Dĩ nhiên, những ai đang làm chủ căn nhà và đã vay nợ với lãi suất cao trên dưới 6%, lúc này phải là lúc vô cùng thuận tiện để ...
Vũ Đức Hiền / Viễn Đông
Lãi suất tài trợ địa ốc đang ở mức lãi suất vô cùng thấp. Chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định chỉ có 4,25% trong khi chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định chỉ có 3,75%. Các lãi suất này là mức lãi suất coi như thấp nhất suốt nhiều thập niên qua.
Lãi suất tài trợ địa ốc đang ở mức lãi suất vô cùng thấp. Chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định chỉ có 4,25% trong khi chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định chỉ có 3,75%. Các lãi suất này là mức lãi suất coi như thấp nhất suốt nhiều thập niên qua.
Dĩ nhiên, những ai đang làm chủ căn nhà và đã vay nợ với lãi suất cao trên dưới 6%, lúc này phải là lúc vô cùng thuận tiện để vay một món nợ khác, trả lại món nợ cũ, nhờ đó, số tiền trả hàng tháng thấp hơn. Hoặc cũng có người đổi qua chương trình tài trợ 15 năm, vừa để rút ngắn thời gian trả nợ, vừa bớt được rất nhiều tiền lời trả cho nhà tài trợ. Nhưng, có một số điều nên tránh, hầu không bị thiệt hại khi quyết định tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà.
1 - Quá nhiều tiền lệ phí
Lệ phí vay nợ nhiều ít, gồm những thứ gì thay đổi, tùy từng nhà tài trợ và ngân hàng. Lệ phí căn bản có thể gọi là “point” hay “origination fee” hay “loan fee” van phòng môi giới tài trợ (mortgage broker) này lấy 1%, nhưng ngân hàng kia lấy 2%. Vay số tiền 300.000 Mỹ kim, thì lệ phí này đã hoặc là 3.000 Mỹ kim, hay 6.000 Mỹ kim, sai biệt nhìn thấy ngay 3.000 Mỹ kim.
Bên cạnh lệ phí căn bản nói trên, các nhà tài trợ có thể hoặc miễn giảm hoặc lấy trọn thêm nhiều loại lệ phí khác; thí dụ như “processing fee” (tiền thực hiện dịch vụ giấy tờ), có nơi lấy 350 Mỹ kim, có nơi lấy 600 Mỹ kim.
Phải cộng lại tất cả các loại lệ phí, để xem công ty tài trợ hay ngân hàng lấy tất cả bao nhiêu. Tham khảo ít ra ba nhà tài trợ khác nhau, để biết lệ phí của họ (viết rành rẽ trên giấy) khác nhau ra sao, và cũng đừng quên lãi suất của họ cao thấp khác nhau thế nào.
Phải biết chắc chắn, theo luật, là người xin vay nợ được nhận bản ước tính thành thật phí tổn vay nợ (Good Faith Estimate) từ nhà tài trợ nội trong 3 ngày, kể từ ngày họ nhận được đơn xin vay.
Một số công ty môi giới tài trợ hay ngân hàng, không ghi một số khoản phí tổn (thí dụ như tiền thuế bất động sản, tiền giám định trị giá nhà, tiền thuế chuyển nhượng bất động sản), để người xin vay thấy lệ phí có vẻ thấp hơn. Cách tốt nhất, khi thảo luận với một chuyên viên tài trợ (loan officer), yêu cầu người này phải cho một bản ước tính, gồm hầu hết tất cả các phí tổn. Có như vậy, dễ so sánh để biết phí tổn đắt rẻ, cao thấp giữa các công ty tài trợ hay ngân hàng khác nhau. Nên nhớ, nếu phí tổn vay nợ là 4.000 Mỹ kim, mà khi tái tài trợ, mỗi tháng tiết kiệm được 50 Mỹ kim, (nhờ lãi suất thấp hơn trước), quí vị cần tới 80 tháng (tức là 6 năm 8 tháng) mới lấy lại được số tiền bỏ ra tái tài trợ món nợ. Nếu quí vị bán nhà trước thời hạn này, thí dụ 3 năm sau, quí vị sẽ lỗ 2.200 Mỹ kim, trên số phí tổn đã vay nợ.
2 - Không khóa lãi suất đúng cách
Văn phòng môi giới tài trợ (mortgage broker) “khóa lãi suất” (lock in your final interest) của quí vị tại công ty tài trợ (mà văn phòng môi giới nộp hồ sơ xin vay cho quí vị), sau khi đã thảo luận và nhận được sự đồng ý của quí vị về mức lãi suất. Quí vị có thể yêu cầu được cung cấp một thông báo bản khóa lãi suất mà người môi giới quí vị gửi đi trước khi ký giấy nợ, để đối chiếu xem lãi suất lúc “khóa” và lãi suất trên hợp đồng vay nợ (tức thế chấp căn nhà) có giống nhau không.
