Short Sale: Có nên không?

Ls. Trần Khánh Hưng

Vào những năm trước nay, khi thị trường địa ốc tăng lên vùn vụt, nhà băng đã cho vay tiền rất dễ dàng, với tiền down rất ít, hoặc không cần down.

Có những nhà băng có những chương trình cho vay chỉ trả tiền  lời, không trả vốn, hoặc hơn nữa, tiền trả hàng tháng ít hơn tiền lời số tiền mượn nên càng ngày nợ càng nhiều dù có trả tiền hàng tháng, và có rất nhiều người đã mua nhà cao hơn khả năng tài chánh của mình. Ngày nay, với tình trạng kinh tế suy thoái, thị trường địa ốc bị đình trệ, thêm nhiều người bị thất nghiệp và lâm vào tình trạng tài chánh rất khó khăn, tiền nhà thường là mối lo lắng lớn nhất. Viễn ảnh mất nhà, bad credit, bị thưa kiện... Vậy chủ nhà phải làm gì?

Một số những giải pháp gồm có:

1. Mượn tiền nhà băng khác để tái tài trợ: Trước hết bạn phải có equity trong nhà, nghĩa là giá trị của căn nhà phải nhiều hơn số tiền bạn đang mượn trong căn nhà. Thứ hai bạn phải có công việc làm vững chắc, credit tốt thì nhà băng mới muốn cho bạn vay. 

2. Bán nhà: Với giá nhà đang tuột dốc, việc bán nhà cũng gặp khó khăn, và nhiều khi có bán nhà, trừ những chi phí để bán nhà, cũng không đủ tiền trả nợ nhà băng.

3. Bankruptcy: Khai phá sản sẽ có ảnh hưởng xấu trong một thời gian dài. Ngoài ra, luật khai phá sản hiện nay không cho phép bạn xoá nợ dễ dàng như trước, mà trong nhiều trường hợp, bạn vẫn phải sắp xếp việc trả nợ dần dần.

4. Foreclosure: Không tiếp tục trả tiền nhà. Thông thường, sau 3 tháng nếu chủ nhà không trả tiền nhà, nhà băng có quyền tiến hành thủ tục trục xuất để bán đấu giá căn nhà. Điều này sẽ ảnh hưởng nặng nề đến credit của bạn sau này.

5. Short Sale: Tuần này chúng tôi xin đề cập đến giải pháp short sale, có thể thích hợp cho một số trường hợp.

Short sale là gì?

Nếu bạn không có equity trong nhà, tệ hơn nữa là số tiền bạn vay trong căn nhà nhiều hơn là giá thị trường của căn nhà, thì short sale là một phương pháp chủ nhà điều đình với nhà băng họ đang nợ để bán căn nhà với giá tiền thấp hơn số tiền chủ nhà còn nợ trong căn nhà. Điều này có nghĩa là nhà băng phải chịu mất số tiền còn thiếu, chủ nhà sẽ không phải bù vào số tiền thiếu để thanh toán món nợ với nhà băng. Muốn thực hiện được điều này, chủ nhà phải nộp những giấy tờ để thuyết phục được nhà băng bằng lòng cho bán nhà với giá thấp hơn số tiền nợ. 

Trường hợp nào thì nhà băng chấp thuận cho short sale?

Muốn được nhà băng chấp thuận cho short sale, bạn phải chứng minh được là bạn sẽ không có đủ khả năng tài chánh để trả nợ cho họ, trừ khi họ chịu cho bạn short sale. Chẳng hạn, trong những trường hợp số tiền vay mượn trong nhà nhiều hơn giá trị hiện thời của căn nhà, cộng thêm với việc chủ nhà lâm vào tình trạng kiệt quệ về tài chánh, như mới bị thất nghiệp, bị thương tích hay bệnh hoạn nặng, và phải trả những khoản tiền lớn cho nhà thương, hay làm ăn thất bại, bị khánh tận v.v..

Làm thế nào để dược nhà băng chấp thuận cho short sale?

Nếu lúc trước, khi mượn tiền nhà băng để mua nhà, bạn phải chứng minh là bạn có đủ khả năng tài chánh để trả tiền nhà hàng tháng, cùng với những thứ chi tiêu hàng tháng khác của bạn, thì bây giờ, nếu muốn được nhà băng chấp thuận cho short sale thì bạn phải chứng minh ngược lại, là mình không có đủ khả năng trả tiền nhà mỗi tháng, nghĩa là bạn phải nộp đơn trong đó ghi đầy đủ những dữ kiện về tài chánh hiện nay của bạn để chứng minh. Một điều mà bạn cần lưu ý là đôi khi, vì muốn chứng minh việc này, nhiều người đưa ra những bằng chứng chẳng hạn tiền lương của họ không đủ trả những chi phí hàng tháng, và nếu điều nay cũng đúng vào lúc trước, khi họ vay tiền của nhà băng thì nhà băng có thể dùng những bằng chứng này để cho là bạn đã khai man trong hồ sơ mượn tiền lúc trước.

Tại sao nhà băng lại muốn short sale?

Đối với nhà băng, nếu đòi nợ bằng cách xiết nhà theo kiểu foreclosure thì sẽ phải qua những thủ tục và chịu những tốn kém, chẳng hạn phải làm thủ tục trục xuất, chủ nhà có thể kéo dài thời gian ở lại nhà, bằng cách khai phá sản, nhà băng phải tốn kém luật sư phí, mất thời giờ, và khi lấy được nhà thì căn nhà có thể bị đập phá, hư hỏng, phải thêm tốn kém để sửa chữa. Hơn nữa, trong thời gian này, nhà băng vẫn phải trả tiền thuế, tiền bảo hiểm nhà, và sau đó, nhà băng phải trả những chi phí để bán nhà, kể cả có thể phải trả cho các chuyên viên địa ốc của hai bên người mua và người bán. Vì những lý do đó, nhà băng sẽ có thể chấp thuận giải pháp short sale, nếu bạn hội đủ điều kiện.

Short sale ảnh hưởng đến credit của chủ nhà thế nào?

Ảnh hưởng xấu của credit khi chủ nhà short sale tương đối ít hơn là bị foreclosure, tuy chủ nhà vẫn bị bad credit. Lúc khởi đầu, chủ nhà đã không trả tiền nhà vài tháng trước khi được chấp thuận cho short sale, điều này cũng giống như trong trường hợp foreclosure, nhưng khi bị foreclosure, nhà băng sẽ đem căn nhà ra bán đấu giá, và lúc hoàn tất thủ tục foreclosure thì credit của chủ nhà càng bị ảnh hưởng xấu hơn. Nếu chủ nhà có thể điều đình với nhà băng, được chấp thuận làm short sale trước khi bị trục xuất, và trước khi căn nhà bị tịch thu thì credit của chủ nhà sẽ giảm bớt ảnh hưởng xấu phần nào. Ngoài ra, khi thủ tục short sale hoàn tất thì trên phương diện credit, bạn vẫn được tính là bạn có trả món nợ cho nhà băng, thay vì bị xiết nợ theo lối foreclosure, cho nên chủ nhà vẫn được coi như là người có trách nhiệm thanh toán nợ nần.

Tôi nhận được giấy tờ foreclosure, và nhà tôi sẽ bị bán trong tuần tới. Vậy tôi có thể làm short sale được không?

Thủ tục short sale mất ít nhất 60 ngày mới hoàn tất, nhiều khi lâu hơn. Vì vậy, một trong những điều kiện để bạn có thể làm short sale là bạn phải còn ít nhất 60 ngày trước khi căn nhà của bạn bị đem bán đấu giá.

Tôi có thể làm short sale sau khi đã nộp đơn khai bankruptcy được không?

Câu trả lời là không. Phần lớn nhà băng sẽ không muốn cho bạn làm short sale nếu bạn đang khai phá sản, bởi vì việc thương lượng, điều đình của thủ tục short sale sẽ bị coi là việc đòi nợ, một điều không được cho phép trong khi bạn đang khai phá sản.

Tôi có thể mua lại chính căn nhà mà tôi muốn làm short sale không?

Không. Điều này hoàn toàn trái luật. Không những chính bạn không được mua lại căn nhà của bạn theo lối short sale mà những thân nhân trong gia đình của bạn cũng không được mua lại theo lối này. Nhà băng chấp thuận mất một số tiền để lấy phần còn lại, bởi vì bạn thực sự gặp khó khăn về tài chánh, chứ khôngphải để bạn kiếm lời. Vì vậy, số tiền bán được theo lối short sale tuyệt đối sẽ không được trả đồng nào cho chủ nhà.

(Còn tiếp)

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề short sale, không phải là cố vấn pháp luật. Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077  hoặc E-mail tại  davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA  92683.

Vien Dong Daily News