công việc làm bấp bênh, chỉ có khoảng 66% người Mỹ tin rằng đầu tư vào mái nhà trên đầu của mình là sự đầu tư an toàn, theo cuộc nghiên cứu của Fannie Mae.
Khi tâm lý sợ hãi bị vượt qua, thị trường địa ốc sẽ đổi khác.
Viết bình luận đầu tiên
Tin đọc nhiều
MỚI CẬP NHẬT
ĐỌC THÊM
Vay tiền mua nhà lại tăng sau khi FED phát tín hiệu tạm dừng tăng lãi suất
Đơn xin vay tiền để mua nhà tăng 5% trong tuần, nhưng thấp hơn 32% so với cùng kỳ một năm trước. Tiền lời chưa thực sự giảm đủ để ...
Làm thế nào để thành công trong nghề địa ốc?
Làm nghề địa ốc, có bằng địa ốc chưa đủ, phải học hỏi không ngừng, ngành này liên quan đến luật pháp, phải có kiến thức về luật địa ốc.
Phân lời giảm nhẹ, giới xây nhà dễ thở hơn
Tâm trạng của giới xây cất nhà đơn (single home) đã tăng lên bất ngờ vào tháng Giêng, lần đầu tiên trong 12 tháng liên tiếp...