Thị trường địa ốc khó phục hồi sớm

Thursday, 28/10/2010 - 08:22:14

Đây là cái tin người ta muốn được nghe nhất vào lúc các khó khăn trở ngại vẫn bám chặt thị trường địa ốc, khiến nhiều chuyên gia dự báo ...

Những trở ngại theo nhau kéo đến

Vũ Đức Hiền

Nhà bán được trên khắp nước Mỹ hai tháng gần đây nhất khá hơn những tháng trước, nhất là cái tháng 7 khá tồi tệ, theo bản phúc trình của Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ (NAR).

Đây là cái tin người ta muốn được nghe nhất vào lúc các khó khăn trở ngại vẫn bám chặt thị trường địa ốc, khiến nhiều chuyên gia dự báo ngành này khó có thể phục hồi sớm.
Hậu quả, từ giới tiêu thụ đến các nhà tài trợ, đều hồi hộp khi giá trị của địa ốc còn bấp bênh. Trong quá khứ, người ta đã từng được nghe những lời dự báo thật phấn khởi, sáng sủa tới nơi, về một thị trường sẽ ổn định vào cuối năm hay mùa hè này, đại khái vậy. Nhưng ngay sau đó người ta thấy tình thế cứ ỳ ạch mãi mà chẳng thấy khá hay phục hồi chút nào.
Theo định nghĩa giản dị, cái gì không kéo dài được lâu, nó là sự không ổn định. Nhìn vào các dấu hiệu đang xảy ra trong thị trường tài trợ địa ốc, ảnh hưởng đến thị trường địa ốc, người ta sợ rằng những con số phấn khởi mà NAR đưa ra chưa chắc đã tồn tại được lâu.
Thị trường địa ốc đã tự điều chỉnh, tức chậm lại, sau khi tín thuế mua nhà (homebuyers’ tax credit) chấm dứt vào cuối Tháng 4. Người ta đã cố gắng mua nhà khi tín thuế còn hiệu lực, để lấy số tiền chính phủ liên bang “cho không” lên đến 8.000 Mỹ kim, tùy mua nhà lần đầu hay mua nhà khác để ở (nếu đã có nhà rồi, được tín thuế lên đến 6.500 Mỹ kim). Bởi thế, những tháng sau tín thuế, nhà bán được trên thị trường giảm sút hẳn cũng không phải là điều khó hiểu. Số người có khả năng và mua nhà cũng khoảng bằng đó người, nên nếu người ta mua lúc này, người ta sẽ không mua vào lúc khác. Bình thường, mùa hè là mùa kiếm ăn tấp nập nhất của giới hành nghề địa ốc, thì năm nay lại kém hẳn.
Đến Tháng 9, hậu quả của tín thuế mua nhà gần như đã không còn để lại dấu vết, thị trường gần trở lại nhịp độ mua bán của nó. Nó có vẻ như thị trường nhà do chủ bán lại (existing home sales) không còn tồi tệ hơn nữa, nhưng cũng chẳng báo hiệu một nét gì cho thấy nó sẽ vùng lên, phóng nhanh về trước mặt, dù lãi suất tài trợ thật vô cùng thấp.
Nhưng oái oăm thay, sang Tháng 10, thì bùng nổ chuyện các nhà tài trợ hàng đầu Hoa Kỳ thú nhận, có một số “sơ sót” khi tiến hành thủ tục xiết nợ nhà. Bốn ngân hàng và công ty tài trợ gồm cả Bank of America, GMAC, Citigroup và Wells Fargo, đình chỉ việc bán các căn nhà đã xiết nợ hoặc ngưng tiến hành thủ tục xiết nợ một thời gian. Cả nước nhốn nháo. Chính phủ các tiểu bang và chính phủ liên bang chen vào điều tra.
Sự việc được các nhà tài trợ trấn an, là chỉ có một tỉ lệ rất nhỏ hồ sơ “có vấn đề”, còn tất cả đều đúng cách, hợp lệ. Nhưng dù các đại gia nói gì, chính phủ từ các tiểu bang đến liên bang, vẫn tiến hành các cuộc điều tra phối hợp với nhau. Sự việc sẽ còn nhiều gay cấn, chứ không phải dễ dàng qua đi như một cơn gió trái chiều bất chợt đến, bất chợt đi.
Khoảng một phần ba các căn nhà bán được trên thị trường, là nhà do ngân hàng xiết nợ bán lại. Nếu chính phủ các cấp quyết định đòi nhà tài trợ tạm đình hoãn bán nhà đã xiết nợ, và ngay cả đòi tạm ngưng thủ tục xiết nợ, ảnh hưởng đến sinh hoạt thị trường địa ốc chắc chắn không nhỏ.
