Cục Bảo Vệ Tài Chính Giới Tiêu Thụ đề nghị loại vay nợ không có lệ phí

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Từ đầu năm tới, các nhà tài trợ sẽ phải có thêm chương trình cho vay mua nhà hay tái tài trợ món nợ mà khách hàng sẽ không phải trả một loại lệ phí (no-cost mortgage) nào.
Đây là đề nghị mà Cục Bảo vệ Tài Chính Giới Tiêu Thụ (Consumer Financial Protection Bureau) đang đưa ra và yêu cầu mọi giới góp ý kiến và bình luận trước khi đi đến quyết định cuối cùng.
Tài trợ địa ốc không phải trả lệ phí không phải là một sáng kiến mơi mẻ gì. Nó từng được các nhà tài trợ (công ty tài trợ địa ốc và các ngân hàng) áp dụng tùy trường hợp và cũng tùy giai đoạn tình hình thị trường.
Nếu không lấy lệ phí để trả cho các người hoạt động trong ngành này thì người ta lấy gì để sống? Nó phải nằm đâu đó dưới một hình thức khác. Bởi vì không ai có thể làm “chùa” cho thiên hạ mà vẫn sống được cả.
Thông thường, để hưởng lãi suất thấp nhất trên thị trường, người vay nợ phải trả một số tiền gọi là “point” (điểm), có thể 0,5%, 1%, 1,5%, 2%, nhiều hoặc ít hơn, của số tiền xin vay, tùy nhà tài trợ bên cạnh nhiều loại phụ phí liên quan đến vụ vay nợ. Nhưng nếu không muốn trả các loại lệ phí đó, nhà tài trợ có thể chấp thuận cho con nợ vay với lãi suất cao hơn. Nói khác, các loại lệ phí nằm ẩn trong cái phần lãi suất cao hơn và con nợ phải trả trong suốt thời gian còn ôm món nợ.
Tuy nhiên, vì các ngân hàng và các công ty tài trợ lấy lệ phí nhiều ít khác nhau tùy chủ trương riêng nên người ta mới thấy nhà tài trợ A có các loại lệ phí thấp hơn nhà tài trợ B hay C. Nhưng cũng có những trường hợp nhà tài trợ C hay B tuy lấy lệ phí cao hơn nhưng lại có lãi suất thấp hơn nhà tài trợ A.
Trên thị trường có hàng trăm nhà tài trợ khác nhau với hàng trăm chủ trương và sự cạnh tranh khác nhau nên khi so sánh lãi suất và lệ phí của các nhà tài trợ để lựa chọn, người tiêu thụ không khỏi bối rối trước một rừng sản phẩm, không biết chọn cái nào tốt nhất cho mình, nhất là tránh khỏi bị móc túi oan uổng.
Không thiếu những vụ kiện và những lời tố cáo về những công ty môi giới tài trợ hoặc chính các nhà tài trợ trực tiếp đã lấy các loại lệ phí quá đáng. Thậm chí, lúc nói với khách hàng ban đầu thì lệ phí rất thấp nhưng tới khi mọi thủ tục xong xuôi, đặt bút ký giấy nợ mới thấy bản tổng kết phí tổn (closing cost) thật hãi hùng, khác xa những gì được biết ban đầu.
Đây là lý do Cục Bảo về Tài Chính Giới Tiêu Thụ Liên Bang (CFPB) muốn buộc các ngân hàng và các công ty tài trợ phải cung cấp cho khách hàng cả hai loại tài trợ (trả trước lệ phí hay không có lệ phí) để người ta có quyền lựa chọn và quyết định, thay vì nhà tài trợ có chương trình đó hay không.
“Người tiêu thụ đã gặp nhiều khó khăn khi so sánh các loại vay nợ vì người ta đối diện với hàng loạt loại điểm và lệ phí khác nhau”. Ông Richard Cordray, Cục trưởng CFPB lên tiếng trong một bản tuyên bố khi loan báo như trên. “Chúng tôi muốn cung cấp cho người tiêu thụ những lựa chọn rõ ràng hơn, giúp họ chọn chương trình tài trợ nào thích hợp với họ hơn”.
Khi thông qua đạo luật Dodd-Frank Act, Quốc Hội Hoa Kỳ muốn giản dị hóa mọi thủ tục liên quan đến thị trường tài trợ để tránh những cuộc khủng hoảng làm sụp đổ cả kỹ nghệ địa ốc như đã xảy ra. Mục đích là muốn bảo đảm rằng giới tiêu thụ hiểu biết rõ rệt về cái chương trình tài trợ họ đang được công ty tài trợ hay ngân hàng mời chào và tốn phí của nó ra sao, bằng một thứ ngôn ngữ dễ hiểu nhất nhưng trọn vẹn nhất.
Một số ấn chỉ liên quan đến vay nợ địa ốc đã được một số cơ quan liên bang bàn thảo và lấy ý kiến mọi người để đưa ra áp dụng, cũng do áp lực từ đạo luật Dodd-Frank. Quốc Hội cũng cấm các nhà tài trợ không được phép tăng lãi suất tài trợ lên một mức quá đáng để thưởng ngầm cho các người môi giới đã ép hay lừa được khác hàng, làm lợi nhiều hơn cho nhà tài trợ.
Trên nguyên tắc, đề nghị của CFPB là một tin tốt cho người tiêu thụ nhưng cũng có thể là tin tốt cho các nhà tài trợ.
Không ít người dành dụm được ít tiền để trả trước (down payment) mua một căn nhà nhưng lại hụt tiền lệ phí có thể trên dưới 4.000 Mỹ kim hoặc nhiều hơn tùy chương trình và số tiền xin vay. Nhà tài trợ chỉ cần ấn định lãi suất cho vay cao hơn theo một công thức, tùy số tiền và chương trình tài trợ, mà không phải thảo luận hay cò kè thêm bớt gì với khách hàng.
Những ai đủ sức trả trước các loại lệ phí để có lãi suất thấp hơn thì là một lựa chọn không có gì tốt hơn.
Như ở trên đã trình bày, nếu đề nghị của CFPB được các giới hậu thuẫn và áp dụng từ đầu năm tới, các nhà tài trợ địa ốc phải có cả hai loại tài trợ không lệ phí và có lệ phí để người ta lựa chọn.
Theo một số chuyên viên tài trợ, những người vay nợ nào dự tính vay theo chương trình “không lệ phí” chỉ có lợi nhiều hơn nếu ở trong căn nhà đó dưới năm năm. Nếu ở lâu hơn, số tiền lệ phí được cộng vào với vốn vay ban đầu và phải trả tiền lời cho suốt kỳ hạn trả nợ. Tức là phí tổn vay nợ trả dần thì phải trả thêm tiền lời.
Bởi vậy, nên suy nghĩ cẩn thận nên theo loại nào trong hoàn cảnh tài chính của mình. Suốt một tháng nay, lãi suất đang từ từ nhích lên, những ai có nhu cầu mua nhà hoặc tái tài trợ món nợ nên lưu ý tới diễn biến của thị trường.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.