Mua nhà: Đứng chủ quyền thế nào?

LS. Trần Khánh Hưng

Tuần này chúng tôi xin bàn đến những cách đứng chủ quyền bất động sản, xin dành cho những quý vị sắp mua nhà lần đầu, cũng như những quý vị đã có nhà rồi. Đây là một vấn đề rất quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ nhân cũng như những người đứng chủ quyền căn nhà.

I. Một người đứng chủ quyền
1. Single Man/Woman
Cách đứng chủ quyền này dành cho những người độc thân, chưa có gia đình bao giờ. Thí dụ: An Nguyen, a single man.
2. Unmarried Man/Woman
Cách đứng chủ quyền này dành cho những người đã từng có gia đình, hiện nay độc thân hay đã ly dị. Thí dụ: Hoa Nguyen, an unmarried woman.
3. Married Man/ Woman as his/her sole and separate property
Cách đứng chủ quyền này dành cho những người đang có gia đình, nhưng muốn có tài sản riêng và đứng tên một mình. Muốn đứng tên theo cách này thì người phối ngẫu phải ký một tờ giấy gọi là Quit Claim Deed, và chấp nhận mất đi những quyền lợi của mình trên căn nhà đó.
Thí dụ: Ba Nguyen, a married man as his sole and separate property.

II. Hai hay nhiều người đứng chủ quyền
1. Joint Tenancy
Cách đứng chủ quyền này dành cho hai hay nhiều người cùng đứng chủ quyền. Những người này có thể là vợ chồng hay không phải vợ chồng. Phần của mỗi người bằng nhau, với cùng quyền lợi và trách nhiệm như nhau. Chủ quyền được thành lập cho những người này cùng lúc. Sau đó, trong lúc còn sống, nếu một trong những người đứng tên bán, hay cho phần của họ, thì chủ quyền mới sẽ là tenancy in common.
Khi một trong những người này qua đời thì chủ quyền sẽ được chia đều cho những người còn lại. Vì vậy, những người đứng chủ quyền bằng cách này khi còn sống có thể cho hay bán phần của họ, nhưng khi họ qua đời lại không thể để phần của mình lại trong di chúc cho người nào khác. Thí dụ:
- An Tran and Ba Nguyen, husband and wife as joint tenants.
- An Tran, a single man, Hung Pham and Hanh Le, husband and wife, all as joint tenants.

2. Tenancy in Common
Cách đứng chủ quyền này dành cho hai hay nhiều người cùng đứng chủ quyền. Mỗi người chung một phần vốn và cùng chia những chi phí cho bất động sản. Những người này có thể là vợ chồng hay không phải vợ chồng. Phần của mỗi người cũng không nhất thiết phải bằng nhau. Mỗi người đều có quyền bán hay để lại phần của họ cho người khác mà không cần có sự đồng ý của những người cùng đứng chủ quyền. Vì vậy, với cách đứng chủ quyền này, sau này bạn có thể sẽ đứng chủ quyền với những người khác, không quen biết.
Thí dụ: Anh Bằng Nguyễn và cô Hoa Trần là hai người bạn, cùng mua một căn nhà, anh Bằng có 3/4 cổ phần và cô Hoa có 1/4 cổ phần. Chủ quyền sẽ là:
- Bang Nguyen, a single man, as to an undivided 3/4 interest and Hoa Tran, a single woman, as to an undivided 1/4 interest, as tenants in common.
Sau đó, anh Bằng Nguyễn bán phần của ông cho ông Duy Phan, một người đã ly dị, và chủ quyền mới sẽ là:
- Duy Phan, an unmarried man, as to an undivided 3/4 interest and Hoa Tran, a single woman, as to an undivided 1/4 interest, as tenants in common.

3. Community Property
Cách đứng chủ quyền này chỉ dành cho hai vợ chồng đứng chủ quyền, mỗi người một nửa, và họ có thể để phần của họ lại cho bất cứ ai trong di chúc. Lợi điểm của Community property là căn nhà sẽ được nâng cấp (stepped-up basis) cho cả hai người khi một trong hai người qua đời. Điều bất lợi là khi người đó mất, bất động sản không được tự động chuyển qua người phối ngẫu sống sót, như trong joint tenancy.

4. Community Property with Right of Survivorship
Cách này cũng chỉ dành cho hai vợ chồng đứng chủ quyền. Kể từ tháng 7-2001, bạn có thể làm được cả hai điều lợi của Joint Tenancy và Community Property, theo cách Community Property with Right of Survivorship. Nghĩa là khi một trong hai người mất đi, người còn lại sẽ đương nhiên được hưởng, mà không cần có di chúc, (ngay cả khi di chúc để lại cho người khác), lại vừa được tăng cấp căn nhà cho cả hai người, khi một trong hai người qua đời. Cách đứng tên này đòi hỏi hai vợ chồng phải cùng ký tên khi lập chủ quyền.
Tuy nhiên, nếu bạn đứng chủ quyền theo phương cách này thì khi một trong hai người mất, họ không thể cho người khác, ngoài người phối ngẫu của họ. Chẳng hạn những người có gia đình lúc trước, nay lập gia đình lại, sẽ không thể để lại bất động sản cho con riêng của họ khi họ qua đời.

Hai vợ chồng tôi sắp mua một căn nhà, chúng tôi nên đứng tên là “joint tenants” hay “community property”?
Nếu đứng tên dưới dạng joint tenancy thì khi một trong hai người qua đời, người kia sẽ được đương nhiên thừa hưởng bất động sản, mà không cần phải qua thủ tục probate. Tuy nhiên, lúc đó, bất động sản sẽ được định giá lại và chỉ có phần của người qua đời sẽ được nâng cấp lên theo giá trị mới (stepped-up basis).
Nếu đứng tên theo community property thì phần của cả hai vợ chồng sẽ cùng được nâng cấp theo giá trị hiện thời, vì vậy, có thể giảm được tiền thuế (capital gain tax). Thí dụ:
Ông bà Tư mua một căn nhà cách đây 15 năm, với giá 100.000 Mỹ kim. Nay khi ông Tư mất, bà Tư bán căn nhà với giá 500.000 Mỹ kim theo giá hiện thời.
Nếu ông bà Tư đứng chủ quyền là joint tenancy, chỉ có phần của ông Tư sẽ được nâng cấp theo giá mới, tức là 250.000 Mỹ kim (nửa của 500.000 Mỹ kim), còn phần của bà Tư thì vẫn là 100.000 Mỹ kim (nửa của 200.000 Mỹ kim), như vậy tiền lời của căn nhà (capital gain) là 150.000 Mỹ kim, có thể phải đóng thuế.
Nếu ông bà Tư đứng chủ quyền là community property, phần của cả hai ông bà Tư sẽ được định theo giá mới, tức là 500.000 Mỹ kim, vì vậy bà Tư không phải đóng thuế tiền lời của căn nhà.

Ngoài ra, nếu đứng tên dưới dạng joint tenancy thì khi một người mất, bất động sản sẽ được chuyển qua người vợ hoặc chồng còn sống, và những chủ nợ của riêng người quá cố sẽ không được đòi phần tài sản này. Ngược lại, nếu là đứng chủ quyền là community property thì họ được quyền.
Một cách đứng chủ quyền căn nhà khác cũng giúp bạn tránh được probate là dùng Tín Quỹ (Living Trust) mà chúng tôi sẽ nói chi tiết trong một dịp tới.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề đứng chủ quyền bất động sản, không phải là cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA 92683, hoặc E-mail tại davidtran@dktran.com, hay liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.