Nhiều chương trình nhà ở giá rẻ ở California đối mặt nguy cơ bị xóa sổ sau phán quyết Tòa Tối cao

Ảnh minh họa một dãy nhà ở California (Photo by Fern M. Lomibao on Unsplash)

East Palo Alto, giống như các thành phố trên khắp California, có một luật buộc các nhà xây dựng khi phát triển dự án nhà ở mới phải bù đắp cho tình trạng thiếu hụt nhà ở giá rẻ của tiểu bang. Họ phải dành một số căn nhà mà họ định xây cho người thuê nhà và chủ nhà có thu nhập thấp, theo sắc lệnh "phân vùng bao gồm" của thành phố. Nếu không tuân theo, họ sẽ phải trả một khoản phí từ hàng chục nghìn đến hàng trăm nghìn đô la.

Một chủ nhà ở East Palo Alto đã đệ đơn kiện lên tòa án liên bang vào thứ Năm, thách thức tính hợp hiến của luật đó, ví nó như "tống tiền" - và ông đã nhận được một chút hỗ trợ từ Tòa án Tối cao Hoa Kỳ.

Hậu quả của vụ kiện này vượt xa Vùng Vịnh. Một báo cáo năm 2017 ước tính rằng 149 thành phố và quận trên khắp California có một số hình thức quy tắc “phân vùng bao gồm”, mặc dù các điều khoản cụ thể có thể khác nhau. Điều đó khiến nó trở thành một trong những chương trình nhà ở giá rẻ được sử dụng phổ biến nhất ở cả California và trên toàn quốc.

Giờ đây, tất cả những điều đó có thể nằm trong danh sách bị bác bỏ theo hiến pháp.

Vụ kiện được đệ trình lên tòa án liên bang ở San Francisco bởi Wesley Yu, một người chồng và người cha đang thất nghiệp, đang có kế hoạch xây dựng một ngôi nhà và một nhà cho khách ở sân sau cho chính mình và gia đình trên một lô đất bên cạnh.

Vì Yu đang có kế hoạch xây dựng hai công trình mới, nên các quy định về phân vùng bao gồm của thành phố đã được áp dụng, yêu cầu ông phải bán hoặc cho thuê một trong hai căn nhà với mức giá "phải chăng" hoặc phải trả một khoản phí một lần là 54.891 đô la gửi vào quỹ trợ cấp nhà ở giá rẻ của thành phố.

Nội dung vụ kiện của Yu, được đệ trình bởi Tổ chức Pháp lý Thái Bình Dương (Pacific Legal Foundation) dựa trên phán quyết của Tòa án Tối cao Hoa Kỳ từ năm ngoái, cũng xuất phát từ một tranh chấp nhà ở gay gắt ở California.

Vụ kiện đó được đệ trình bởi George Sheetz, một người đàn ông bảy mươi tuổi ở Placerville, người đã phản đối rằng chính quyền Hạt El Dorado đã không đủ lý lẽ để biện minh cho khoản phí giao thông 23.420 đô la mà họ áp đặt lên dự án xây dựng nhà của ông.

Vụ kiện của Sheetz dựa trên Tu chính án thứ Năm của Hiến pháp Hoa Kỳ, trong đó đặt ra giới hạn về thời điểm chính quyền có thể tịch thu tài sản tư nhân. Qua nhiều thập niên, các phán quyết của tòa án đã nói rằng nếu chính quyền địa phương muốn dựa trên một số điều kiện nhất định để phê duyệt giấy phép xây dựng, thì những điều kiện đó phải liên quan trực tiếp đến chi phí phải trả. Ví dụ, một thành phố có thể trì hoãn việc phê duyệt một bãi rác mới cho đến khi chủ đầu tư trả phí dọn dẹp môi trường, nhưng không phải là phí để tài trợ cho nghệ thuật và giải trí địa phương.

Tòa án cũng đã phán quyết rằng những "khoản thu" như vậy đối với các dự án phát triển tư nhân phải "tương xứng" với chi phí của chúng. Nghĩa là, khoản phí 23.420 đô la mà Hạt El Dorado muốn áp dụng cho Sheetz phải tương xứng với chi phí sửa chữa tình trạng hao mòn mà ngôi nhà mới của ông sẽ gây ra trên đường địa phương.

Tòa án Tối cao đã đồng ý rằng các tiêu chuẩn này nên được áp dụng cho chi phí tác động.

Hiện tại, Yu và nhóm luật sư của ông đang yêu cầu một thẩm phán liên bang áp dụng quy tắc tương tự cho quy hoạch phân vùng bao trùm. Để chương trình của East Palo Alto được thông qua, thành phố sẽ phải chứng minh rằng khoản phí 54.891 đô la hoặc yêu cầu dành riêng các căn hộ mới với giá rẻ có liên quan và phù hợp với chi phí mà dự án của Yu sẽ áp đặt lên thành phố.

Thành phố sẽ không thể chứng minh điều đó, David Deerson, luật sư chính đại diện cho Yu, cho biết.

"Việc phát triển nhà ở mới không có tác động tiêu cực đến khả năng chi trả nhà ở. Nếu có, nó còn có tác động tích cực", ông nói.

Một số lớn nghiên cứu kinh tế đã thực sự cho thấy rằng việc phát triển theo giá thị trường địa phương gây áp lực giảm giá thuê nhà trong khu vực và trên toàn thành phố.

Nhà ở giá rẻ trong quy hoạch phân vùng của California

Trước đây, các tòa án California đã phán quyết rằng ngưỡng hiến pháp cao do Tu chính án thứ Năm đặt ra không áp dụng cho các chương trình quy hoạch phân vùng bao trùm như chương trình ở East Palo Alto. Tòa án đã kết luận rằng việc yêu cầu các nhà phát triển tư nhân thêm một số nhà ở giá rẻ không phải là một "hành vi tống tiền", mà là một hạn chế sử dụng đất tiêu chuẩn tương tự như bất kỳ quy tắc phân vùng nào khác.

Cho dù một thành phố quyết định cần thêm trường học, tòa nhà chung cư, doanh nghiệp hay, trong trường hợp phân vùng bao gồm, nhà ở giá rẻ, thì theo hiến pháp, họ có quyền rộng rãi để "quyết định, vì lợi ích chung, rằng chúng ta sẽ yêu cầu điều này", Mike Rawson, giám đốc tố tụng tại Dự án Luật Lợi ích Công cộng, cho biết.

Tòa án Tối cao tiểu bang đã ra phán quyết như vậy gần đây nhất vào năm 2015. Tòa án Tối cao Hoa Kỳ đã từ chối xem xét, một sự chấp thuận ngầm.

"Họ luôn có thể thay đổi quyết định", Rawson nói. "Tôi không thấy có cơ sở nào cho điều đó, mặc dù rõ ràng điều đó không nhất thiết ngăn cản họ."

Thành phần của tòa án đã thay đổi kể từ năm 2015, chuyển hướng mạnh sang cánh hữu. Phán quyết Sheetz năm ngoái đã tạo ra những thách thức pháp lý mới đối với quy hoạch phân vùng bao gồm.

“Sheetz thực sự giúp ích rất nhiều” trong chiến dịch đó, Deerson nói. Ông đưa ra những thách thức khác ở Denver và Hạt Teton, Wyoming. "Tôi mong đợi họ sẽ tiếp tục đến."

Những đánh đổi trong chính sách nhà ở

Khi tòa án tối cao của quốc gia xem xét vấn đề phân vùng bao trùm, họ sẽ dấn thân vào một trong những cuộc tranh luận mang tính chính trị nhất về chính sách nhà ở.

Bằng chứng về tác động của những luật này còn chưa thống nhất. Việc yêu cầu các nhà phát triển tư nhân xây dựng các căn nhà giá rẻ có thể và thường xuyên mang lại nhiều lựa chọn nhà ở địa phương hơn cho người thuê nhà có thu nhập thấp mà không làm tăng thêm chi phí cho người nộp thuế. Những người ủng hộ lập luận rằng bằng cách đặt các căn hộ giá rẻ và giá thị trường cạnh nhau, họ cũng thúc đẩy sự hòa nhập kinh tế và chủng tộc.

Nhưng các yêu cầu bao trùm cũng có thể khiến các dự án nhà ở trở nên kém lợi nhuận hơn, nghĩa là sẽ có ít căn hộ được xây dựng hơn, dẫn đến giá cả và tiền thuê nhà nói chung tăng cao. Trong các thị trường nhà ở, như California, nơi có tương đối ít dự án phát triển mới, tốc độ các chương trình này bổ sung các căn hộ giá rẻ được chỉ định vào quỹ nhà ở cũng khá chậm.

Cuộc tranh luận về chính sách đó không liên quan đến vụ kiện, vụ kiện sẽ được tranh tụng và giành chiến thắng dựa trên các nguyên tắc hiến pháp trừu tượng. Nhưng đối với các nhóm có khuynh hướng tự do như Tổ chức Pháp lý Thái Bình Dương, các nhóm trong ngành xây dựng và nhiều người ủng hộ phát triển nhà ở theo phong trào "Yes In My Backyard", việc chấm dứt quy hoạch phân vùng bao trùm sẽ là một chiến thắng trên cả hai mặt trận.

"Ngoài việc bất hợp pháp, tôi nghĩ rằng những chính sách quy hoạch phân vùng bao trùm này cũng thực sự ngu ngốc", Deerson nói.

TH