Nên mượn tiền lời cố định hay thả nổi?

LS. Trần Khánh Hưng

Với thị trường địa ốc hiện nay, và tiền lời đang thấp nhất trong vòng mấy chục năm qua, bây giờ là thời điểm rất thuận tiện để chúng ta mua nhà, nếu có khả năng; hoặc tái tài trợ căn nhà của chúng ta để có được lãi suất thấp nhất. Khi vay mượn hay tái tài trợ, câu hỏi thường đặt ra là “Nên mượn tiền lời cố định hay thả nổi?”. Quyết định này sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến tài chánh của bạn trong nhiều năm tới. Câu trả lời là tùy theo hoàn cảnh và trường hợp của mỗi người.

Lãi suất cố định được tính như thế nào?
Lãi suất cố định sẽ không thay đổi trong suốt thời gian bạn vay tiền, 15 năm hay 30 năm, bất kể sự thay đổi của lãi suất trên thị trường trong suốt thời gian này.
Những điểm lợi của lãi suất cố định là:
- Lãi suất cố định tương đối đơn giản, dễ hiểu, nhất là cho những người mới mua nhà, vay mượn, hay không mấy quan tâm đến thị trường địa ốc.
- Tiền lời và tiền trả hàng tháng không thay đổi, mặc dù lãi suất trên thị trường có thể tăng vọt, nhờ vậy có thể tính toán những chi tiêu khác trong gia đình.
- Không phải lo lắng, vui buồn theo lãi suất của thị trường trong nhiều năm, suốt thời gian vay nợ.
Những điểm bất lợi cuả lãi suất cố định là:
- Lãi suất cao hơn lãi suất thả nổi, vì vậy bạn phải trả tiền lời nhiều hơn.
- Tiền lời cố định nên sẽ không được lợi trong trường hợp lãi suất của thị trường đi xuống.

Lãi suất thả nổi được tính như thế nào?
Thông thường những chương trình tiền lời thả nổi sẽ được bắt đầu bằng tiền lời cố định trong 1 năm, 3 năm hay 5 năm, tùy theo chương trình. Sau đó, lãi suất sẽ thay đổi, tính theo index của Treasure Bills (T-Bills), hay 11th District Cost of Funds (COFI), hoặc London Interbank Offered Rates (LIBOR), cộng với margin, thường là từ 2% đến 3,5%. Tuy nhiên tiền lời chỉ tăng thêm tối đa cho mỗi năm, gọi là annual cap, và tối đa cho toàn thời gian mượn nơ, gọi là lifetime cap. Thí dụ tiền lời bắt đầu là 5%, annual cap là 2%, lifetime cap là 6%, như vậy mỗi năm chỉ được tăng thêm 2%, và tối đa lãi suất sẽ là 11%.
Những điểm lợi của lãi suất thả nổi là:
- Thời gian đầu lãi suất thấp hơn lãi suất cố định, vì vậy tiền trả hàng tháng sẽ ít hơn, hoặc số tiền mượn được sẽ nhiều hơn.
- Trong thời gian lãi suất tiếp tục đi xuống, người vay tiền sẽ được trả tiền lời thấp hơn mà không cần phải tái tài trợ lại.
- Trong thời gian tiền trả hàng tháng thấp hơn lãi suất cố định thì nguời vay nợ có thể dùng số tiền để dành được vào những việc khác, hay đầu tư vào những nơi có thể có lợi hơn.
- Nếu mượn tiền trong thời gian ngắn hạn thì tổng số tiền lời trả ít hơn.
- Điều kiện dễ dàng được nhà băng chấp thuận cho vay tiền hơn đi theo chương trình lãi suất cố định.
Những điểm bất lợi cuả lãi suất thả nổi là:
- Tiền lời có thể tăng lên rất nhiều so với tiền lời lúc bắt đầu mượn nợ.
- Nhiều người không biết rõ cách tính lãi suất thả nổi nếu không được giải thích tường tận. Vì vậy nhiều người có thể không biết rõ lãi suất họ có thể phải trả trong tương lai.
- Mỗi nhà băng có thể có những điều lệ khác nhau về margin, cap, adjustment index, v.v.. Chẳng hạn, có những chương trình lãi suất thả nổi không giới hạn (cap) cho lần đầu tiên thay đổi lãi suất. Thí dụ nếu lãi suất thả nổi bắt đầu là 5%, giới hạn mỗi năm (annual cap) là 2% và tối đa tăng (lifetime cap) là 6 %, nghĩa là mỗi năm tiền lãi suất không được tăng thêm hơn 2%, và lãi suất tối đa sẽ không được quá 11% (5% lúc đầu + 6% lifetime cap). Tuy nhiên, điều này có thể không áp dụng cho lần thay đổi đầu tiên, như vậy nếu lãi suất của thị trường tăng vọt thật nhanh, thì lãi suất có thể tăng đến 11% ngay vào lần thay đổi lãi suất đầu tiên.
Khi quyết định nên chọn loại lãi suất nào, bạn nên dựa vào những yếu tố sau đây:
1. Thị trường lãi suất hiện nay thế nào?
Nếu lãi suất còn đang cao, và có khuynh hướng đi xuống thì nếu bạn đi chương trình thả nổi, bạn vẫn được lợi, lãi suất sẽ đi xuống khi đến thời hạn thay đổi lãi suất mà bạn không cần tái tài trợ.
2. Bạn dự định sẽ giữ căn nhà này bao lâu?
Nếu bạn dự định sẽ bán nhà hay tái tài trợ lại (để trả thêm vào tiền vốn lấy thêm trong vòng vài năm tới thì đi chương trình thả nổi có thể lợi hơn vì bạn vừa được tiền lời thấp lúc đầu, và nếu sau này tiền lãi suất có lên thì bạn đã bán nhà hay tái tài trợ, nên không bị ảnh hưởng nhiều. Nếu bạn tính định cư ở một nơi trong nhiều năm thì nên đi lãi suất cố định để khỏi phải vui buồn, hay lo sợ phập phồng mỗi khi lãi xuất thị trường tăng lên.
3. Bao lâu thì lãi suất thay đổi một lần, lãi suất mới được tính vào lúc nào?
Chương trình thả nổi, sau thời gian lãi suất cố định như đã đề cập ở trên, sẽ thay đổi mỗi năm. Lãi suất mới được tính khoảng 45 ngày trước ngày lãi suất mới có hiệu lực. Có nhiều chuơng trình thả nổi thay đổi lãi suất mỗi 6 tháng, hay có khi hàng tháng. Bạn nên tránh những chuơng trình này nếu không muốn có sự thay đổi quá nhiều.
4. Bạn có thêm lợi tức trong tương lai không?
Nếu vì lý do nào đó mà bạn phải đi chương trình thả nổi và không biết chắc lãi suất sau nào có tăng nhiều không, thì việc bạn có thêm lợi tức trong tương lai sẽ giúp bạn đỡ lo lắng nếu không kham nổi tiền nhà hàng tháng.
5. Nếu lãi suất lên cao tối đa, liệu bạn có thể kham nổi tiền nhà hàng tháng?
Đây là rất yếu tố quan trọng để quyết định việc bạn có nên đi chương trình thả nổi không. Không ai biết chắc việc gì sẽ xảy ra trong tương lai, lãi suất mà bạn phải trả sẽ dựa trên nhiều yếu tố như thị trường địa ốc, lạm phát, kinh tế, chính trị, v.v.. Bạn nên có đủ khả năng tài chánh để trả nợ trong trường hợp tệ nhất, để khỏi bị mất nhà.
Khi xét đơn cho vay tiền, nhà băng dựa vào điểm số debt ratio, nghĩa là lấy số tiền trả tất cả nợ mỗi tháng (tiền nhà, tiền xe, tiền credit card, v.v.) chia cho số tiền kiếm được hàng tháng. Mười năm trước, con số này phải không quá 30% 35%, tuỳ theo nhà băng. Hiện nay, vì muốn tạo điều kiện dễ dàng cho khách hàng, có nhiều nhà băng đã nâng điểm số này lên đến 50 đến 55%. Điều này làm cho người đi vay có thể mượn số tiền nhiều hơn, và tuy có thể trả nổi nợ hàng tháng trong thời gian đầu, nhưng đến khi lãi suất thả nổi tăng lên, nhiều người đã không kham nổi và có thể bị mất nhà.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề lãi suất khi vay mượn tiền, không phải là cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster, CA 92683.