Thursday, 17/03/2022 - 08:20:27

Cò đất kêu đói, thị trường đất loạn


Những ngôi nhà bị đập bỏ, những mảnh đất mới ra lò trở thành miếng mồi ngon cho cò đất. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)


Bài NGUYÊN QUANG

Có thể nói rằng tình trạng loạn thị trường đất tại Việt Nam đã phát triển đến mức không thể quản lý được. Và tình trạng các nhóm cò đất mọc ra như nấm với đầy đủ tên tuổi, pháp nhân của một doanh nghiệp trong khi thực lực thì không có đã khiến cho thị trường đất vốn biến động càng trở nên hỗn loạn. Tuy nhiên, vấn đề mấu chốt lại nằm ở phía quản lý nhà nước, và cho đến thời điểm này, nếu chính phủ không kịp thay đổi một số vấn đề, thì hệ quả của nó vô cùng hệ trọng.


Cò đất mọc như nấm sau mưa


Không như dự đoán, người ta nghĩ rằng sau những đợt bùng phát dịch, chết chóc, người bỏ chạy, đói khổ, mệt mỏi và đau đớn khủng khiếp… thị trường đất sẽ trầm lắng, thậm chí chẳng còn mấy ai nghĩ tới chuyện buôn bán đất đai, bởi nguồn tài chính cạn kiệt. Nhưng không phải vậy, một vài cơn sốt đất ảo mọc lên ở một số tỉnh thành và sau đó là cả một thị trường lớn bị náo loạn, đương nhiên sự náo loạn này có tính ảo, nhưng lạ ở chỗ cái ảo lại có đất sống.


Phân khúc đất giá rẻ cho người thu nhập thấp không bị ảnh hưởng nhiều giữa thời dịch giã. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)

Chị Thùy, một người làm dịch vụ môi giới đất ở tỉnh Bình Phước, chia sẻ, “Chuyện mua – bán đất vẫn còn tồn tại chứ không trầm lắng như dự đoán, có điều cò đất mọc ra khủng khiếp quá, các công ty cũng nhảy ra làm cò.”

“Theo chị, do đâu có tình trạng này?”

“Thị trường đất ở phân khúc bình dân vẫn rất tốt, bởi phân khúc này có giá mềm, vừa với túi tiền của người lao động. Đương nhiên trong thời đất sốt thì một mảnh đất mua vài ba trăm triệu, để một năm có thể lên vài tỉ đồng, chỉ cần có dự án gần đó là lên vèo vèo, còn bây giờ thì bán ra cũng có lời nhưng không đáng kể, có thể cao hơn giá gốc 30%, như vậy, lời 30% trong thời kỳ dịch bệnh, kinh tế khó khăn là tốt rồi. Hầu hết những người đầu tư đất bằng tiền nhàn rỗi, tiền có được từ túi mình đều kiếm được lời trong thị trường đất. Chỉ có những người vướng ngân hàng và những người đầu tư khát nước kia mới chết thôi! Còn với người lao động, nhu cầu rời bỏ thành phố, về quê tìm miếng đất vừa túi tiền mua dựng nhà rồi từ từ tìm việc ở quê là rất đông. Tôi nghĩ như vậy cũng tốt, giúp cân bằng nguồn lao động, khỏi có dồn ứ ở thành phố… Riêng cái vụ các công ty chuyển qua cò đất là do họ đang khát nước đó, chết chùm như chơi!”


Nhiều dự án ma được vẽ nên giữa lúc dịch giã tràn lan. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)

“Khát nước là sao chị, tôi vẫn chưa rõ từ lóng này?”

“Thời kỳ đất đai tăng giá vùn vụt, hầu hết các công ty bất động sản có qui mô vừa đều nhắm vào hai hướng, một hướng làm môi giới, dịch vụ, hướng còn lại có tính đánh bạc, đó là đầu tư vào dự án. Mà khi đầu tư, người ta dùng pháp nhân công ty để vay vốn và mua, thậm chí có những miếng đất đang tranh mua, người ta dùng đến thế lực xã hội đen giữ chân và vay lời nóng để mua được. Nhưng đùng cái, đất đứng sựng, thị trường đóng băng, vậy là các công ty này nhảy tưng tưng với lãi suất ngân hàng, rồi lãi suất xã hội đen, mà lãi suất xã hội đen là kinh khủng nhất, nó lên xoành xoạch, chừng hai năm là xem như gấp đôi nếu hàng tháng không trả tiền lời được. Thậm chí có khi mua một miềng đất, mượn tiền xã hội đen để bù nửa miếng, đến khi trả cho họ, phải đến hai miếng, mang hai cái bìa ra bán cho họ mới trả hết lời và gốc. Chính vì vậy, các công ty này chết như rạ. Và hầu hết để tồn tại, chuyển qua nhảy cò.”


Kinh tế khó khăn, cò đất như nấm mọc sau mưa. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)

“Nhảy cò nghĩa là sao hả chị?”

“Nghĩa là thứ tâm lý nôn nóng, lo lắng, sợ sệt và bất chấp trong làm ăn. Cứ thấy tình hình đất đai ngày càng đứng hình thì bằng mọi giá quậy cho thị trường náo động lên, một là lừa khách vào tròng, hai là kiếm chênh lệch. Tình trạng một công ty bất động sản ở tỉnh Bình Phước này vừa rồi tổ chức đồn đoán tỉnh sắp xây sân bay, sau đó đưa cò về đóng vai doanh nghiệp mua tới mua lui, đất phóng giá gấp năm, mười lần so với thị trường, sau đó ôm tiền bỏ chạy, nhà đầu tư nằm chết như mực khô, rồi gần đây là tình trạng một công ty khác livestream buổi đấu giá đất với các doanh nhân chạy như vịt sổng chuồng để chốt giá các lô đất. Rõ ràng, nhìn vào là đã thấy lừa đảo và không chuyên nghiệp. Bởi doanh nghiệp thứ thiệt người ta đâu có rảnh mà làm ba cái chuyện chạy tới chạy lui tào lao, vớ vẩn vậy, hơn nữa đất thì đầy rẫy ra đó, hà cớ gì phải xúm xít tranh mua tranh bán.”


Mất phương hướng, đó là tình trạng chung khi bàn về thị trường nhà đất lúc này. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)

“Theo chị, tại sao lại tồn tại lắm trò như vậy?”

“Do cơ chế quản lý của mình không đuổi kịp thị trường, thực sự là vậy. Ví dụ như công ty, ngay cả việc cấp giấy phép kinh doanh, người ta cấp cho hàng chục lĩnh vực kinh doanh trong một giấy phép nên công ty nào cũng có thể nhảy ra làm cò, cho vay trá hình, đủ các kiểu, thậm chí sản xuất, bán kit test… Khi mọi thứ náo loạn thì các ông mới quản lý bằng cách cấp phép. Đây là kiểu làm việc của nông dân lên ngồi ghế sa lông văn phòng. Nghĩa là sao? Nghĩa là tư duy của các nhà quản lý còn ở tầm nông nghiệp, nhưng khi làm quản lý thì ngồi ghế sa lông, máy lạnh và phán, ra quyết định, ngoài kia thị trường nó biến động ra sao, đường đi nước bước của nó như thế nào, các ông không biết, chỉ nghe báo cáo của cấp dưới, mà các báo cáo của cấp dưới có thể viết ở quán nhậu, karaoke hoặc quán cà phê. Đâm ra mọi thứ luôn bị qua mặt, và đám cò cuốc, làm ăn gian dối mới có đất sống.”


Nguy cơ rối loạn…



Chung cư chật chội và xuống cấp vẫn không thể là bãi đáp tốt cho nhu cầu của người lao động. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)

Trong kinh doanh đất đai, có một thứ niềm tin để người ta tin rằng khi chạm vào lĩnh vực này, không bao giờ sợ thất bại nếu như có thực lực về vốn liếng, đó là con người ngày càng thêm đông đúc, nhu cầu làm nhà ngày càng nhiều mà đất đai thì không nở thêm ra. Nhưng, mối nguy cơ trong lĩnh vực này lại đến từ cơ chế, chính cơ chế đã khiến cho hầu hết những người kinh doanh đất đai bỗng chốc giàu phất lên, rồi bỗng chốc thành phá sản.

Anh Hiệu, một tiến sĩ kinh tế, chia sẻ, “Về mặt cơ chế, đất đai ở Việt Nam sẽ phải đối mặt với sự hỗn loạn trong tương lai.”


Phân khúc đất giá thấp, đất có giá bình dân vẫn ổn định, điều này chưa mở ra cơ hội cho người lao động làm nhà. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)

“Anh có thể vui lòng nói rõ hơn không?”

“Câu trả lời sẽ là một câu hỏi, vì sao đất dự án luôn sốt và luôn tạo ra sốt ảo? Trả lời được câu hỏi này, thì hiểu được đôi phần bản chất. Bởi vì sao, vì đất dự án có ba cái đeo bám, cái thứ nhất là cơ hội phát triển, cái thứ hai là tính bảo chứng và cái thứ ba là cơ hội thanh khoản khi cần thiết. Cái thứ nhất thì ai cũng rõ rồi, đất dự án thì mọi thứ được vẽ ra rõ ràng, có nhà nước bảo chứng nên người ta xông vào mua, khi thị trường sôi động thì có cả tranh mua. Còn cơ hội phát triển thì đất dự án luôn đi kèm nhiều thứ cơ cơ sở an sinh xã hội, cơ sở phúc lợi xã hội, nên người ta sẽ nhào vô mua – bán. Đó là chuyện trước đây, còn gần đây, các công ty, đặc biệt các nhóm lợi ích bắt đầu giở quẻ, họ vẽ ra các dự án ma để lừa. Mà cũng do cơ chế cấp phép. Ví dụ như cấp phép cho một công ty làm thủy điện, trong khi đó giấy phép lại có cả lĩnh vực kinh doanh địa ốc, rồi lâm nghiệp… Để rồi khi tiến hành, người ta nhắm vào khai thác gỗ lòng hồ, tìm cách hợp thức hóa một số mảnh rừng để làm du lịch sinh thái… Và chuyện đâu chỉ có vậy!”


Nhìn đâu cũng thấy qui hoạch đất, nhưng thực mua và thực bán thì lại rất hạn chế. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)

“Theo anh thì cái lõi của vấn đề hỗn loạn thị trường nằm chỗ nào?”

“Tôi mới nói rồi đó, cơ chế rời rạc, cấp phép hỗn loạn và không gom vào lĩnh vực cụ thể, tính ràng buộc trong kinh doanh cũng như đạo đức kinh doanh không được đề cập trong văn bản cấp phép kinh doanh. Đây là kẽ hở quá lớn khiến cho đạo đức kinh doanh xuống cấp trầm trọng và nhà đầu tư treo đầu dê bán thịt chó. Khi thị trường náo loạn thì thành phần cho vay nặng lời nhảy vào, khi thị trường có biến cố, đứng hình thì hệ lụy của nó phát sinh, kết quả là hầu hết các dự án đều có vấn đề. Trước đây đất dự án là miếng mồi béo bở cho nhà đầu tư, còn bây giờ, nó là miếng ngon tẩm thuốc độc. Và hiện tại, có quá nhiều dự án treo, nhà đầu tư đã nộp tiền ba năm, bốn năm mà chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất nên đâm ra bất mãn và nợ chồng nợ, còn chủ dự án thì bỏ chạy, bốc hơi. Kết cục là nhà đầu tư đòi nợ ở chính quyền, và chính quyền trở nên lúng túng. Thực ra, chính anh đã giăng bẫy anh chứ chẳng ai khác!”


Phá rừng, xẻ núi để lấy mặt bằng và khối lượng đất đá lấp ao hồ, thị trường nhà đất nhanh chóng biến mọi thứ thành bình địa. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)

“Theo anh, có cách khắc phục không?”

“Có chứ, nhưng câu chuyện này lại nằm ở quản lý vĩ mô và chiến lược lãnh đạo lâu dài, rất tế nhị!”


Vườn rộng ở quê lại trở thành thứ cơ hội khác cho nhà đầu tư du lịch sinh thái. (Nguyên Quang/ Viễn Đông)


Ba chữ “rất tế nhị” của anh cũng đủ nói lên tương lai cũng như sự rối loạn của thị trường địa ốc tại Việt Nam trong thời gian tới.

Viết bình luận đầu tiên
advertisements
advertisements
Bình luận trên Facebook
advertisements
advertisements