Cũng nên yêu cầu được nhìn thấy bảng lãi suất trong ngày của công ty tài trợ, để biết lãi suất thấp nhất trong ngày là bao nhiêu. Nếu chỉ nghe giải thích qua điện thoại, có thể không chính xác.
3 - Vay loại nợ không thích hợp
Có hàng trăm chương trình tài trợ khác nhau trên thị trường, nhất là các chương trình tài trợ lãi suất thả nổi. Mỗi một loại chương trình tài trợ, có thể thích hợp với hoàn cảnh tài chính và nhu cầu chỗ ở của người này, mà không thích hợp cho người kia. Nên nghe lời khuyên của các chuyên viên tài trợ có kinh nghiệm và nhiều tuổi nghề khác nhau. Nói chung, vào thời gian này, khi lãi suất còn đang vô cùng thấp, chương trình tài trợ 30 năm và 15 năm lãi suất cố định là những chương trình thích hợp chung cho đa số mọi người.
Bốn, năm năm trước, hàng triệu người đã liều mạng vay qua các chương trình lãi suất thả nổi, có lãi suất cố định 2 năm đầu, rồi trở thành thả nổi những năm còn lại. Không những vậy, nhiều người còn đi theo các chương trình tài trợ chỉ phải trả mức tiền lời tối thiểu. Hậu quả, thị trường địa ốc tuột dốc thê thảm, quá nhiều người ôm các món nợ cao hơn trị giá căn nhà trên thị trường, đua nhau bỏ nhà, mất cả chì lẫn chài.
4 - Phải trả tiền phạt nếu trả dứt nợ sớm hơn thỏa thuận
Một số chương trình tài trợ, đặc biệt là các chương trình tài trợ gọi là “sub-prime” cho lãi suất một hay hai năm đầu cố định, rồi sau đó chuyển sang loại lãi suất thả nổi. Nếu con nợ đi vay món nợ khác rồi trả lại món nợ này trước thời hạn 2 năm (thí dụ), nhà tài trợ đòi con nợ phải trả một số tiền phạt (prepayment penalty). Số tiền này có thể 1% hay 2% (của số tiền còn đang nợ) hay mức độ nào đó, tùy nhà tài trợ đã viết trên hợp đồng vay nợ.
Hãy hỏi cho chắc chắn là chương trình mình xin vay có khoản phạt nếu trả dứt nợ sớm hay không. Nếu có, tiền phạt là bao nhiêu và áp dụng ở trong khoảng thời gian nào. Các chương trình tài trợ lãi suất cố định thường không có điều khoản phạt nếu trả dứt món nợ sớm.
5 - Lãi suất cố định chỉ một thời gian của món nợ
Nếu quí vị tính ở trong căn nhà 10 năm mà vay món nợ chỉ có lãi suất cố định trong 5 năm đầu, quí vị sẽ đối diện với sự bấp bênh của 5 năm sau đó. Lãi suất trên thị trường có thể xuống, nhưng cũng có thể lên cao hơn. Nếu quí vị đi theo chương trình 15 năm hay 30 năm lãi suất cố định, quí vị không bao giờ phải bận tâm vì lãi suất lên xuống, trừ khi thấy có lợi rất lớn khi lãi suất xuống thật thấp và việc tái tài trợ phải thật thích hợp với hoàn cảnh.
6 - Đừng vay quá nhiều
Nếu quí vị có nhiều phần trị giá tài sản trên căn nhà thụôc về mình (equity), cân nhắc cẩn thận trước khi tái tài trợ món nợ để lấy thêm một mớ tiền từ căn nhà. Phải biết chắc chắn số tiền phải trả hàng tháng, từ số tiền vay nợ nhiều hơn mình đủ sức trả không khó khăn.
Người viết bài này từng gặp một số khách hàng đã rút tiền từ căn nhà khi tái tài trợ món nợ vào lúc lãi suất xuống thấp. Có người dùng tiền này để tân trang căn nhà, nhưng cũng có người dùng để mua nhà đầu tư. Khi thị trường địa ốc tuột dốc, trị giá nhà xuống thấp bán không được, thế là kẹt và phải ‘bỏ của chạy lấy người’, vì không gồng nổi một lúc tiền trả nợ cho hai căn nhà.
Cần phải tính toán theo một công thức, mà nếu gặp hoàn cảnh xấu, mình vẫn có thể gồng được. Một bài toán liều sẽ dẫn đến hoạn nạn nếu mình gặp vận xui.
