Short sale: Ảnh hưởng thế nào sau khi bán nhà?

Với tình hình kinh tế hiện nay, American dream, giấc mộng làm chủ một căn nhà, có thể trở thành một cơn ác mộng cho nhiều người.

Khi không có tiền trả tiền nhà, và nợ nần chồng chất, thì một trong những giải pháp là bán nhà theo lối short sale. Kỳ trước, chúng tôi có nói đến khái niệm về short sale và việc bán nhà theo lối short sale ảnh hưởng đến credit của chủ nhà thế nào. Tuần này, chúng tôi muốn bàn đến vấn đề mà mọi người quan tâm nhiều nhất, và đặt nhiều câu hỏi nhất khi tính chuyện bán nhà theo lối short sale. Đó là ảnh hưởng của số nợ còn thiếu sau khi bán nhà sẽ như thế nào?

Nếu tôi bán nhà theo lối short sale mà không đủ tiền trả nợ nhà băng thì nhà băng có thể xiết những tài sản khác của tôi để trả nợ không?

Câu trả lời có hay không tuỳ theo trường hợp. Khi bạn dùng căn nhà thế chấp để mượn tiền nhà băng, có 2 loại nợ:

Non-recourse debt: Loại nợ này thì nếu chủ nhà không trả nợ, nhà băng có thể lấy nhà đem bán, nhưng nếu số tiền bán nhà không đủ thì nhà băng sẽ không được xiết những tài sản khác của chủ nhà để trả nợ. Có 2 trường hợp cho loại nợ này:
1. Nếu bạn mượn tiền để mua nhà (purchase money), và bạn ở trong căn nhà này (primary residence), chứ không phải cho mướn, hay là tài sản đầu tư.
2. Nếu người bán nhà cho bạn mượn toàn bộ hay một phần của số tiền để mua nhà (seller carry back).

Recourse debt: Với những món nợ này thì khi chủ nhà không trả nợ, nhà băng có thể lấy nhà đem bán, nhưng nếu số tiền bán nhà không đủ thì nhà băng sẽ có thể tiếp tục đòi nợ trên những tài sản khác của chủ nhà, qua những thủ tục thưa kiện và có được phán quyết của toà.
Những món nợ này gồm có nợ khi bạn tái tài trợ (refinance), nợ dùng căn nhà để thế chấp (home equity line of credit) , hoặc nợ thế chấp bằng căn nhà cho mướn (investment property).

Với những món nợ recourse này thì chủ nợ có thể làm gì?
Với những món nợ này thì khi tiền bán nhà không đủ để trả nợ, chủ nợ vẫn có thể xiết những tài sản khác. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, vì không muốn tốn kém thêm những phí tổn để thi hành được việc này, mà chưa chắc sẽ lấy được tiền, chủ nợ cũng có thể khai phần này vào phần lỗ cuối năm, và chủ nợ sẽ đưa cho chủ nhà mẫu đơn 1099-C để khai thuế. Vì vậy, khi bán nhà theo lối short sale, bạn có thể điều đình với nhà băng để họ đưa bạn 1099-C vào cuối năm, mà không xiết những tài sản khác. 

Khi tiền bán nhà không đủ để trả nợ, số tiền còn thiếu sẽ ảnh hưởng chủ nhà thế nào?
Số tiền còn thiếu nhà băng sẽ được coi là forgiven debt, khi nhà băng gửi cho bạn 1099-C vào cuối năm. Đối với sở thuế, vì bạn không còn phải trả món nợ này, coi như bạn đã có phần lơi nhuận. Theo luật thuế trước đây thì khi nhà băng gửi cho bạn mẫu đơn này, bạn phải khai số tiền này vào thuế lợi tức hàng năm, và phải trả thuế cho phần đó. Tuy nhiên, để giúp cho những người gặp hoàn cảnh khó khăn, bị xiết nhà, hoặc phải bán nhà theo lối short sale, luật thuế mới Mortgage Forgiveness Debt Relief Act đã được ban hành vào cuối năm 2007, và bạn có thể được miễn trừ đóng thuế phần tiền này, nếu hội đủ điều kiện.

