Quanh Chuyện Cho Thuê và Mướn Nhà (II)

Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran)

Tiền thuê nhà phải có được gia hạn đến giữa tháng không?  Bao lâu sau đó thì tôi phải trả tiền phạt vì trễ hạn?

Ngày trả tiền nhà được quy định trong hợp đồng thuê nhà.  Luật pháp không bắt buộc chủ nhà phải cho gia hạn thời gian trả tiền nhà (grace period), vì vậy, sau ngày ấn định trong hợp đồng (thường là đầu tháng), mà bạn không trả tiền nhà, chủ nhà có quyền thu tiền phạt vì trễ hạn (late fee), nếu đã được quy định trong hợp đồng.

Chủ nhà có quyền đòi thêm tiền phạt (late fee) nếu trong hợp đồng có điều khoản về trễ hạn trả tiền nhà (late fee provision).  Tuy nhiên, tiền phạt phải liên quan đến những tổn phí mà chủ nhà phải chịu về sự trễ hạn của người thuê nhà, và không được quá cao so với tiền thuê nhà.  Ngoài ra, khi người thuê nhà viết ngân phiếu không tiền bảo chứng (dishonored/bounced check), chủ nhà có quyền đòi người thuê phải trả tiền phạt của ngân hàng (bank service charge).

Nếu vì lý do tài chánh, tôi không trả đủ tiền nhà, tôi có thể trả một phần tiền nhà để khỏi bị trễ hạn được không?

Mặc dù bạn trả một phần tiền nhà, bạn vẫn bị vi phạm  hợp đồng thuê nhà.  Chủ nhà có thể vẫn nhận một phần tiền thuê nhà của bạn, nhưng vẫn tiến hành thủ tục trục xuất bạn.  Trong trường hợp này, bạn nên điều đình với chủ nhà trước thời hạn trả tiền nhà.  Nếu chủ nhà chịu nhận một phần tiền, và cho bạn thêm một thời gian để trả phần còn thiếu, thì họ sẽ không trục xuất bạn.  Xin ghi nhớ là những thỏa thuận này nên được viết trên giấy tờ, và được hai bên ký kết để có hiệu lực trước luật pháp.

Khi nào thì chủ nhà được quyền vào nhà của tôi?

Chủ nhà được quyền vào nhà của bạn trong những trường hợp sau đây:

- Trong trường hợp khẩn cấp, chẳng hạn như ống nước bị bể, ngay cả ống nước của những căn lân cận, có thể ảnh hưởng đến căn nhà của bạn,

- Nếu người mướn nhà đã dọn đi, hoặc bỏ trống căn nhà mướn.

- Để sửa chữa những hư hỏng cần thiết hoặc những tân trang đã được đồng ý bởi chủ nhà và người mướn nhà.

- Để đưa những người muốn mướn hay mua căn nhà đi xem nhà, hoặc mở cửa cho những công nhân hay inspector làm việc.

Nếu được lệnh của tòa cho phép chủ nhà được vào nhà.

Nếu người mướn nhà của tôi không chịu cho tôi vào nhà thì tôi có thể làm gì?

Trong trường hợp này, bạn nên thông báo qua thư tín cho người thuê nhà về ý định và mục đích vào nhà.  Nếu không phải là trường hợp khẩn cấp, bạn cũng nên cho người thuê nhà có đủ thời gian chuẩn bị, ít nhất là 6 ngày, từ lúc gửi thư.  Sau đó, bạn có thể tiến hành thủ tục trục xuất người thuê nhà, nếu họ từ chối cho bạn hay những người được bạn ủy quyền vào nhà vì những lý do cần thiết nêu trên. 

Chủ nhà có phải báo cho tôi biết trước khi họ vào nhà của tôi không?

Chủ nhà của bạn phải báo cho bạn biết trước ít nhất là 24 tiếng đồng hồ trước khi vào nhà của bạn, trừ trường hợp khẩn cấp.  Trong trường hợp chủ nhà báo cho bạn qua thư tín, chủ nhà phải báo trước ít nhất là 6 ngày.

Chủ nhà của tôi có được vào nhà khi tôi đi vắng không?

Như đã đề cập ở trên, nếu là trường hợp khẩn cấp, chủ nhà không cần phải xin phép bạn, và có thể vào nhà ngay cả khi bạn vắng nhà.  Nếu không phải là trường hợp khẩn cấp, chủ nhà có thể vào nhà sau khi đã thông báo cho bạn biết trước.  Tuy nhiên, chủ nhà chỉ có thể vào nhà bạn ban ngày trong giờ làm việc.

Người mướn nhà của tôi quá ồn ào, tôi có thể đòi nhà lại vì lý do này không?

Nếu người mướn nhà của bạn quá ồn ào, bất kể là ban ngày hay ban đêm, bạïn có thể đòi lại nhà lại vì lý do này, để cho ngưới khác mướn.

Trong hợp đồng mướn nhà, chủ nhà của tôi không cho phép nuôi chó, thì tôi có thể bị đòi nhà lại vì lý do tôi nuôi chó không?

Điều này có thể coi như là bạn vi phạm một trong những quy định trong hợp đồng, và chủ nhà có thể đòi nhà lại, nếu họ muốn.

Nếu tôi ký hợp đồng thuê dài hạn, nhưng cần phải dọn đi sớm hơn hạn định thì tôi có thể cho người khác thuê lại được không?

Trường hợp của bạn cũng thường xảy ra, và có những trường hợp khác, người thuê nhà có thể cần cho thuê phòng, hay cho thuê lại nhà trong thời gian ngắn hạn, chẳng hạn khi bạn đi du lịch trong mùa hè.  Hình thức cho thuê này được gọi là sublease, và bạn vẫn phải chịu tránh nhiệm với chủ nhà như đã ký kết trong hợp đồng thuê nhà.

Điều cần thiết bạn phải làm là duyệt lại hợp đồng thuê nhà về điều khoản cấm hay cho phép sublease.  Nếu hợp đồng cấm cho sublease, bạn phải có sự đồng ý của chủ nhà trước khi cho người khác thuê phòng hay thuê lại nhà.  Đối với người thuê phòng, bạn  nên có hợp đồng trên giấy tờ hoạch định vế tiền thuê, gas, điện nước và những điều khoản giống như hợp đồng thuê nhà mà bạn ký với chủ nhà.  Điều cần nhớ là người thuê phòng sẽ trả tiền thuê phòng cho bạn, và sẽ hòan toàn không có trách nhiệm gì đối với chủ nhà.

Ngoài ra, có một hình thức thuê nhà khác, được gọi là Assignment.  Thí dụ:  Bạn thuê nhà 1 năm, nhưng hai tháng sau, bạn muốn mua nhà khác khi hợp đồng thuê nhà chưa hết hạn.  Trong trường hợp này, bạn cần phải duyệt lại hợp đồng thuê, và nếu cần, xin phép chủ nhà về assignment.  Khác với sublease, người thuê nhà của bạn dưới dạng assignment sẽ trả tiền nhà cho chủ nhà của bạn hàng tháng.  Tuy nhiên, bạn vẫn hoàn toàn chịu trách nhiệm với chủ nhà, nếu người thuê nhà không trả tiền nhà, hay làm thiệt hại đến căn nhà trong thời gian còn trong hợp đồng.   Nếu bạn muốn tránh trách nhiệm này với chủ nhà, bạn có thể điều đình với chủ nhà và người thuê mới để ký lại một hợp đồng mới, nêu rõ là người thuê mới sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm với chủ nhà về điều khoản trong hợp đồng thuê nhà, thay thế bạn.  Hợp đồng này đuợc gọi là Novation.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về những vấn đề liên quan đến chuyện cho thuê và mướn nhà, không phải là cố vấn luật pháp.  Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại  davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA  92683.