1 - Quá nhiều tiền lệ phí
Lệ phí vay nợ nhiều ít, gồm những thứ gì thay đổi, tùy từng nhà tài trợ và ngân hàng. Lệ phí căn bản có thể gọi là “point” hay “origination fee” hay “loan fee” van phòng môi giới tài trợ (mortgage broker) này lấy 1%, nhưng ngân hàng kia lấy 2%. Vay số tiền 300.000 Mỹ kim, thì lệ phí này đã hoặc là 3.000 Mỹ kim, hay 6.000 Mỹ kim, sai biệt nhìn thấy ngay 3.000 Mỹ kim.
Bên cạnh lệ phí căn bản nói trên, các nhà tài trợ có thể hoặc miễn giảm hoặc lấy trọn thêm nhiều loại lệ phí khác; thí dụ như “processing fee” (tiền thực hiện dịch vụ giấy tờ), có nơi lấy 350 Mỹ kim, có nơi lấy 600 Mỹ kim.
Phải cộng lại tất cả các loại lệ phí, để xem công ty tài trợ hay ngân hàng lấy tất cả bao nhiêu. Tham khảo ít ra ba nhà tài trợ khác nhau, để biết lệ phí của họ (viết rành rẽ trên giấy) khác nhau ra sao, và cũng đừng quên lãi suất của họ cao thấp khác nhau thế nào.
Phải biết chắc chắn, theo luật, là người xin vay nợ được nhận bản ước tính thành thật phí tổn vay nợ (Good Faith Estimate) từ nhà tài trợ nội trong 3 ngày, kể từ ngày họ nhận được đơn xin vay.
Một số công ty môi giới tài trợ hay ngân hàng, không ghi một số khoản phí tổn (thí dụ như tiền thuế bất động sản, tiền giám định trị giá nhà, tiền thuế chuyển nhượng bất động sản), để người xin vay thấy lệ phí có vẻ thấp hơn. Cách tốt nhất, khi thảo luận với một chuyên viên tài trợ (loan officer), yêu cầu người này phải cho một bản ước tính, gồm hầu hết tất cả các phí tổn. Có như vậy, dễ so sánh để biết phí tổn đắt rẻ, cao thấp giữa các công ty tài trợ hay ngân hàng khác nhau. Nên nhớ, nếu phí tổn vay nợ là 4.000 Mỹ kim, mà khi tái tài trợ, mỗi tháng tiết kiệm được 50 Mỹ kim, (nhờ lãi suất thấp hơn trước), quí vị cần tới 80 tháng (tức là 6 năm 8 tháng) mới lấy lại được số tiền bỏ ra tái tài trợ món nợ. Nếu quí vị bán nhà trước thời hạn này, thí dụ 3 năm sau, quí vị sẽ lỗ 2.200 Mỹ kim, trên số phí tổn đã vay nợ.
2 - Không khóa lãi suất đúng cách
Văn phòng môi giới tài trợ (mortgage broker) “khóa lãi suất” (lock in your final interest) của quí vị tại công ty tài trợ (mà văn phòng môi giới nộp hồ sơ xin vay cho quí vị), sau khi đã thảo luận và nhận được sự đồng ý của quí vị về mức lãi suất. Quí vị có thể yêu cầu được cung cấp một thông báo bản khóa lãi suất mà người môi giới quí vị gửi đi trước khi ký giấy nợ, để đối chiếu xem lãi suất lúc “khóa” và lãi suất trên hợp đồng vay nợ (tức thế chấp căn nhà) có giống nhau không.
Cũng nên yêu cầu được nhìn thấy bảng lãi suất trong ngày của công ty tài trợ, để biết lãi suất thấp nhất trong ngày là bao nhiêu. Nếu chỉ nghe giải thích qua điện thoại, có thể không chính xác.
3 - Vay loại nợ không thích hợp
Có hàng trăm chương trình tài trợ khác nhau trên thị trường, nhất là các chương trình tài trợ lãi suất thả nổi. Mỗi một loại chương trình tài trợ, có thể thích hợp với hoàn cảnh tài chính và nhu cầu chỗ ở của người này, mà không thích hợp cho người kia. Nên nghe lời khuyên của các chuyên viên tài trợ có kinh nghiệm và nhiều tuổi nghề khác nhau. Nói chung, vào thời gian này, khi lãi suất còn đang vô cùng thấp, chương trình tài trợ 30 năm và 15 năm lãi suất cố định là những chương trình thích hợp chung cho đa số mọi người.
