Thursday, 16/08/2012 - 03:31:22

Mua nhà chung: Phải làm gì?

LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông
Trong những năm vừa qua, khi thị trường địa ốc tại tiểu bang California nhẩy vọt, đã có nhiều người đầu tư trong lãnh vực địa ốc. Có nhiều trường hợp nhiều người hùn vốn để đầu tư mua nhà cửa nhưng không biết rõ những điều sẽ có thể xẩy ra trong tương lai mà có thể làm ảnh hưởng những tài sản chung này, chