Quanh Chuyện Cho Thuê và Mướn Nhà

Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran)

Hợp đồng mướn nhà có thể thỏa thuận bằng lời nói (oral contract) được không?

Hợp đồng mướn nhà bằng lời nói giữa chủ nhà và người thuê nhà hoàn toàn hợp pháp, nếu thời gian cho mướn chỉ trong vòng một năm.  Điều bất lợi là nếu có sự bất đồng ý kiến về những điều khoản thuê nhà giữa hai bên, bạn có thể sẽ gặp khó khăn khi chứng minh những gì đã được thỏa thuận.

Tôi nên ký hợp đồng mướn nhà dài hạn hay hợp đồng ngắn hạn?

Sự khác biệt giữa hợp đồng mướn nhà dài hạn (lease) và hợp đồng ngắn hạn (rental agreement) như sau:

Hợp đồng mướn nhà dài hạn nêu rõ thời hạn của hợp đồng, thường là 6 tháng trở lên.  Trong trường hợp bạn dọn đi trước khi hợp đồng hết hạn, bạn có thể sẽ vẫn bị quy trách nhiệm bởi chủ nhà.  Tuy nhiên, hợp đồng dài hạn có lợïi là chủ nhà không được tăng tiền thuê nhà hay trục xuất bạn trước khi hợp đồng chấm dứt.

Hợp đồng thuê ngắn hạn được dùng cho những thời hạn thuê ngắn hơn như hàng tháng, hay hàng tuần, và được tự động gia hạn (renew) sau thời gian hết hạn, cho đến khi một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng, và thông báo cho bên kia biết trước ý định chấm dứt hợp đồng trong  vòng thời gian được ấn định, tùy theo trường hợp.

Nếu tôi muốn thay đổi hợp đồng cho mướn nhà thì tôiï phải  báo trước cho người thuê nhà bao lâu?

Nếu bạn ký hợp đồng dài hạn thì bạn phải chờ hết hạn hợp đồng mới được thay đổi điều kiện.  Tuy nhiên, nếu bạn ký hợp đồng ngắn hạn thì bạn có thể thay đổi những điều kiện đã được ký kết với người thuê nhà như tiền mướn nhà, nếu bạn báo trước cho người thuê nhà về sự thay đổi đó ít nhất là 30 ngày.  Ngoài ra, thời hạn này còn tùy thuộc vào số tiền tăng lên của tiền thuê nhà.  Nếu bạn muốn tăng 10% số tiền thuê nhà hiện tại thì bạn chỉ phải cho biết trước 30 ngày.  Nếu số tiền tăng trên 10% thì bạn phải báo trước cho người thuê nhà là 60 ngày.

Nếu tôi muốn chấm dứt hợp đồng cho mướn nhà thì tôiï phải báo trước cho người thuê nhà bao lâu?

Nếu bạn muốn chấm dứt hợp đồng cho mướn nhà, và người mướn nhà của bạn đã mướn nhà trên một năm, thì bạn phải báo trước cho họ biết 60 ngày.  Nếu bạn cho họ mướn dưới 1 năm, bạn chỉ cần báo trước 30 ngày.

Tôi có cần phải có lý do chính đáng để chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Bạn không cần phải có lý do chính đáng để lấy lại nhà, nếu bạn thông báo cho người thuê nhà biết trước 30 ngày hay 60 ngày, như đã đề cập ở trên.

Tôi phải đóng tiền “security deposit” khi tôi mướn nhà.  Số tiền này dùng để làm gì?

Phần lớn chủ nhà thường đòi hỏi người mướn nhà đặt một số tiền thế chân (security deposit) tương đương với một hay hai tháng tiền nhà.  Số tiền này được dùng trong những trường hợp sau đây:

Để bù cho tiền thuê mà người mướn nhà còn thiếu chủ nhà.

Tiền dọn dẹp sau khi người mướn dọn đi.  Tuy nhiên số tiền này chỉ được dùng để hoàn trả lại tình trạng của căn nhà lúc người mướn mới dọn vào.

