Thị trường địa ốc "đìu hiu" khi giá nhà vượt quá mức lương

(he Denver Post/Getty Images)

Bài ĐOAN TRANG

Thời gian gần đây, dường như tuần nào báo chí cũng đăng tải những tin tức rất lạc quan về đời sống, nào là tỷ lệ thất nghiệp dưới 3%, có nhiều công trình xây dựng với những cần cẩu hoạt động liên tục, v.v.. Tuy nhiên, thị trường địa ốc vẫn như buổi chợ chiều, đã giảm nhịp độ một cách đáng kể trong những tháng gần đây. Giá bán đang tăng nhẹ và chậm hơn, thậm chí nhiều nơi giá còn được hạ để thu hút người mua.

Người mua bị đẩy ra khỏi thị trường

Không khí ảm đạm của thị trường địa ốc đã lan đến New York, Seattle và thậm chí San Francisco, các thành phố cho đến gần đây vẫn được xếp hạng trong số các thị trường nhà ở nóng nhất của quốc gia.
Các nhà kinh tế, đại lý bất động sản và công ty xây dựng nhà nói rằng vấn đề cốt lõi ở đây là giá nhà đã vọt lên quá cao so với thu nhập của người dân.

“Nền kinh tế địa phương vẫn còn tuyệt vời, tất cả các nguyên tắc cơ bản đều có đó, nhưng rõ ràng là tiền lương không theo kịp giá nhà. Khi thị trường tiếp tục tăng giá, người mua sẽ bị đẩy ra ngoài,” Steve Danyliw, một chuyên viên địa ốc ở Denver nói.
Rachel Sandoval, 41 tuổi, giáo viên tiểu học của Denver Public Schools, là một trong số ấy. Cô Sandoval có lợi tức khoảng $50,000 một năm. Với lợi tức như vậy, cô có đủ khả năng để mua một nhà chung cư hoặc một căn nhà nhỏ. Nhưng đó là thời gian trước, chứ hiện nay không phải dễ dàng như vậy ở Denver, nơi mà giá bán trung bình cho tất cả các ngôi nhà là $410,000 hồi tháng Tám, và thậm chí giá nhà condo cũng lên tới $300,000 - mức giá mà cô Sandoval gọi là “chẳng khả thi chút nào."

Hiện tại, cô Sandoval đang cùng hai người khác - một là y tá và người kia giáo sư trợ giảng, cùng thuê một căn nhà có một phòng tắm. Họ đã phải làm lịch trình sử dụng phòng tắm rất nghiêm ngặt và yêu cầu mọi người thực hiện đúng theo lịch, vì ai cũng đều phải đi làm đúng giờ. Một người chiếm dụng phòng tắm lâu hơn quy định, sẽ làm cho người kế tiếp trễ giờ làm.

Những người học thức như cô Sandoval và hai người cùng thuê nhà đang phải chấp nhận cuộc sống như vậy trước tình trạng giá nhà cao quá so với mức thu nhập của họ, khiến họ không thể mua nhà được. Sandoval cho biết cô đang nhắm tới tiểu bang Texas, nơi mà giá nhà thì rẻ mà tiền lương lại cao, và cân nhắc cả việc bỏ giảng dạy để tìm kiếm công việc khác có mức lương cao hơn.

Mối đe dọa xây nhà biết chắc không ai mua nổi

Trên toàn quốc, doanh số bán nhà đã giảm 1.5% trong tháng Tám so với một năm trước đó, theo Hiệp Chuyên Viên Địa Ốc Quốc Gia (NAR). Giấy phép xây dựng khu dân cư đã giảm 5.5% so với năm ngoái, theo Bộ Thương Mại. Nhiều nhà kinh tế nói rằng thị trường nhà đất có thể đã trở thành một lực cản trên tổng sản phẩm quốc nội.

Tuy nhiên, sự suy giảm gần đây, dường như không mang lại sự nhẹ nhõm cho người có nhu cầu mua nhà như cô Sandoval. Giá tại Denver vẫn tăng 8% so với năm ngoái, theo chỉ số S & P Case-Shiller. Lãi suất tăng cũng gây trở ngại cho việc mua nhà.

Chỉ có một vài nhà phân tích kỳ vọng giá nhà sẽ sớm giảm. Không giống như bong bóng đầu cơ vào giữa những năm 2000, việc tăng giá gần đây đã được thúc đẩy chủ yếu bởi các nguyên tắc cơ bản về kinh tế. Như ở Denver, từ năm 2010, có nghĩa là chỉ trong vòng 8 năm qua, đã có thêm 300,000 dân cư. Làn sóng dân cư mới đã làm cho Denver trở thành một trong những khu vực phát triển nhanh nhất của đất nước.

Theo lý thuyết trong sách giáo khoa về kinh tế, ở những nơi có giá nhà cao, hoặc là thêm cung, hoặc giảm cầu, hoặc cả hai. Số lượng nhà chưa bán được đã tăng ở Denver và các thị trường khác trong những tháng gần đây, và trang web bất động sản Zillow thấy rằng việc giảm giá đã trở nên phổ biến hơn.

Tuy nhiên trong thị trường địa ốc hiện nay, thực tế khác xa lý thuyết trong sách vở. Có nghĩa là lượng nhà vẫn luôn thiếu, dù gần đây có tăng nhưng vẫn rất ít, trong khi tiến độ của các công trình xây dựng mới đang chậm lại.

Một mặt khác của vấn đề được các đại lý bất động sản địa phương đưa ra về tình trạng doanh số bán giảm là do các chủ nhà không muốn bán nhà vì sợ không thể tìm được nhà mới để mua.

Lãi suất tăng đang làm trầm trọng thêm vấn đề bởi vì người bán sẽ không muốn từ bỏ lãi suất thấp mà họ đang hưởng, một nhà kinh tế học gọi hiện tượng này là hiệu ứng lock-in.

Brant và Annie Wiedel đã bỏ ra hơn một năm để tìm mua được căn nhà ở Denver. Cặp vợ chồng này cho biết cách đây ba năm họ đã xem xét 160 ngôi nhà trước khi bán ngôi nhà ba phòng ngủ ở vùng ngoại ô Lakewood. Cuối cùng họ mua được căn nhà giá $350,000, mà giá trị của nó có thể hơn $500,000.
Vấn đề là khi đó họ được vay với lãi suất 3.5%, trong khi bây giờ lãi suất gần 5%. Vì vậy, một căn nhà với giá mà họ mua được, nhưng phải trả lãi suất cao, thì cũng chẳng khác gì họ phải mua căn nhà có giá cao.

Ở Denver, nhiều khu nhà mới được mọc lên với các tên như Tallgrass, The Enclave và Green Gables Reserve. Hầu hết những ngôi nhà mới ở đây đều được bán với giá khoảng $400,000, và không có nhà nào bán dưới giá $300,000 mà không có trợ cấp của chính phủ. Giá nhà cao quá khả năng của người mua, đã khiến nhiều công ty xây dựng nhà đang tự định giá mà không theo giá thị trường.

Gene Myers, Giám Đốc Điều Hành của Thrive Home Builders cho biết, “Tôi thấy rõ mối đe dọa lớn nhất đối với hoạt động kinh doanh hiện nay là chúng tôi đang xây dựng những ngôi nhà mà biết chắc rằng mọi người không thể mua được.”

Ông Myers và các nhà xây dựng địa phương khác nói nói rõ hơn về giá cả. Cụ thể một lô đất chưa xây dựng đã có giá $150,000, gồm giá đất, giấy phép xây dựng và các loại phí khác.

Các vấn đề khác phổ biến đối với nhiều thành phố như vật liệu xây dựng đã trở nên đắt đỏ hơn, một phần vì thuế quan đối với gỗ xẻ và các sản phẩm khác mà Tổng Thống Trump áp đặt trong năm nay. Chi phí lao động cũng tăng lên, đặc biệt là đối với các công nhân lành nghề.
(Theo CNBC)