Thị trường nhà đất hạ nhiệt, nhưng chưa hết nóng

Chuyên viên địa ốc đang giới thiệu một căn nhà cho người mua ở Miami. (Getty Images)

Tình trạng thiếu nhà có giá cả phải chăng, cùng với sự cạnh tranh khốc liệt, giá cả không tăng và tỷ lệ thế chấp cao hơn, đã khiến nhiều người mua phải kèm nén sự ham muốn sở hữu nhà của mình lại trong suốt năm qua. Điều đó được chứng minh trong tháng Bảy vừa qua tiếp tục sụt giảm doanh số bán nhà, theo Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia (NAR) cho biết.

Tuy nhiên, các chuyên gia về địa ốc dự đoán tình thế có thể thay đổi theo hướng thuận lợi cho người mua. Lý do trong tháng Bảy vừa qua, số nhà trên danh sách có giá trên $350,000 đã tăng 5.7%, theo số liệu mới từ Realtor.com. Sự gia tăng này chủ yếu ở các thị trường đã chứng kiến sự tăng giá liên tục và đang bắt đầu cuộc giảm tốc độ.


(Getty Images)

Mặc dù so với mùa thu năm ngoái, lượng nhà cung cấp vẫn còn ít, nhưng người mua có thể nhận được các giao dịch tốt hơn. Mùa thu là cơ hội cuối cùng để người bán thực hiện giao dịch, bởi nếu sang mùa đông, họ sẽ không nghĩ đến chuyện bán nhà và dời nhà nữa.

Thị trường địa ốc trong vài tháng gần đây không có vẻ gì gọi là khởi sắc. Tình hình này không chỉ ảnh hưởng chung toàn xã hội, mà cả với những người trẻ tuổi.

Còn nợ tiền học, đừng nghĩ đến chuyện mua nhà

Các chuyên gia nhận định sinh viên đang nợ một khoản lớn cho việc học của mình, rất khó để được vay tiền mua nhà. Điển hình là câu chuyện của ông Ed McKinley. Vào cuối những năm 1990, Ed McKinley đã rất mê một ngôi nhà gần hồ ở New Hampshire, có giá trị $65,000.

Chủ nhà cho phép ông dọn vào nhà sớm, và anh sẽ trả tiền thuê nhà cho đến khi đủ giá trị căn nhà, anh sẽ được toàn quyền sở hữu căn nhà đó.

McKinley dọn vào và bắt đầu sửa sang lại ngôi nhà, lắp đặt một cái bếp tân tiến, sơn tường và làm lại sàn nhà.
Nhưng rồi tin xấu tràn đến với McKinley.

Công ty thế chấp cho rằng lợi tức trên khoản nợ của ông – bây giờ đã 59 tuổi - không đủ để ông vừa trả tiền nhà vừa trả khoản nợ khi còn đi học, trong khi ông còn nợ tiền nhà $34,000. Vì lẽ đó, ông đã phải cuốn gói rời khỏi căn nhà đã gắn bó nhiều năm với nhiều kỷ niệm.

"Sự việc xảy ra đã khiến tim tôi tan nát," McKinley nói trong sự xúc động.
Nợ vay sinh viên đã trở thành rào cản lớn đối với quyền sở hữu nhà ở Mỹ.
Hiện nay có khoảng 45 triệu người ở Mỹ gánh khoản nợ tiền học, trong đó khoảng 20% nợ trên $100,000. Có 83% những người ở độ tuổi từ 22 đến 35 nợ tiền học đã không mua được nhà vì chưa trả dứt nợ, theo Realtors. Trong khi 86% người trẻ tin rằng mua nhà là một khoản đầu tư tài chính tốt, vì chỉ cần thế chấp 15% trên giá trị căn nhà, theo công ty dịch vụ thông tin Experian.

Jessica Lautz, giám đốc điều hành nghiên cứu khảo sát và truyền thông của NAR nói với CNBC, “Các sinh viên vay nợ tiền học muốn làm chủ một ngôi nhà, đó là một phần trong giấc mơ Mỹ của họ. Thật sự rất khó để giấc mơ trở thành hiện thực vào lúc này."

(Getty Images)

Để chắc chắn mua được nhà, những người còn nợ tiền học có xu hướng tìm mọi cách kiếm được việc làm có lợi tức cao để có thể bù đắp một số khó khăn về tài chính, Jonathan Spader, một nhà nghiên cứu cao cấp tại Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở tại Đại học Harvard cho biết.

