Vẫn lắm mối lo trong một thị trường ổn định

Một căn nhà cho thuê ở Corona, California. (CNBC)

Thị trường địa ốc trong những tuần đầu năm mới tuy vẫn ổn định nhưng kể cả nhà xây dựng, người mua, kẻ bán, ai cũng có mối lo riêng.

Rủi ro cho công ty xây nhà

Mặc dù thị trường địa ốc vẫn lành mạnh, các nhà đầu tư được khuyên nên chọn lọc trong việc mua cổ phiếu của nhà thầu xây dựng vì lãnh vực này phải đối phó trước những rủi ro lợi nhuận. Phân tích gia về nhà ở Ivy Zelman nói với CNBC.

Ivy Zelman là người sáng lập và Giám Đốc Điều Hành của công ty Zelman & Associates. Bà cho biết bà đang nắm giữ những thông tin từ các công ty xây nhà có tên tuổi như Pulte Group Inc., Toll Brothers Inc. và D.R. Horton Inc. Bà cho rằng các nhà thầu xây dựng đang đứng trước thách thức là mọi chi phí đều đang tăng, đồng nghĩa với lợi nhuận của họ sẽ bị thắt chặt.

Chi phí liên quan đến xây nhà ngày càng tăng đã cản trở những công trình tạo dựng những ngôi nhà giá thấp, ít có khả năng mang lại lợi nhuận lớn.

Giá nhà thuê đang nóng

Sự suy giảm doanh số bán nhà và tăng giá nhà ở hầu hết các thị trường lớn ở Hoa Kỳ đang gây ra tác động ngược lại trong thị trường cho thuê, đặc biệt là đối với nhà cho một gia đình thuê.

Giá nhà ghi nhận mức tăng 5.1% hàng năm trong tháng 11, mức tăng ít nhất kể từ tháng 8, 2015. Nếu ít người mua nhà, đặc biệt là người mua lần đầu, thì họ vẫn là người đi thuê nhà.

Giá cho thuê nhà ở một gia đình tăng 2.9% vào tháng 11, 2018, theo CoreLogic.
Nhu cầu về nhà cho thuê hiện tại rất mạnh, trong khi nguồn cung quá thấp, khiến giá thuê nhà cũng bị đẩy lên. Mức tăng đặc biệt cao đối với nhà cho thuê bình dân, tăng 3.8% trong tháng 11, 2018. Giá thuê nhà hạng sang tăng 2,6% so với mức tăng 2.3% trong tháng 11, 2017.

Các thị trường nóng như Las Vegas, Phoenix và Orlando, Florida, đang có mức tăng tiền thuê cao nhất cho loại nhà ở một gia đình.

Thị trường nhà cho thuê bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong vụ sụp đổ nhà đất hơn 10 năm trước, vì hàng ngàn ngôi nhà được mua rồi sau đó không trả được nợ. Những thành phố này có tỷ lệ nhà bị tịch thu cao nhất trên toàn quốc, và nhiều trong số những nhà bị tịch thu đó đã được mua bởi các nhà đầu tư tổ chức lớn và biến thành tài sản cho thuê.

Cả Orlando và Phoenix đều đang phát triển công ăn việc làm gần gấp năm lần tỷ lệ quốc gia. Do đó, nhu cầu thuê nhà ngày càng nóng lên ở hai thành phố này.

Nợ tiền học cản trở người trẻ mua nhà

Số lượng người trẻ tuổi làm chủ một ngôi nhà đã thấp hơn nhiều trong thập niên qua, vì những người trẻ đang phải trả nợ tiền học thời sinh viên.

Các kinh tế gia của Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) đã nghiên cứu tác động của khoản vay $1,500 tỷ Mỹ kim liên quan đến giáo dục đối với những người ở độ tuổi 24 đến 32. Họ thấy rằng mặc dù đó không phải là tác nhân chính cho sự suy giảm mua nhà ở, nhưng lại đóng một vai trò quan trọng.