Tiền sửa chữa những hư hại do người mướn hay khách khứa của họ gây ra, không kể những hư hao thông thường theo thời gian (normal wear and tear), như thảm cũ hay nước sơn bạc màu đi.  Chủ nhà không được dùng số tiền này để sửa chữa những thiệt hại đã có trước khi ngưới mướn dọn vào.

Nếu ghi rõ trong hợp đồng, chủ nhà có thể dùng số tiền này để thay những đồ dùng trong nhà đã có trước khi ngưới mướn dọn vào, trong trường hợp chủ nhà cho mướn luôn những vật dụng đó.

 Vì vậy, khi bạn mướn nhà, bạn nên có bản liệt kê những vật dụng trong nhà và tinh trạng căn nhà trước khi bạn dọn vào.  Bản liệt kê này nên có chữ ký của bạn và chủ nhà để tránh những bất đồâng hay tranh chấp sau này lúc bạn dọn đi.

Trong hợp đòâng mướn nhà, chủ nhà của tôi ghi là tiền “security deposit” không được hoàn trả lại.  Điều đó có đúng không?

Không.  Điều này trái với luật pháp cho phép. 

Số tiền tối đa chủ nhà có thể đòi tôi thế chân là bao nhiêu?

Ngoài tiền nhà tháng đầu tiên, luậït pháp giới hạn số tiền chủ nhà đòi hỏøi người thuê phải đóng tiền thế chân.  Số tiến thế chân không được quá hai tháng tiền nhà.  Trong trường hợp căn nhà bạn thuê được trang bị (furnished), chủ nhà có thể đòi tiền thế chân lên đến ba tháng tiền nhà. 

Bao lâu thì tôi được hoàn trả lại số tiền “security deposit”?

Sau khi bạn dọn ra khỏi nhà, trong vòng 21 ngày, người chủ nhà phải hoàn trả lại cho bạn đủ số tiền thế chân (security deposit) hay phải gửi cho bạn bản tính tiền ghi rõ những chi phí họ đã trả bằng số tiền này và những biên lai sửa chữa, cùng với số tiền còn lại, nếu có.  Tuy nhiên, chủ nhà không cần phải gửi cho bạn biên lai nếu số tiền sửa chữa dưới $126, hoặc được bạn miễn điều kiện này.

Tôi đang mướn nhà, vậy tôi có nên mua bảo hiểm cho căn nhà tôi đang mướn không?

Thông thường chủ nhà phải mua bảo hiểm cho căn nhà cho mướn.  Tuy nhiên, bảo hiểm này thường chỉ trả cho thiệt hại của căn nhà, không nhất thiết sẽ đền bù những thiệt hại của người thuê nhà.  Trong trường hợp người thuê nhà có lỗi gây ra những thiệt hại cho căn nhà (chẳng hạn người thuê nhà bất cẩn gây ra hỏa hoạn thiệt hại đến căn nhà họ đang mướn, hoặc những căn lân cận), hãng bảo hiểm của chủ nhà có thể sẽ thưa kiện người thuê để đòi lại những tổn phí họ phải trả.

Nếu bạn mua bảo hiểm cho người thuê nhà (renter’s insurance), bảo hiểm này sẽ trả cho những thiệt hại nêu trên.  Ngoài ra, bảo hiểm của người thuê nhà cũng sẽ bảo vệ tài sản của người thuê trong trường hợp bị trộm cắp.

Chủ nhà có được quyền từ chối cho tôi thuê nhà vì lý do tuổi tác của tôi không?

Nếu bạn đi thuê nhà thì luật pháp không cho phép chủ nhà được từ chối cho bạn mướn nhà vì những lý do: tuổi tác, bệnh tật, giới tính, chủng tộc, tôn giáo, giai cấp hay nghề nghiệp.  Tuy nhiên, nếu bạn thuê phòng và ở cùng nhà với chủ nhà thì chủ nhà được quyền ưu tiên cho những người thích hợp với họ thuê, mà không bị ràng buộc bởi những giới hạn trên.

(Xin xem tiếp kỳ tới)

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề cho mướn nhà, không phải là cố vấn luật pháp.  Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại  davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA  92683.