Cơ hội cho người mua

Giá nhà tăng quá cao, quá nhanh, đã khiến giá cả của thị trường địa ốc đang chạm tới nóc. Chúng ta biết rằng vì giá có tăng đến mấy thì cuối cùng cũng phải giảm. Theo NAR, các chuyên viên địa ốc trên toàn quốc đều cho rằng mấy năm qua người bán ở trên mây và đưa giá bán trên trời, nay họ đang bắt đầu quay trở lại trái đất.
Sam Khater, kinh tế gia trưởng của Freddie Mac nhận định nền kinh tế vẫn còn đà tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, có nhiều yếu tố khiến đa số người tiêu dùng vẫn gặp nhiều khó khăn về khả năng chi trả, nên việc mua nhà đối với đại đa số người dân vẫn còn là một thử thách.

Hiện nay đa số các chủ nhà đang trả nợ thế chấp đúng hạn, và ngày càng nhiều chủ nhà đang bỏ rất nhiều tiền vào nhà của họ để đầu tư, để nâng cao giá trị tài sản.

"Mặc dù sụt giảm rõ rệt trong dữ liệu bán nhà hiện tại, bức tranh về thị trường địa ốc vẫn tươi sáng cho đến cuối năm nay," Nino Sitchinava, nhà kinh tế học chính của Houzz, một trang web chuyên về sửa chữa nhà, nhận định. Ông Houzz cho biết số lượng dự án sửa chữa nhà tồn đọng ở thời điểm hiện tại cao hơn năm ngoái. Điều này cho thấy các chủ nhà vẫn kỳ vọng về việc mua, bán nhà đất sau khi họ tân trang để bán được với mức giá cao.

"Với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và nhu cầu mua cao hơn, chúng tôi hy vọng những xu hướng này sẽ tiếp tục trong tương lai gần," Frank Martell, chủ tịch và là CEO của CoreLogic viết trong một bản tin phát hành hồi tháng Sáu vừa qua.

Nhu cầu về nhà ở vẫn rất mạnh, nhưng số người mua đang giảm đi vì những hạn chế về khả năng chi trả. Cuộc sống đã có quá nhiều thứ phải chi tiêu, nếu 'gánh' thêm khoản trả thế chấp mua nhà nữa thì thật là căng thẳng. Doanh số bán nhà hiện tại đã giảm trong năm tháng liên tiếp, theo Realtors, và số đơn nộp xin vay thế chấp để mua nhà cũng đã giảm, mặc dù số liệu cho thấy vẫn còn cao hơn một năm trước đây.

Doanh số nhà mới xây dựng trong tháng 7 thấp hơn tháng 6, nhưng vẫn cao hơn 12% so với tháng 7/2017, theo cơ quan Kiểm Kê Dân Số Hoa Kỳ. Doanh số bán hàng này sẽ cao hơn nếu các nhà xây dựng bán nhiều nhà hơn với giá hợp lý, phải chăng hơn, và hưởng lợi ít hơn. Nhưng điều này không mơ thấy nổi, bởi chi phí đất đai, lương nhân công, và nguyên vật liệu đang gia tăng cao hơn bao giờ hết, thì dễ gì các công ty xây dựng chấp nhận giảm lợi nhuận trong những dự án nhà đất 'béo bở' như hiện nay.

"Trong khi doanh số bán nhà hàng tháng giảm, tăng trưởng hàng năm đã đẩy mức trung bình ba tháng đầu năm 2018 đến 8.1%, đúng như những gì được dự báo cho năm 2018 (tăng 7%)," bà Danielle Hale, kinh tế gia trưởng của Realtor.com cho biết.

Nhưng đó không phải là sự phục hồi. Còn xa lắm! Các công ty xây dựng vẫn cứ xây dựng đều đều, không quan tâm gì đến nhu cầu ngày càng tăng, nhưng họ không thể đạt ở mức bình thường của lịch sử 40 năm trước, là 1.1 triệu căn mỗi năm. Vào năm 2009, con số này chỉ đạt 350,000 căn. Nhưng bây giờ đã khá hơn, trở lại ở mức khoảng 850,000.

"Tiến độ xây dựng năm nay và sự tăng trưởng doanh số bán nhà mới đã giúp giảm bớt tình hình căng thẳng để giải quyết cho bên nhu cầu. Bây giờ người mua nhà đang bắt đầu có nhiều lựa chọn hơn, và không nhất thiết phải trong phạm vi giá mà họ tìm kiếm như trong thời gian qua," bà Hale nói với CNBC.