Muốn được miễn trừ theo luật thuế mới phải có những điều kiện gì?
Luật thuế miễn trừ này đòi hỏi những điều kiện sau đây:
1. Căn nhà bán theo lối short sale phải là căn nhà bạn ở (primary residence), không phải nhà cho thuê. Nếu là nhà cho thuê (investment property), hay là căn nhà để nghỉ mát (vacation home), thì sẽ không được miễn trừ.
2. Bạn phải dùng căn nhà để thế chấp cho món nợ, và số tiền bạn mượn nhà băng phải là tiền mượn để mua nhà (purchase), xây nhà (build), hay tu bổ căn nhà (substantial remodel). 
3. Việc bán nhà theo lối short sale xảy ra trong năm 2007, 2008 hoặc 2009.
4. Số tiền nợ nhà băng (mortgage balance) không được quá $2.000.000 cho một cặp vợ chồng, $1.000.000 cho một người nếu hai vợ chồng khai thuế riêng (married couple filing  separately).

Sau khi mua nhà, tôi đã tái tài trợ (refinance) thì sao?
Nếu bạn tái tài trợ thì số nợ tương đương với món nợ của nhà băng trước khi bạn tái tài trợ sẽ vẫn được tính vào số tiền miễn trừ của luật thuế Mortgage Forgiveness Debt Relief Act.

Khi refinance, tôi có mượn thêm tiền trong nhà. Nay tôi bán nhà theo lối short sale, cuối năm nhà băng đưa 1099-C cho số tiền tôi nhà băng bị lỗ thì tôi có được miễn thuế cho số tiền này không?
Còn tùy theo số tiền bạn lấy ra để làm gì.  Nếu bạn đã tái tài trợ (refinance) và lấy tiền ra để tu bổ nhà (remodel) và nếu có giấy tờ chứng minh thì bạn sẽ được miễn thuế của phần này. Ngược lại, nếu bạn dùng số tiền mượn ra vào việc khác, chẳng hạn như mua xe, đi vacation, trả nợ, hay để mua căn nhà khác thì tiền thuế sẽ không được miễn trừ. 

Nếu tôi không hội đủ điều  kiện để được miễn trừ theo luật thuế trên thì còn có cách nào khác không?
Nếu món nợ còn thiếu của nhà băng không hội đủ những điều kiện miễn trừ kể trên thì bạn có thể được miễn trừ theo hai cách khác:
1. Insolvency exemption: Nếu số nợ của bạn (liabilities) nhiều hơn tài sản của bạn (total assets) thì bạn sẽ được miễn trừ theo lối này.
Thí dụ: Nếu số nợ của bạn là $200.000, và tổng số tài sản của bạn là $100.000 thì bạn sẽ được miễn trừ $100,000 cho tiền forgiven debt của số nợ để mua căn nhà dùng để ở.
2. Bankruptcy: Nếu món nợ của bạn đã được toà cho xoá nợ theo luật phá sản, thì bạn sẽ không phải đóng thuế cho phần tiền forgiven debt.

Tóm lại, khi bán nhà theo lối short sale, credit của bạn sẽ được hồi phục nhanh hơn là nếu bị xiết nhà theo lối foreclosure, và bạn vẫn có thể ở lại căn nhà đó, mà không phải trả tiền nhà, cho đến khi chủ mới dọn vào. Tuy nhiên, thủ tục của short sale phức tạp, mỗi hồ sơ short sale có thể có những hoàn cảnh khác nhau, vì vậy, bạn nên nhờ một chuyên viên địa ốc có kinh nghiệm trong lãnh vực short sale để có thể giúp bạn thương lượng và bảo vệ quyền lợi cho bạn.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề short sale, không phải là cố vấn luật pháp.  Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077  hoặc E-mail tại  davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster, CA  92683.

Vien Dong Daily News