Phân lời sẽ xuống dưới 4%?

Minh Nguyên

Lãi suất tài trợ địa ốc đang xuống nhanh nhờ một số yếu tố tác động lên nó. Ai có nhu cầu vay tiền mua nhà vào lúc này là lúc thuận lợi nhất mà nhiều chuyên gia nói mức lãi suất này thấp nhất kể từ hơn 4 năm qua.

Theo các nguồn tin từ Hoa Thịnh Đốn, hiện chính phủ liên bang đang cân nhắc một số biện pháp để giúp người tiêu thụ vay tiền dễ dàng hơn hầu kích thích thị trường địa ốc ngưng tuột dốc và nền kinh tế thoát ra khỏi suy thoái. Một trong số các biện pháp được nói đến gần đây nhất là hạ lãi suất xuống thật thấp, bên dưới 4% như một số kinh tế gia và tổ chức chuyên môn đề nghị và được viên chức liên bang nói tới một cách nghiêm chỉnh.

Cả năm qua, nhiều kế hoạch chi tiêu hàng trăm tỉ vẫn không lôi được ngành địa ốc lên khỏi con dốc quá cao. Giá nhà vẫn tuột xuống sâu hơn trong khi nhà bị xiết nợ cứ thế tràn ngập thị trường. Trong 10 người chủ nhà thì có một người “nước ngập quá đầu” vì món nợ họ đang ôm cao hơn trị giá căn nhà mà họ làm chủ. Chưa có thời kỳ suy thoái nào lại có tình trạng giá trị địa ốc lại tồi tệ như hiện nay.

Trước nhiều lời đề nghị và trước áp lực của thị trường và nền kinh tế, James Lockhart, một viên chức thẩm quyền thuộc một cơ quan kiểm soát hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac, nói tới mức lãi suất dưới 4% trong một cuộc họp mặt của giới phụ nữ tham gia ngành tài trợ địa ốc. Ông không xác định rõ cái mức thấp nhất hoặc mức lãi suất mà chính phủ liên bang nhắm tới để kích thích tiêu thụ, cũng như không nói khi nào thì sẽ bắt đầu một kế hoạch như vậy. Nhưng ít nhất, người ta được nghe nói là cái mức lãi suất thật thấp đó không áp dụng cho những người đang làm chủ nhà tái tài trợ lại món nợ. Nói khác, nếu có, cũng chỉ là giúp cho những người vay tiền mua nhà.

Như một bài chúng tôi trình bày tuần trước, Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ (NAR) đã vận động mạnh mẽ với cả chính phủ và quốc hội để thúc đẩy cho đề nghị 4 điểm của họ. Trong đề nghị đó, điểm quan trọng nhất là muốn chính phủ dùng một phần của kế hoạch $700 tỉ đô la cứu thị trường tài chính để “mua một phần lãi suất “ (interest buy-down) giúp cho người tiêu thụ thấy hấp dẫn mà đua nhau mua nhà.

Thí dụ, lãi suất đang là 5.5%, chính phủ tài trợ bằng cách trả một số lệ phí để nhà tài trợ (lender) chấp nhận hạ lãi suất xuống còn 4.5%.

Trong cách tính toán của NAR, mức lãi suất 4.5% cho chương trình tài trợ phổ thông nhất, tức 30 năm lãi suất cố định, sẽ đủ để kích thích giới tiêu thụ đua nhau mua nhà.

Tuy nhiên, nhiều kinh tế gia tin rằng lãi suất phải xuống thấp hơn cái mức do NAR đề nghị mới đủ sức kích thích thị trường hồi phục nhanh chóng. Người ta ai cũng hiểu thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc là cái xương sống của nền kinh tế Mỹ. Trong chu kỳ suy thoái trước, chính địa ốc Hoa Kỳ đã kéo nền kinh tế Mỹ đi lên khi lãi suất đã từ trên dưới 9% có lúc xuống còn có 4.5%. Không muốn bỏ qua cơ hội hiếm có, thiên hạ đua nhau mua nhà, tái tài trợ lại món nợ. Nhà bán trên thị trường đắt như tôm tươi, căn sau bán cao giá hơn căn trước mà người ta vẫn tranh nhau mua cho bằng được.

Đồng thời với các áp lực từ NAR, từ Hiệp Hội Kỹ Nghệ Xây Nhà và cả từ một số cơ quan kiểm soát thị trường tài chính của chính phủ liên bang, cuối tháng trước, Ngân Hàng Trung Ương loan báo đổ ra một số tiền lên tới $600 tỉ đô la để mua lại các khối nợ bảo đảm bằng địa ốc (mortgage-related securities) và các loại nợ khác do các định chế tài trợ Fannie Mae, Freddie Mac và Federal Home Loan Banks đang ôm. Một khối lượng tiền lớn được tháo khoán để tung vào thị trường tài trợ đã làm cho lãi suất giảm xuống trên thị trường. Người ta biết rằng Fannie Mae và Freddie Mac đang ôm hoặc bảo đảm khoảng phân nửa trong tổng số $11.5 ngàn tỉ đô la các món nợ địa ốc trên toàn nước Mỹ.

Vào giữa tuần trước, lãi suất tài trợ chương trình 30 năm lãi suất cố định, theo ghi nhận thống kê của Freddie Mac, có lãi suất trung bình là 5.49%. Tuy nhiên, tại khu vực quận Cam, lãi suất của chương trình này, theo một công ty tài trợ địa ốc mà chúng tôi nhận được bản fax lãi suất hàng ngày của họ, lãi suất chỉ có đúng 5%. Lãi suất tài trợ địa ốc ở khu vực quận Cam nói riêng và phía nam California nói chung là một thị trường lớn nên luôn luôn có lãi suất thấp hơn rất nhiều khu vực khác trên nước Mỹ vì sự cạnh tranh ráo riết của các nhà tài trợ.

Hồi tháng Bảy, lãi suất tài trợ địa ốc của chương trình này có lúc đã lên tới 6.75%, một số nhà phân tích dự đoán tới cuối năm nay sang đầu năm 2009, lãi suất có thể lên bên trên 7%. Nhưng bây giờ, với những chỉ dấu cho thấy những lời dự đoán như vậy đã không thấy đến.

Nếu vay số tiền $300,000 với lãi suất 6.75%, người ta phải trả hàng tháng là $1,945.79. Nhưng nếu vay được với lãi suất có 5%, hàng tháng người ta chỉ phải trả là $1,610.46. Đỡ được tới $335.33 mỗi tháng không phải là nhỏ.

Giả sử chính phủ liên bang chấp nhận đề nghị mua lãi suất để nó giảm xuống còn 4.5% như đề nghị của NAR, hàng tháng người ta phải trả nợ cho số tiền vay đó là $1,520.06. Thập hấp dẫn.

Một nhà phân tích thị trường của tổ chức khảo cứu Weiss Research Inc., nhận định rằng các hành động của chính phủ liên bang muốn đưa lãi suất xuống thấp hơn đang có những dấu hiệu thành công.

Khi lãi suất xuống thấp hẳn, những người lâu nay ngồi chờ bên lề đường sẽ không muốn bỏ lỡ cơ hội như thế này, khi mà lãi suất vừa rất thấp trong khi nhà bán trên thị trường rất nhiều và tha hồ lựa chọn. Nhờ nhiều người chen vào tranh nhau mua, ít nhất giá nhà sẽ không còn tuột xuống thấp hơn nữa và có thể còn bắt đầu đi lên trở lại.

Mới đây, một bản phúc trình của ngân hàng Deutsch Bank cho hay, gần phân nửa những người đóng tiền cọc mua nhà mới xây ở Las Vegas hồi tháng 10 đã bỏ cuộc trong khi hơn 40% những người mua nhà xây mới ở Phoenix, San Diego, và Denver bỏ cuộc. Nếu lãi suất xuống thấp hẳn như hiện nay, có thể có nhiều người sẽ nghĩ lại.

Theo một số chuyên viên, ngoài lãi suất, thủ tục và tiêu chuẩn cho vay nợ đang bị xiết chặt là một trong những trở ngại chính để người ta vay được một món tiền mua nhà. Các nhà tài trợ đang chịu đựng số ngôi nhà bị xiết nợ ngày mỗi nhiều hơn trước một phần cũng từ những lỗi lầm của chính họ, nay không muốn rơi vào vết xe đổ cũ.

Bởi vậy, chừng nào nhà tài trợ vẫn nhất định đòi người ta phải trả trước (downpayment) 20% và phải có điểm số tín dụng (credit scores) rất cao thì mới cho vay tiền, thị trường địa ốc vẫn cứ kẹt.

Theo kinh tế gia Ken Rosen của Trung tâm Khảo Cứu Địa Ốc của trường đại học UC Berkeley, nếu giới tiêu thụ được vay nợ mà chỉ cần trả trước từ 5% đến 10%, cộng với đòi hỏi điểm số tín dụng đừng quá cao, số người tham gia thị trường địa ốc chắc chắn sẽ nhộn nhịp hẳn lên.

Một kinh tế gia khác, James Gaines của đại học A&M, Texas, kêu rằng cái tín dụng thuế (tax credit) $7,500 mà chính phủ liên bang cho người mua nhà lần đầu không có tác dụng gì vì nó không hấp dẫn lắm. Người mua nhà phải trả lại số tiền này chứ không được cho luôn nên không làm cho người ta ham. Nếu muốn kích thích thị trường thật sự thì chính phủ phải cho luôn. Hiệp hội Địa Ốc Hoa Kỳ không những cũng đề nghị như vậy mà còn đề nghị cho số tiền này tất cả những ai mua nhà, không phải chỉ là những người mua nhà lần đầu.

Liệu lãi suất còn xuống thấp hơn nữa và thấp xuống dưới cả 4% hay không?

Liệu chính phủ liên bang sẽ chấp nhận “mua một phần lãi suất” cho người mua nhà để kích thích thị trường địa ốc hay không? Nó tùy ở mức độ tồi tệ của nền kinh tế và khả năng tác động của nhiều biện pháp khác nhau ảnh hưởng như thế nào. Nếu thấy không còn kế sách nào khác hay hơn, có thể đề nghị này được nghe theo không chừng.

Vậy những ai đang ngồi chờ bên lề thị trường, lúc này không chuẩn bị thì còn chờ tới bao giờ? 

Vien Dong Daily News