Thursday, 17/11/2011 - 12:16:48

Nhà mướn sắp bị tịch thu: phải làm sao?

LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Hiện nay, với tình trạng nhà bị tịch thu (foreclosure) xảy ra khắp nơi tại California, nhiều người mướn và đang ở những căn nhà này rất hoang mang, tiền nhà thì chủ nhà vẫn lấy, mà không biết khi nào mình sẽ phải dọn ra. Nhiều người mướn nhà hoàn toàn không biết căn nhà họ đang ở sắp sửa bị tịch thu và đem bán đấu giá, họ vẫn tiếp tục trả tiền mướn nhà. Khi biết được căn nhà bị nhà băng tịch thu, nhiều người lo lắng là cảnh sát có thể bất thình lình đến bất cứ lúc nào và đuổi họ ra khỏi nhà. Nếu bạn là người thuê nhà của căn nhà bị nhà băng tịch thu, và có nỗi lo lắng này, bạn có thể yên tâm.
Theo luật trước đây, nếu món nợ của chủ nhà vay nhà băng (mortgage) có trước khi họ ký hợp đồng cho bạn mướn nhà, thì chủ nhà không trả tiền nhà cho nhà băng, và căn nhà bị nhà băng tịch thu đem bán theo lối foreclosure thì hợp đồng của bạn với chủ nhà sẽ bị vô hiệu hóa. Điều này thường được biết theo luật “first in time, first in right”. Tuy nhiên, sau tháng 5-2009, luật của liên bang đã được ký để bảo vệ người mướn nhà. Vì vậy, ngay cả những người muốn mua nhà theo lối nhà băng tịch thu (foreclosure) cũng nên biết để cân nhắc những lợi hại trong việc mua bán nhà, nếu căn nhà họ mua hiện đang còn người đang ở trong nhà. Trong trường hợp này, người chủ mới có thể không lấy căn nhà lại được trước 90 ngày hay lâu hơn nữa. Theo luật mới, quyền lợi của người mướn nhà (tenants) hay người hiện còn đang ở trong nhà, còn tùy thuộc vào hợp đồng và sự liên hệ của họ với chủ nhà cũ và chủ nhà mới.
- Người ở trong nhà chính là chủ nhà cũ trước đây: người chủ mới chỉ cần đưa giấy báo cho chủ nhà trước là họ phải dọn đi trong vòng 3 ngày.
- Người ở trong nhà là thân nhân của chủ nhà trước đây, chẳng hạn như vợ, chồng, bố, mẹ hay con cái của chủ nhà cũ, và người chủ cũ không hề ở trong nhà, hoặc không còn ở trong nhà: người chủ mới cần đưa giấy báo là họ phải dọn đi trong vòng 60 ngày.
- Người ở trong nhà không có liên hệ gia đình với chủ nhà trước đây, mà chỉ là người mướn nhà theo hợp đồng hàng tháng (month-to-month rent): người chủ mới cần đưa giấy báo là họ phải dọn đi trong vòng 60 ngày.
- Người ở trong nhà không có liên hệ gia đình với chủ nhà trước đây, mà chỉ là người mướn nhà theo hợp đồng dài hạn (6-month or 1-year lease):
1. Nếu người chủ mới sẽ ở căn nhà này: người chủ mới cần đưa giấy thông báo là những người mướn nhà phải dọn đi trong vòng 90 ngày.
2. Nếu người chủ mới sẽ cho mướn căn nhà: người mướn nhà sẽ thành người mướn (tenants) của người chủ mới, và có thể ở lại cho đến hết hợp đồng cũ.
Tuy nhiên, muốn được sự bảo vệ của những điều luật trên đây, bạn cần phải có một hợp đồng rõ ràng trên bản văn với chủ nhà cũ, và phải chứng minh được là bạn vẫn trả tiền thuê nhà trong vòng 3 tháng vừa qua, và tiền thuê mướn không được quá thấp dưới giá thị trường.

Làm sao tôi biết được căn nhà sắp bị tịch thu?
Chủ nhà không bắt buộc phải thông báo cho bạn biết về việc căn nhà sắp bị tịch thu, tuy nhiên, trước khi căn nhà sắp được bán đấu giá, nhà băng phải dán thông báo “Notice of Sale” trên cửa nhà, ít nhất là 20 ngày trước ngày bán nhà.

Trong thời gian còn ở trong căn nhà bị tịch thu, tôi phải trả tiền nhà cho ai?
Bạn phải trả tiền nhà cho người chủ cũ cho đến khi căn nhà được bán, khi đó, bạn bắt đầu trả tiền nhà cho người chủ mới.

Nếu tôi không trả tiền nhà thì sao?
Mặc dù căn nhà bạn đang ở nằm trong tình trạng bị tịch thu, bạn vẫn có nhiệm vụ trả tiền nhà cho chủ nhà. Nếu bạn không trả, họ có thể làm thủ tục đuổi nhà (eviction), và đòi tiền nhà, có thể cả tiền luật sư phí. Ngoài ra, điều này sẽ ảnh hưởng đến credit của bạn sau này.

Tôi đã trả tiền nhà tháng này cho chủ cũ rồi, nay chủ mới lại đến đòi tiền nhà, tôi có phải nợ chủ mới không?
Nếu bạn có bằng chứng là bạn đã trả tiền nhà cho chủ cũ, bạn không còn nợ chủ mới tiền nhà tháng này nữa, mặc dù việc bán nhà đã xảy ra giữa tháng, và chủ mới có quyền thu tiền nhà của bạn bắt đầu tháng tới.

Làm sao tôi biết được ai là chủ căn nhà hiện thời để trả tiền nhà cho đúng người?

Nếu cả hai chủ cũ và chủ mới đều đến đòi tiền nhà của bạn, bạn có thể yêu cầu chủ nhà mới cho coi giấy tờ thay đổi chủ quyền đã file với quận, hoặc bạn có thể liên lạc với County Recorder để biết chắc ai là người chủ hiện thời của căn nhà. Nếu việc bán nhà chưa hoàn tất, hay bị hoãn lại, bạn vẫn phải trả tiền nhà cho chủ cũ. Trong trường hợp bạn không biết rõ ai là chủ nhà chính thức, bạn có thể giữ tiền nhà lại, và viết thư cho cả hai bên là bạn giữ tiền nhà lại cho đến khi bạn biết rõ chủ quyền của căn nhà để trả đúng chỗ. Ngoài ra, bạn cũng nên cẩn thận để tránh việc bị những người lường gạt, lợi dụng những căn nhà bị tịch thu và mạo danh chủ mới để thu tiền nhà của bạn.

Tôi nghe nói chủ nhà mới trả tiền cho tôi nếu tôi đồng ý dọn ra, điều này có đúng không?
Chủ nhà mới có thể thương lượng với bạn để trả cho bạn một số tiền nếu bạn đồng ý dọn ra sớm hơn thời hạn luật pháp cho phép họ lấy lại nhà. Điều này thường được gọi là “Cash for keys”. Nếu bạn muốn dọn ra theo lối này, bạn cần biết rõ là người thương lượng với bạn phải có thẩm quyền và việc này phải được viết rõ ràng trên bản văn trước khi bạn dọn ra. Tuy nhiên, việc trả tiền này hoàn toàn tùy thuộc vào người chủ nhà mới. Không phải bất cứ căn nhà nào bị tịch thu, chủ nhà mới đều bắt buộc phải trả tiền để bạn dọn ra.
Những điều luật trên đây không hoàn toàn áp dụng cho những căn nhà cho mướn theo Section 8 Housing. Nếu căn nhà bạn mướn nằm trong trường hợp này, bạn nên liên lạc với cơ quan Housing địa phương để biết thêm chi tiết và được bảo vệ quyền lợi của mình.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát tại California về vấn đề liên quan đến việc mướn những căn nhà bị tịch thu, không phải là cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng luật sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 830-4077, hay e-mail tại davidtran@dktran.com, hoặc gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst Street, Westminster CA 92683.
Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp