Một chuyên viên địa ốc đang dùng điện thoại để thâu hình video cho khách có thể xem ngôi nhà đang được rao bán trong vùng Sacramento ngày 29 tháng 6, 2020. Số người săn tìm nhà để mua để tăng mạnh tại California trong mùa hè vừa qua, bất kể đại dịch đang hoành hành tại tiểu bang này. (David Paul Morris/Bloomberg via Getty Images)
Bài THANH THƯ
Khi nền kinh tế Mỹ bắt đầu mở cửa trở lại, các chuyên viên địa ốc bắt đầu dẫn người đi xem nhà, thì em tôi tính đến chuyện bán nhà cũ và mua một căn nhà mới. Em gái tôi có căn nhà cũ ở Los Angeles, bây giờ cô muốn bán để dọn xuống vùng Little Saigon, Nam Cali, là nơi cô có ước vọng được sinh sống ở đây. Ai cũng nói, nhà cửa những vùng chung quanh Little Saigon rất đắt đỏ, người muốn mua nhà ở đây, đã bỏ ý định từ lâu mà dời qua những vùng xa hơn như Anaheim, Placentia, hay Fullerton.
Mua và bán nhà là hai việc khó nhọc mà cô phải thực hiện song song. Cô nghe nói hiện nay phân lời cho vay mua nhà xuống rất thấp, nên cô dự định sẽ đi vay thêm nếu phải mua một căn nhà khác có giá cao hơn. Nhìn tình hình đại dịch khiến người dân thất nghiệp khắp nơi, cô tiên đoán nhiều người trả tiền nhà không nổi sẽ bán hay bỏ nhà thì giá nhà ắt phải giảm, cô có nhiều cơ hội mua nhà rẻ.
Nghĩ đến việc mua nhà rẻ từ những căn nhà bị nhà băng tịch thâu để xiết nợ, cô bèn lên mạng tìm hiểu thêm về cách thức mua nhà "Foreclosure". Xem chán, cô biết phải có tiền mặt và nhờ chuyên viên địa ốc chuyên về loại này mới giúp đi đấu giá được.
Đã thế loại nhà này vướng rất nhiều rắc rối, ngoài thanh toán nợ nần cho con nợ, nhà cửa có thể không được sửa sang, sạch sẽ, thời gian lấy nhà lại rất lâu lắc, có khi 1, 2 năm mới lấy được nhà. Cô quyết định mua những căn nhà có sẵn trên thị trường cho đỡ nhức đầu. Thêm một ý kiến càng hay, tôi được cùng cô bước vào thế giới mua bán bất động sản một cách tình cờ.
Tôi khuyên cô nên xem xét tình hình thị trường địa ốc ra sao trước khi có quyết định trong việc mua và bán. Các Website như Zillow, Realtor, Redfin, hoặc Trulia sẽ giúp bạn tìm nhà hữu hiệu. Website Zillow được chúng tôi sử dụng để xem tình hình và giá cả những căn nhà trong vùng chúng tôi muốn mua, đang rao bán, giá bán và hoạt động của chúng ra sao.
Trong thời đại dịch và điện toán ngày nay, bạn chỉ cần ngồi ở nhà mà vẫn xem được các căn nhà đang lên thị trường đã bán hay đang còn chờ thủ tục mua bán chưa xong. Website Zillow này Free và không đòi bạn phải gia nhập hay thành hội viên của họ mới cho vào xem. Bạn cũng có thể tìm hiểu tin tức về căn nhà bạn đang làm sở hữu chủ dù bạn không rao bán. Vào đây bạn có thể phác giác ra nhiều điều thú vị không ngờ, tỷ như diện tích căn nhà, chu vi miếng đất, năm xây, tiền thuế đóng hàng năm, và ngay cả giá trị hiện tại của nhà bạn do Zillow định giá dùm bạn. Định giá này do Zillow tổng hợp những dữ kiện của các căn nhà đã và đang rao bán chung quanh nhà bạn.
Theo dõi thị trường khoảng 1 tuần với những căn nhà mà cô em tôi nhắm vào với 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, chúng tôi đã phác họa được giá cả và hình thể cũng như tình hình bên trong căn nhà ra sao do những bức hình được chụp sẵn. Những đặc điểm nổi bật của căn nhà cũng được liệt kê, ngỏ hầu lôi cuốn được sự chú ý của khách hàng. Zillow có ghi sẵn số phone của listing agent là chuyên viên địa ốc đã trực tiếp niêm yết căn nhà đang bán. Zillow lại có thể giới thiệu một chuyên viên địa ốc khác cho bạn nếu bạn chưa có chuyên viên môi giới nào đại diện cho bạn.
Tôi đề nghị cô em nên liên lạc thẳng với listing agent vì cô chưa có ai đại diện. Theo tôi, điều này sẽ có lợi hơn vì nếu người listing agent đại diện cho bạn, họ có thể hé lộ cho người mua giá cả và ý muốn của người bán, đồng thời nếu người listing agent bán được nhà cho bạn, họ sẽ ăn cả số tiền hoa hồng được người bán chi ra. Ngày nay tiền huê hồng trung bình là 4% trên giá bán. Người listing và người đại diện cho bạn thường chia đôi số tiền huê hồng hay theo số phần trăm được liệt kê trong danh sách nội bộ của các địa ốc khi họ dẫn khách đi mua nhà.
Không may cho chúng tôi thời điểm này ngay mùa hè mà nhà bán ra thị trường không nhiều, giá cả lại quá cao, nên chúng tôi không có nhiều lựa chọn. Chúng tôi ưng ý với 1 căn nhà mới lên lịch bán khoảng 1 ngày và gọi cho listing agent. Không ai trả lời, chỉ có nước để lại lời nhắn. Tiếp tục gọi hoài kể cả ngày thứ hai, chẳng ai gọi lại. Ngày thứ ba, chúng tôi nhận được một tin nhắn của listing agent rằng bà ta bận quá và bà đang trình giấy tờ đề nghị mua(offers) của người muốn mua để chủ nhà duyệt và không nhận thêm offers.
Thế là coi như căn nhà chúng tôi muốn xem thử đã có người nhắm và đang dự định mua rồi. Tôi bảo cô em, thôi chúng ta đi tìm một chuyên viên địa ốc đại diện thử xem sao, có lẽ không có đại diên, họ nghĩ chúng tôi chỉ coi chơi chứ không có ý định mua nhà. Chúng tôi bèn tìm một căn nhà đẹp hơn, cao giá hơn căn đã bán, hơn khoảng 100 hay 200 ngàn. Dĩ nhiên càng lên cao, chúng tôi càng có nhiều lựa chọn và nhà khang trang hơn, đẹp hơn. Chúng tôi nhờ một nhân viên địa ốc chuyên nghiệp xin hẹn với listing agent một căn nhà khác mà chúng tôi thích.
Lúc được các chuyên viên địa ốc dẫn đi xem nhà, hai chị em tôi mới giật mình, biết mình lầm, vì sự thật trái hẳn với điều chúng tôi dự đoán. Giá nhà tăng vọt, thị trường nóng bỏng như một cơn sốt vì số nhà ra thị trường thì ít mà người mua thì nhiều. Điều đặc biệt là người đi mua phải tự đặt mình vào một cuộc "Long tranh, hổ đấu", hầu như tham dự một cuộc đấu giá bỏ phiếu kín mà người ra giá không dự đoán được mình có thắng cuộc hay không. Thị trường tưởng là của người mua, biến thành đất tung hoành của người bán.
Thế giới địa ốc chao đảo không đồng đều, nơi đô thị bị ảnh hưởng nặng vì đại dịch thì nhà ế vì người ta tìm đường chạy về ngoại ô thưa dân và rẻ hơn. Nhất là ở Cali, vừa bị thiên tai cháy rừng khiến những người có những căn nhà đắt giá bạc triệu trên đồi bắt đầu rao bán nhà để "bỏ của chạy lấy người".
Xem nhà trong và ngoài, cô em tôi bắt đầu chê, nào là nhà không có thiết kế hay, vừa vào nhà là đi ngay vào một hành lang hẹp rồi lại thấy ngay cái phòng ngủ mà không phải phòng khách. Sơn bên ngoài thì lại chơi màu đen trắng, tuy nổi bật nhưng sau này có bán lại cũng khó bán cho người Á Đông vì họ kỵ màu đen. Điều chúng tôi thấy phiền là chúng tôi vừa đi một vòng coi khoảng 15 phút lại có người mua đang chờ chực vào coi. Họ lên lịch hẹn liên tiếp và khách mua liên tiếp từ người này đến người khác. Người địa ốc của chúng tôi cố thuyết phục chúng tôi mua căn nhà cao hơn giá bán vài chục ngàn và trả bằng tiền mặt để đánh gục các offers khác đang chờ được trình duyệt. Chúng tôi nói không thích căn nhà và nhờ ông tìm cho căn khác.
Khổ nỗi vì kinh nghiệm mua nhà tích tụ từ thời chúng tôi kinh doanh địa ốc lúc xưa (năm 2000) đã là trở ngại lớn cho việc mua nhà hiện nay. Vì quan niệm mua 1 căn nhà làm sao mà khi bán phải bán được nên không thể mua chụp giựt một căn không ra gì được. Chúng tôi chọn hướng, không lấy ngã tư, ngã ba có xe đâm vào, không tụt hậu, không hồ bơi và thiết kế phải bước vào là phòng khách chứ không phải là phòng ngủ hay cái bếp.
Tình hình thị trường địa ốc nóng bỏng của khu này và các khu Á Đông trong Nam Cali, khiến tôi nhớ quả bóng địa ốc bị vỡ năm 2008 khi giá cả lên tận cùng rồi tụt xuống và không lên lại trong nhiều năm vì nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế.
Sau vài tháng đi xem nhà thất bại vì mua không được em tôi liền đổi kế hoạch. Em tôi chuyển qua bán căn nhà cô đang ở để đủ tiền mua căn nhà khác ở khu Little SaiGon thuộc Quận Cam, bởi cô muốn về đó để dễ cho việc kinh doanh của cô. Nhà cũ sau một thời gian được sửa sang, làm mới, sơn phết lại, chúng tôi nhờ một listing agent người Á Đông rao bán. Căn nhà này vì lúc mua đã được chọn lựa phương hướng, địa điểm thuận lợi gần Freeway, trường học, chợ Á Đông, Mall, Park, lại trong đường nhỏ yên tĩnh nên bán được rất dễ.
Nhờ sự quen biết rộng rãi trong cộng đồng Á Đông của người listing agent thêm phương tiện liên mạng thuận lợi cho việc quảng cáo, nên nhà vừa lên lịch bán, khách đã nườm nượp vào xem. Ngày thứ hai chuyên viên địa ốc đã trình cho tôi 13 offers với 3, 4 người trả tiền mặt mà toàn là trên giá bán. Ngày thứ ba, người đòi xem liên tục được lên lịch bất kể ngày đêm khiến chúng tôi có cảm tưởng như đang lên mây và ước sao có thêm vài căn nhà nữa để bán cho sướng.
Sau 3 ngày nhận đươc rất nhiều offers, chúng tôi phải dứt khoát chọn offer nào tốt nhất để bán cho người mua đã được trình lên. Dĩ nhiên chúng tôi chọn một offer cao nhất, trả toàn tiền mặt, thời gian escrow ngắn hạn, không phải qua thủ tục Appraisal cho đỡ phiền phức (theo lời khuyên của listing agent).
Có thể nói lúc này nếu bạn có trong tay một người listing agent khôn ngoan, tài giỏi, lanh lẹ và biết giao thiệp, bạn sẽ có mối lợi lớn. Người listing agent sẽ thuyết phục hay đưa ra các kế sách để đẩy giá bán của căn nhà lên càng ngày càng cao hơn giá bán đưa ra, vì người mua phải tranh giành căn nhà mà họ thích.
Với thời gian Escrow ngắn hạn, những chuyên viên địa ốc phải giúp người mua và người bán sửa chữa một cách sơ sài một cách qua loa nếu căn nhà có bị hư hay lỗi lầm nào đó khi chuyên viên kiểm tra đòi hỏi sau khi khám nhà. Chuyên viên địa ốc có sẵn số phone những người thợ sửa nhà cho bạn để giới thiệu hay giúp bạn sửa cho nhanh.
Bán xong căn nhà, chủ nhà và chuyên viên địa ốc ôm tiền phủi tay, chỉ có người mua phải chịu thiệt nếu căn nhà có gì hư hại trầm trọng. Tuy nhiên khi bước vào cuộc chơi này, bạn phải biết thuận theo chiều gió mà hành động, ngược lại, bạn sẽ chẳng bao giờ có căn nhà ở nơi bạn mong ước.
Khi lãi suất xuống thấp kỷ lục, người có công việc chắc chắn và thu nhập cao chưa có nhà, ai cũng nghĩ đến việc mua nhà. Thời đại dịch, thị trường chứng khoán bất ổn, tiền bỏ nhà băng bị phân lời thấp, người có tiền liền đổi qua thị trường nhà đất để đầu tư cho chắc. Nhà cũ ra thị trường ít ỏi, nhà mới xây quá mắc, hoặc không được xây thêm. Những nhà bị tịch thâu phải bán theo dạng foreclosure đấu giá thì nhức đầu phiền phức.
Cung và cầu khác biệt khiến thị trường thuộc về người bán chứ không phải của người mua. Nhất là khu dân cư có nhiều người Á Đông cư ngụ, giá cả cao ngất ngưởng nhưng vẫn có người đua nhau mua vì rất nhiều lý do. Đã thế người mua ứng trả tiền mặt đã đánh bại những người mua bằng phương tiện đi vay ngân hàng phải qua các thủ tục Appraisal và thời gian Escrow lâu lắc. Điều này tạo ra sự phân hóa giàu nghèo và thể hiện rõ sự bất bình đẳng.
Bán nhà xong, em tôi lấy tiền bán được đi mua nhà. Dĩ nhiên chúng tôi cũng phải sử dụng chiêu giành giật, trả tiền mặt, giá cao hơn giá bán với No Appraisal, Escrow ngắn hạn, kiểm tra nhà qua loa..v..v.. Rốt cuộc, cô có được căn nhà nơi cô muốn. Cũng 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, nơi mới giá mua cao hơn và phải chịu mức thuế bất động sản nhiều hơn mỗi năm vì căn nhà cũ nơi cô ở đó đã lâu nên mức thuế rất thấp. Tuy nhiên cô cười hài lòng, vì được về ở với cộng đồng người Việt như lòng mơ ước.