Lãi suất tăng thị trường địa ốc khó hồi phục

Minh Nguyễn
Tháng qua, lãi suất tài trợ địa ốc đang từ từ nhích lên. Các dữ kiện thống kê về thị trường cho thấy chẳng có gì đáng vui khi các giao dịch về địa ốc chậm hẳn lại vào lúc nó đang cố gắng gượng dậy.

Ngày 31.5.2007, định chế tài trợ Freddie Mac phổ biến bản khảo sát thị trường tài trợ địa ốc, theo đó, lãi suất trung bình trên cả nước, chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định, có mức lãi suất trung bình là 6.42% - mức lãi suất cao nhất kể từ tháng 8.2006. Tuần trước đó, lãi suất trung bình là 6.37%.

Ở thời điểm 10.5.2007, lãi suất trung bình trên cả nước chỉ có 6.15%. Còn nếu kể từ tuần lễ đầu tiên của tháng Giêng năm nay, lãi suất chỉ có 6.18%. Chưa đến nửa năm, lãi suất tăng 0.24%. Tuy tăng không nhiều nhưng việc lãi suất tăng đang gây ra e ngại cho tương lai của thị trường địa ốc.

Hai tuần trước, lãi suất tại một số văn phòng tài trợ địa ốc ở quận Cam mà chúng tôi khảo sát có mức trung bình là 6.25%. Thế nhưng tuần này, mức lãi suất trung bình đã nhích lên thành 6.375%. Thông thường lãi suất ở khu vực quận Cam nói riêng và ở phía Nam tiểu bang California thấp hơn các khu vực khác ở Hoa Kỳ vì đây là một thị trường lớn.

Ngày 31.5.2007, Frank Nothaft - Phó Chủ tịch kiêm Trưởng nhóm chuyên viên kinh tế của Freddie Mac nhận định: “Lãi suất của các chương trình tài trợ địa ốc, lãi suất cố định đã tăng cao hơn vào tuần này cùng với các thông tin về sự tăng trưởng của lãnh vực sản xuất hàng hóa bền bỉ (ám chỉ các loại hàng hoá giá trị cao như máy móc, xe hơi)”. Theo Frank Nothaft: “Những phúc trình gần đây cho thấy các ngành kinh tế khác, không liên quan đến lãnh vực địa ốc vẫn tăng trưởng mạnh, cùng lúc với sự thay đổi lành mạnh của khu vực tiêu thụ và việc chi tiêu trong kinh doanh”.

Tuần trước đó, khi bình luận về việc lãi suất tài trợ địa ốc tăng, Nothaft cho rằng đó là vì thị trường tài chính lo ngại trước ý kiến của một số viên chức Ngân hàng Trung ương về lạm phát..

Lạm phát gia tăng là điều thị trường tài chính ngán ngại nhất vì nó bào mòn cả vốn lẫn lời của họ.

Doug Duncan - Trưởng nhóm chuyên viên kinh tế của Hiệp hội Ngân hàng Tài trợ (Mortgage Bankers Association – viết tắt là MBA) nhận định, đến cuối năm nay, lãi suất có thể lên gần mức 7%.

Trước khuynh hướng lãi suất tăng, Hiệp hội Địa Ốc Hoa Kỳ (NAR) cũng như MBA đã thay đổi dự báo về tình hình thị trường, theo hướng triển vọng hồi phục sẽ thấp hơn. Cả hai tổ chức này cùng cho rằng thị trường địa ốc chỉ có thể hồi phục sau đầu năm tới. Trước đó, hới đầu tháng năm, cả hai đã từng cho rằng, tình hình sẽ sáng sủa hơn vào giữa năm nay.

Trong bản tường trình vừa phổ biến, NAR cho biết “số đơn vị nhà bán được trong năm nay (loại nhà do chủ bán lại – existing home sales), dự trù giảm 4.6%. Trong khi đó, loại nhà xây mới (new home sales) giảm tới 18.2%”.

Bên cạnh đó, giá trung bình của loại nhà do chủ bán lại trên cả nước cũng giảm 1.3%. Giá trung bình của loại nhà mới xây cũng giảm 2.3%.

Tháng trước, NAR dự đoán, năm nay, giá nhà trung bình trên cả nước chỉ giảm khoảng 1%, bây giờ dự đoán theo hướng tồi tệ hơn có lẽ vì họ căn cứ vào xu hướng lãi suất  tăng.

Xa hơn, hồi đầu tháng Giêng, NAR từng hào hứng dự đoán giá nhà trong năm nay tuy không tăng nhiều nhưng vẫn tăng khoảng 1.5%. Nay với những chỉ dấu xấu, họ phải nói lại và nói khác.

Khi lãi suất cao hơn, số nợ phải trả hàng tháng khi mua nhà sẽ nhiều hơn. Ở tuần lễ đầu tiên của tháng 5, lãi suất tài trợ địa ốc đối với chương trình 30 năm lãi suất cố định chỉ có 6.16%. Bây giờ, do lãi suất tăng thêm 0.26%, số tiến phải trả hàng tháng sẽ tăng thêm $30 cho món nợ $200,000. Những người mua nhà ở tiểu bang California vốn thường phải vay các khoản tiền lớn hơn nên chắc chắn phải gồng mình trả nợ mạnh hơn.

Khi lãi suất tăng, khả năng mua nhà của dân chúng sẽ tụt xuống thấp hơn.

Nếu lãi suất tăng lên tới 7% như tiên đoán của Doug Duncan, hoạt động của thị trường địa ốc sẽ rất ì ạch.

Keith Gumbinger – chuyên viên phân tích của tổ chức thông tin tài chính HSH Associates – cho rằng: “Sẽ có thêm nhiều người muốn mua nhà ngồi chờ bên lề thị trường”.  Keith Gumbinger  khẳng định: Nói khác đi, thị trường địa ốc sẽ bị áp lực nặng hơn nữa”.

Cách đây hai tuần, khi tham dự một cuộc hội luận về thị trường tài trợ địa ốc thứ nhì (secondary mortgage market) ở New York do MBA tổ chức, một số kinh tế gia cho rằng thị trường địa ốc Hoa Kỳ sẽ còn tiếp tục tuột dốc trong một thời gian dài trước khi gượng dậy.

David Wyss - Trưởng nhóm chuyên viên kinh tế của Standard & Poors - còn cho rằng, sắp tới, giá nhà trung bình trên cả nước Mỹ sẽ giảm khoảng 8%, trước khi bắt đầu gượng dậy vào cuối năm 2008.

David Wyss giải thích: “Thị trường địa ốc chịu hệ quả xấu của chuyện nhà bị siết nợ (foreclosures) và chủ nhà ỳ ra không trả nợ trong nhiều tháng (defaults) gia tăng”. Wyss còn cho rằng khả năng mua nhà của số đông (affordability) cũng là một vấn đề tác động tới sự lên xuống của thị trường. Theo ông, những khu vực từng có nhiều người đầu tư vào địa ốc theo kiểu ăn xổi (flippers) sẽ bị ảnh hưởng rất nặng (ví dụ: khu vực phía Nam tiểu bang Florida, Las Vegas và một số khu vực khác mà giá nhà từng tăng vọt trong mấy năm vừa qua).

Bà Celia Chen – chuyên viên kinh tế của công ty tham vấn đầu tư tài chính Moody’s Economy.com – có quan điểm tương tự với Wyss. Thậm chí Wyss chỉ dự đoán còn bà thì khẳng định: “Giá nhà trung bình sẽ giảm xuống khoảng 8% trong vòng 24 tháng cho tới hết quí thứ nhất của năm 2008”.

Nên mua nhà hay nên chờ?

Trong vài tháng qua, hiếm có chuyên viên nào trong lĩnh vực kinh tế - tài chính có tiên đoán lạc quan về thị trường địa ốc. Sự khác biệt giữa họ chỉ là bi quan nhiều hay ít. Trong chiều hướng đó, có nên chờ cho giá nhà xuống thêm chút nữa hay mua ngay bây giờ?

Đây là một bài toán không dễ giải.

Khi giá nhà tụt xuống thấp hơn, người mua có lợi về giá thì lãi suất lại đang có khuynh hướng tăng lên. Nghịch lý này khá phổ biến trong thị trường địa ốc. Lúc lãi suất xuống thật thấp, thiên hạ tranh giành với nhau để mua nhà. Giá nhà cứ thế leo thang, đôi chỗ tăng vùn vụt như hoả tiễn.

Còn lãi suất tăng thì sự hăm hở mua nhà giảm xuống. Lãi suất lên ít, thiên hạ sẽ lưỡng lự nhưng nếu lãi suất lên nhanh và lên nhiều, chắc chắn những người có nhu cầu mua nhà sẽ khựng lại, thậm chí bỏ chạy. Thị trường đã nguội lại càng nguội thêm.

Mua nhà là sự tính toán nhiều yếu tố, căn cứ trên khảnăng tài chính của gia đình. Nếu chờ, không ai biết khi nào giá nhà sẽ giảm xuống tới mức thấp nhất để mua và cũng không ai biết trước đến khi nào thì lãi suất xuống tới mức thấp nhất để vay tiền.