Nếu nhà đã bị ngân hàng xiết nợ không được tung vào thị trường, số lượng nhà bán được trên phương diện thống kê chắc chắn giảm xuống. Nó cũng ảnh hưởng tới quyết định của giới tiêu thụ, họ sẽ phải đắn đo hơn, đặt câu hỏi rằng người bán nhà có thật sự làm chủ căn nhà hay không.
Không ai biết hoàn toàn chắc chắn rằng cuộc khủng hoảng mới xảy ra và hiện nay có tầm mức tồi tệ thế nào, hoặc nó sẽ chặn việc bán nhà bị xiết nợ một thời gian hay chỉ là chuyện nhỏ, vấn đề kỹ thuật được đối phó nhanh chóng như các ngân hàng trấn an.
Nhiều chuyên gia kinh tế tin rằng, tình thế này sẽ không rõ rệt cho tới khi chính phủ các tiểu bang và liên bang hoàn tất các cuộc điều tra, mà như vậy, thị trường địa ốc sẽ còn tròng trành, chấp chới, chứ chưa ổn định nổi.
Khi vấn đề trên chưa ai biết ra sao, như dộng thêm cho một nhát búa tạ mới, khoản chước giảm vào thuế lợi tức (tax deduction) từ tiền lời trả cho chủ nợ (mortgage interest) bao năm qua, có thể sẽ không còn nữa, nếu đề nghị của một ủy ban hỗn hợp lưỡng đảng về cân bằng ngân sách được chấp thuận. Đề nghị này từng được một ủy ban của thời tổng thống George W. Bush đề nghị trong chương trình cải cách và giản dị hóa thuế vu,ï nhưng đã bị chống đối kịch liệt.
Theo một nguồn tin từ Hoa Thịnh Đốn, khoản chước giảm tiền lời trả cho nhà tài trợ trên căn nhà (mortgage interest), tiền chước giảm thuê người coi con để đi làm (child tax credits), và tiền trả cho bảo hiểm y tế với lợi tức trước thuế (payment for health insurance with pretax dollars), có thể không còn nữa, nếu đề nghị của Ủy Ban Giảm Thâm Thủng Ngân Sách được chấp thuận, để có thể cân bằng ngân sách được vào năm 2015.
Các nguồn tin thân cận từ Ủy Ban vừa nói cho hay, nhiều lắm, các chước giảm nêu trên chỉ được đề nghị giữ lại ở mức thấp cho những người có lợi tức thấp. Ngay cả ngân sách quốc phòng và nhiều chương trình chi tiêu nội địa cũng bị cắt giảm lớn.
Người ta có thể sẽ biết rõ về các đề nghị có được chấp thuận hay không vào tháng 12 tới đây. Nhưng từ đây đến đó, sẽ có nhiều buổi điều trần từ mọi phía, để nghe ý kiến của giới chuyên gia kinh tế tài chính cũng như từ phía ngừơi thọ thuế.
Các ngân hàng, công ty tài trợ, Hiệp Hội Địa Ốc với cả triệu hội viên, chắc chắn sẽ mở những chiến dịch vận động hành lang dữ dội chứ không ngồi yên. Họ từng cho rằng, loại bỏ chước giảm tiền lời vay mua nhà, thì hầu hết mọi người thọ thuế trung lưu sẽ khó còn cơ hội khai bản thuế dài (form 1040), với các khoản chước giảm chống lại thuế lợi tức. Nhờ nó, người làm chủ một căn nhà lấy lại hàng ngàn Mỹ kim mỗi năm. Đây là một trong những lợi ích mà người ta nhắm đến khi mua nhà. Nếu không còn nó, sẽ không hấp dẫn được người ta mua nhà.
Chuyện này khá gay cấn và hồi hộp, ảnh hưởng tới thị trường địa ốc không ít.
Các chuyên gia tài chính cho hay, chính phủ cần tìm những cách nào đó mỗi năm tiết giảm chi tiêu khoảng 240 tỉ Mỹ kim, để hy vọng có thể cân bằng ngân sách quốc gia vào năm 2015, cho dù có loại bỏ tiền lời vay nợ mua nhà trên bản thuế lợi tức cá nhân hay không.
Tài khóa vừa qua, thâm thủng ngân sách Hoa Kỳ lên đến 1,29 ngàn tỉ Mỹ kim, nhiều kỷ lục thứ nhì trong lịch sử thâm thủng ngân sách.
Nhưng liệu tổng thống Obama có thể làm được điều mà tổng thống Bush tiền nhiệm không thực hiện nổi không? Chờ xem.

Viết bình luận đầu tiên