Bốn, năm năm trước, hàng triệu người đã liều mạng vay qua các chương trình lãi suất thả nổi, có lãi suất cố định 2 năm đầu, rồi trở thành thả nổi những năm còn lại. Không những vậy, nhiều người còn đi theo các chương trình tài trợ chỉ phải trả mức tiền lời tối thiểu. Hậu quả, thị trường địa ốc tuột dốc thê thảm, quá nhiều người ôm các món nợ cao hơn trị giá căn nhà trên thị trường, đua nhau bỏ nhà, mất cả chì lẫn chài.
4 - Phải trả tiền phạt nếu trả dứt nợ sớm hơn thỏa thuận
Một số chương trình tài trợ, đặc biệt là các chương trình tài trợ gọi là “sub-prime” cho lãi suất một hay hai năm đầu cố định, rồi sau đó chuyển sang loại lãi suất thả nổi. Nếu con nợ đi vay món nợ khác rồi trả lại món nợ này trước thời hạn 2 năm (thí dụ), nhà tài trợ đòi con nợ phải trả một số tiền phạt (prepayment penalty). Số tiền này có thể 1% hay 2% (của số tiền còn đang nợ) hay mức độ nào đó, tùy nhà tài trợ đã viết trên hợp đồng vay nợ.
Hãy hỏi cho chắc chắn là chương trình mình xin vay có khoản phạt nếu trả dứt nợ sớm hay không. Nếu có, tiền phạt là bao nhiêu và áp dụng ở trong khoảng thời gian nào. Các chương trình tài trợ lãi suất cố định thường không có điều khoản phạt nếu trả dứt món nợ sớm.
5 - Lãi suất cố định chỉ một thời gian của món nợ
Nếu quí vị tính ở trong căn nhà 10 năm mà vay món nợ chỉ có lãi suất cố định trong 5 năm đầu, quí vị sẽ đối diện với sự bấp bênh của 5 năm sau đó. Lãi suất trên thị trường có thể xuống, nhưng cũng có thể lên cao hơn. Nếu quí vị đi theo chương trình 15 năm hay 30 năm lãi suất cố định, quí vị không bao giờ phải bận tâm vì lãi suất lên xuống, trừ khi thấy có lợi rất lớn khi lãi suất xuống thật thấp và việc tái tài trợ phải thật thích hợp với hoàn cảnh.
6 - Đừng vay quá nhiều
Nếu quí vị có nhiều phần trị giá tài sản trên căn nhà thụôc về mình (equity), cân nhắc cẩn thận trước khi tái tài trợ món nợ để lấy thêm một mớ tiền từ căn nhà. Phải biết chắc chắn số tiền phải trả hàng tháng, từ số tiền vay nợ nhiều hơn mình đủ sức trả không khó khăn.
Người viết bài này từng gặp một số khách hàng đã rút tiền từ căn nhà khi tái tài trợ món nợ vào lúc lãi suất xuống thấp. Có người dùng tiền này để tân trang căn nhà, nhưng cũng có người dùng để mua nhà đầu tư. Khi thị trường địa ốc tuột dốc, trị giá nhà xuống thấp bán không được, thế là kẹt và phải ‘bỏ của chạy lấy người’, vì không gồng nổi một lúc tiền trả nợ cho hai căn nhà.
Cần phải tính toán theo một công thức, mà nếu gặp hoàn cảnh xấu, mình vẫn có thể gồng được. Một bài toán liều sẽ dẫn đến hoạn nạn nếu mình gặp vận xui.
Viết bình luận đầu tiên
Tin đọc nhiều
MỚI CẬP NHẬT
ĐỌC THÊM
Bảo hiểm mortgage là bảo hiểm cho chủ nhà hay cho ngân hàng
Vì sao chọn bảo hiểm nhân thọ thay vì bảo hiểm mortgage? câu trả lời rất đơn giản: bảo vệ gia đình chứ không phải ngân hàng
Vay tiền mua nhà lại tăng sau khi FED phát tín hiệu tạm dừng tăng lãi suất
Đơn xin vay tiền để mua nhà tăng 5% trong tuần, nhưng thấp hơn 32% so với cùng kỳ một năm trước. Tiền lời chưa thực sự giảm đủ để ...
Làm thế nào để thành công trong nghề địa ốc?
Làm nghề địa ốc, có bằng địa ốc chưa đủ, phải học hỏi không ngừng, ngành này liên quan đến luật pháp, phải có kiến thức về luật địa ốc.
Phân lời giảm nhẹ, giới xây nhà dễ thở hơn
Tâm trạng của giới xây cất nhà đơn (single home) đã tăng lên bất ngờ vào tháng Giêng, lần đầu tiên trong 12 tháng liên tiếp...
Những ngày cuối năm êm ả ở San Diego
Biển ở San Diego rất đẹp. Nhà ở biển rất đắt, luật sư cố vấn của văn phòng chúng tôi ngày xưa mua một miếng đất sát bờ biển giá ...