Thursday, 20/10/2016 - 10:52:29

Người mua nhà As Is vẫn cần hiểu rõ hợp đồng

Ngoại trừ có điều khoản trong hợp đồng, người mua nhà “As Is” không thể đòi hỏi người bán thực hiện những sửa chữa cho ngôi nhà. (Getty Images)

 

Có một điều thú vị, đó là nhiều chuyên viên môi giới địa ốc ở California không biết rằng mẫu đơn tiêu chuẩn để mua nhà, tức là The California Residential Purchase Agreement (RPA-CA, Thỏa Thuận Mua Nhà California) là một hợp đồng “AS IS” (hiện trang, mua nhà trong tình trạng hiện tại, có sao chịu vậy). Chắc chắn điều kiện này rất khó thấy, nhưng vẫn có ở trong hợp đồng đó dù không được in đậm, ở mục 11 trên trang 5 (của một hợp đồng dài 10 trang), nơi phần Tình Trạng Tài Sản. Mục 11 nói thế này:
“Trừ khi được đồng ý bằng văn bản theo cách khác: (i) Tài sản được bán (a) 'AS-IS' (Hiện Trạng) trong tình trạng vật chất HIỆN TẠI của nó, tính từ ngày Chấp Nhận và (b) thuộc những quyền Điều Tra Của Người Mua; (ii) các tài sản, bao gồm cả hồ bơi, spa, cảnh quan sân vườn, và các lô đất, đều phải được duy trì một cách đáng kể trong cùng tình trạng giống như vào ngày Chấp Nhận, và (iii) tất cả những mảnh vỡ và tài sản cá nhân nào không được bao gồm trong thương vụ đều sẽ bị loại bỏ bởi Kết Thúc Giao Dịch Escrow.”

Vì vậy, nếu không có bất kỳ thỏa thuận nào khác ngược lại, thì việc nói rằng thương vụ ấy là “hiện trạng” không có nghĩa là người bán có thể chấm dứt việc tưới cỏ. Và cứ để lại cái khung gỉ sét của tấm bạt lò xo ở sân sau là điều không ổn.

Điều quan trọng là cần lưu ý rằng điều khoản “hiện trạng” cho phép thực hiện những mục sửa chữa đã được đồng ý hoặc thực hiện công việc phải làm. Chẳng hạn, ở một điều khoản nào khác trong hợp đồng, các bên có thể đã đồng ý rằng người bán sẽ cung cấp việc diệt mối cần thiết.
Ngoại trừ điều đó, thì thương vụ ấy là “hiện trạng.”

Hơn nữa, điều khoản “hiện trạng” cũng cho phép người mua vẫn giữ lại các quyền kiểm tra của mình. Nếu việc kiểm tra của người mua phát hiện ra một tình trạng nào đó cần phải sửa chữa, thì ông vẫn có thể yêu cầu điều phải được sửa chữa. Tất nhiên người bán có thể nói “không.” Sau đó người mua có thể từ chối; nhưng người sẽ không bị vi phạm.

Sự hiện diện của của điều khoản “hiện trạng” tất nhiên không loại trừ khả năng xảy ra sự mơ hồ hoặc hiểu lầm. Giả sử một đề nghị được viết bằng cách sử dụng mẫu RPA-CA (tức California Residential Purchase Agreement), và yêu cầu duy nhất do người mua đưa ra là “Người bán sẽ sơn cửa nhà kho.”
Khi đó người mua đưa ra một phản đề nghị truy cập, với chỉ có hai điều khoản:

1. Một khoản gia tăng giá; và
2. Câu thông báo, “Thương vụ này là Hiện Trạng,” “được bán như hiện trạng của nó: Người mua chấp nhận lời phản đề nghị ấy.

Một vài tuần sau đó, ngay trước khi sắp đến hạn closing, người mua hỏi người bán khi nào ông ấy sẽ sơn cửa kho. Người bán trả lời rằng ông sẽ không sơn cửa; Thương vụ này là “hiện trạng” mà.
Thế nhưng, người mua trả lời, “Việc ông đã nói điều đó trong phản đề nghị chỉ là một sự lặp lại không cần thiết của Mục 11. Đó là hiện trạng ngoại trừ có bất kỳ thoả thuận bằng văn bản nào ngược lại. Ông đã chấp nhận lời đề nghị ấy mà không từ chối một cách cụ thể lời yêu cầu sơn cửa kho, vì vậy ông có nghĩa vụ phải làm việc đó.”

(Trước tiên, tất cả chúng ta đều biết chuyện này sẽ hóa ra như thế nào. Một hoặc hai chuyên viên môi giới địa ốc sẽ đưa ra số tiền cho việc sơn cửa. Nhưng điều đó không liên quan tới đề tài này.)
Có một điều khá rõ ràng, đó là tại thời điểm chấp nhận lời phản đề nghị, không có một “sự gặp gỡ của các tâm trí” đúng nghĩa. Khi điều đó xảy ra, thường thì nó chưa rõ ràng ngay lập tức. Nếu nó rõ ràng, thử cần phải làm những bước để đạt được sự làm rõ.

Không nên đổ lỗi cho ai cả về viêc thiếu nhu cầu cần làm rõ. Nhưng tất cả chúng ta đều có thể biết rằng, khi một điều khoản “hiện trạng” có hiệu lực, chúng ta muốn chắc chắn rằng tất cả các bên đều hiểu rõ những gì được dự định.

Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp