Chấm dứt hợp đồng với Agent khi không còn thuận thảo

Saturday, 05/10/2013 - 06:38:01 AM

Trong vai trò người chủ nhà đang cần tìm một đại điện (Agent) đứng bán căn nhà giúp mình, bạn đã phỏng vấn vài ba ứng viên và nghĩ rằng đã chọn được một người vừa ý.

Eric Trần

Contract

Một khi đã ký hợp đồng là bạn đã bị ràng buộc vào những gì đã ký.

Terminate

Nhưng không thuận thảo với nhau, làm sao ra khỏi hợp đồng?

Trong vai trò người chủ nhà đang cần tìm một đại điện (Agent) đứng bán căn nhà giúp mình, bạn đã phỏng vấn vài ba ứng viên và nghĩ rằng đã chọn được một người vừa ý. Dĩ nhiên, ai cũng muốn mọi sự diễn tiến tốt đẹp cho đến phút cuối, để sự giao dịch mang lại lợi ích và thiện cảm cho cả 2 bên – người bán nhà và người đại diện. Nhưng rất tiếc, không phải tất cả mọi người đều đến được một kết cục “có hậu” như vậy. Bởi vì, vàng thau lẫn lộn đâu phải chỉ ở chợ trời? Có những người chỉ sau vài tuần lễ làm việc đã cay đắng nhận ra rằng “nói dzậy mà không phải dzậy!” Có thể người chủ không hài lòng về agent, hoặc ngược lại.

Nói dzậy mà không phải dzậy: Hậu quả!

So với người chủ nhà thì Agent là người có chuyên môn, có kiến thức, và thường là khôn ngoan hơn. Nếu xảy ra tình trạng “cơm không lành, canh không ngọt,” thì chủ nhà thường là bên thua thiệt: Hoặc phải bán nhà trong hoàn cảnh bất thuận lợi, hoặc phải mang tiếng là người vi phạm hợp đồng và chấp nhận hình phạt.

Để góp phần làm giảm đi thế yếu ấy, chúng tôi xin góp một vài ý với người chủ nhà: Khi bạn không hài lòng với Agent, bạn có thể làm được gì? Đành phải ngậm đắng nuốt cay hay sao? Có phương cách gì để cứu vãn tình thế, hay nói thẳng thắn là sa thải người Agent để tìm một người khác, hoặc phương thức khác không? Sau đây là những lời khuyên của ông Richard Kalinowski, một chuyên viên về các vấn đề địa ốc có những bài báo nổi tiếng xuất hiện từ năm 2006.

Đọc kỹ hợp đồng

Hợp đồng là một văn kiện pháp lý, ràng buộc cả 2 bên. Nhưng nó cũng có thể được hủy bỏ trong một số trường hợp, với ĐIỀU KIỆN ghi rõ trong hợp đồng ở phần “Opt-Out Clauses” (trường hợp có thể bỏ hợp đồng). Vì thế, trước khi ký hợp đồng, bạn phải đọc kỹ cái phần OPT-OUT đó.

Thông thường hợp đồng là những bản in sẵn (Form) mà phía người Agent đưa ra để chủ nhà ký. Chúng ta không nên như đa số chủ nhà chẳng cần đọc gì cả mà chỉ nghiễm nhiên đặt bút ký ngay. Có thể vì họ không muốn “đánh vật” với những chữ tiếng Anh rắc rối, cũng có thể vì họ quá tin người Agent….

Vì bất cứ lý do gì chẳng nữa thì đây cũng là thái độ không nên. Trái lại, trước khi ký kết, chúng ta nên dành thì giờ - thậm chí nên mang về nhà - đọc lại cho kỹ càng để xem hợp đồng có phản ánh đúng, hay lại đi ngược những gì mà chúng ta đã kỳ vọng xuyên qua những buổi phỏng vấn rất chi tiết trước đó? Và cũng không phải vì hợp đồng là một văn bản đã có sẵn mà chúng ta không sửa đổi được. Nếu cần, chúng ta phải ghi thêm vào bản hợp đồng đó – hoặc trong một văn bản phụ thuộc đính kèm - những chi tiết đã thỏa thuận trong các buổi làm việc. Nếu agent bảo rằng, có những chi tiết không thể ghi vào được, nhưng anh/chị ta hứa sẽ tôn trọng như những thỏa thuận “miệng” thì liệu bạn có dám tin không? Nếu tin, bạn phải ngày đêm cầu nguyện để mọi sự xuôi chèo mát mái cho đến phút chót, bằng không, nếu có tranh tụng, chắc chắn bạn sẽ là người… ôm đầu máu!

Làm gì khi cần chấm dứt hợp đồng?

Hợp đồng thường chấm dứt sau khi căn nhà đã bán xong, hoặc không thể bán được mà thời hạn của hợp đồng đã hết. Ngoài ra, hợp đồng cũng có thể bị chấm dứt nửa chừng: Lý do thứ nhất là khi có những trường hợp xảy ra theo qui định trong phần Opt-Out; lý do thứ hai là khi một bên không giữ đúng những bổn phận mình đã cam kết.

1. Opt-Out khi không hài lòng với Agent:

Xem lại các điều khoản Opt-Out một cách kỹ càng. Cũng cần nhắc lại, Opt-out có nghĩa là bạn được quyền – chứ không bắt buộc – phải hủy hợp đồng trong những trường hợp đó. Một trong những trường hợp Opt-Out phổ thông là không hài lòng với Agent. Đối với những công ty địa ốc lớn, bạn có thể hủy bỏ hợp đồng với Agent bất cứ lúc nào tùy thích, miễn là bạn bằng lòng ký kết hợp đồng mới với một Agent khác trong cùng một công ty. Đây là cách giải quyết tốt đẹp nếu bạn còn tín nhiệm công ty, nhưng không hài lòng về cá nhân của Agent thành viên trong công ty đó.

Nhiều văn bản hợp đồng cho phép bạn Opt-Out mà không cần ký kết lại với người nào khác, nếu bạn không hài lòng việc làm của agent và đã nhiều lần minh thị phàn nàn về thiếu sót của đương sự mà không thấy có sự sửa chữa thích đáng. Nói một cách khác, bạn cần nói rõ với Agent về những điểm bạn không hài lòng, và cho đương sự một thời gian để sửa chữa. Với những phương tiện giao tiếp hiện nay, tốt nhất bạn nên viết email cho người đó, để sự việc còn được lưu lại trên “giấy trắng mực đen.” Nếu đương sự không có một chút nào cải thiện, bạn được quyền chấm dứt hợp đồng. Nhưng dĩ nhiên, điều đó cũng phải ghi rõ trong điều khoản Opt-Out.

2. Hủy hợp đồng vì Agent vi phạm hợp đồng:

Nếu không nói phải quấy được với Agent, và cũng không tìm thấy một điều khiển Opt Out nào phù hợp, bạn phải tìm được bằng chứng cho thấy Agent đã không chu toàn bổn phận theo cam kết. Theo luật của Nha Địa Ốc California (Department of Real Estate), cách duy nhất để một bên đơn phương hủy bỏ hợp đồng là sự vi phạm hợp đồng của bên kia. Thí dụ: Hợp đồng qui định agent phải tổ chức bao nhiêu lần Open House một tháng, hoặc phải quảng cáo bao nhiêu lần một tháng trên Radio và báo chí địa phương…. Không làm đúng được như vậy là Agent đã vi phạm, và phía chủ nhà có lý do để đơn phương hủy bỏ hợp đồng.

Hủy bỏ hợp đồng là một chuyện đáng tiếc cho cả hai bên. Vì thế, nếu có thể được, nên tiến hành một cách hết sức lịch sự. Trước tiên, chủ nhà nên giải thích cho Agent hiểu rõ những gì mình không hài lòng, hoặc những điều kiện bất ngờ xảy tới khiến mình phải opt out. Nếu sự việc không thể giải quyết trong sự thỏa thuận của đôi bên, thì có một văn bản với những điều khoản minh định trong tay chắc chắn sẽ là một điểm mạnh cho chúng ta khi phải nói chuyện phải quấy trước pháp luật.

Erictran15751@gmail.com