Trong những cuộc khảo sát mới đây của các nghiên cứu gia của Fed, gồm lvaro Mezza, Daniel Ringo, và Kamila Sommer, cho thấy những người trẻ tuổi thường than rằng các khoản nợ cho sinh viên đang ngăn cản họ mua nhà.

Các ước tính của họ cho thấy việc tăng nợ vay của sinh viên là một yếu tố quan trọng trong việc giải thích tỷ lệ những người trẻ sở hữu nhà quá thấp, tuy không phải là nguyên nhân chính của sự sụt giảm.
Quyền sở hữu nhà của cư dân Hoa Kỳ đã giảm 4%, từ mức cao nhất là 69% năm 2005 xuống còn 65% vào năm 2014. Tuy nhiên, sự suy giảm ở những người trong nhóm tuổi từ 24 đến 32 còn mạnh hơn, từ 45% xuống còn 36%.

Bảng nghiên cứu không xác định các nguyên nhân khác dẫn đến tỷ lệ sở hữu nhà trong người trẻ giảm, nhưng đã đưa ra con số khoảng 20% có thể đang gánh nặng nợ sinh viên nên không thể vay thêm tiền ngân hàng để mua nhà.

Các kinh tế gia cho biết món nợ sinh viên trung bình mỗi đầu người tăng gấp đôi từng kỳ từ $5,000 lên $10,000. Mỗi khoản nợ tăng thêm $1,000.

Phần lớn các khoản nợ tăng ở giai đoạn trong và sau cuộc khủng hoảng tài chính. Khi thất nghiệp tăng, nhu cầu về giáo dục đại học cũng tăng lên. Học phí cho các trường phi lợi nhuận tư nhân đã tăng 56% kể từ đầu thế kỷ, theo College Board (College Board là một tổ chức phi lợi nhuận của Hoa Kỳ được thành lập vào tháng 12 năm 1899 với tư cách là Hội Đồng Tuyển Sinh Đại Học để mở rộng giáo dục đại học), nhưng tiền lương đã không tăng kịp, mà các khoản nợ cứ chồng chất và ngày càng tồn đọng.

Quỹ Dự Trữ Liên Bang đã đề nghị một số cách để giải quyết vấn đề này, chẳng hạn như sự tham gia của chính phủ tiểu bang nhiều hơn vào các điều khoản tài chính và trả nợ dựa trên lợi tức.

Lạc quan

Sự suy giảm của lãi suất tiền vay ngân hàng bắt đầu vào tháng 11, 2018 cuối cùng đã khiến những người xây nhà cảm thấy lạc quan hơn.

Chỉ số tình cảm của người xây nhà đã tăng 2 điểm lên 58 vào tháng 1, 2019, theo Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Quốc Gia. Chỉ số này đứng ở mức 72 vào tháng 1 năm ngoái. Dù giảm, nhưng bất cứ trên 50 đều được coi là tích cực.

Một số công ty xây dựng nhà lớn nhất quốc gia đã báo cáo lợi tức hàng quý yếu vào tuần trước, cho thấy doanh số bán hàng chậm lại. Các CEO của KB Home và Lennar nêu ra rằng giá cao đã khiến người mua phải tạm hoãn ước mơ sở hữu nhà, đặc biệt là khi lãi suất tiền vay tăng vào đầu mùa thu.

Tuy nhiên, lãi suất cho vay đạt đỉnh khoảng 5% vào giữa tháng 11 và từ đó giảm xuống dưới 4.5% sẽ giúp thị trường nhà đất tiếp tục tăng trưởng, dù ở mức khiêm tốn.

Tuy giấy phép xây dựng sẽ không được cấp thêm do chính phủ đóng cửa một phần. Điều này có nghĩa lượng cung sẽ cạn kiệt. Nhưng thực tế không đến nỗi bi đát như thế. Lý do doanh số bán nhà giảm vào tam cá nguyệt cuối của năm 2018, khiến nhà có sẵn để bán vẫn còn ở một số thị trường, chứ không đến nỗi cạn kiệt.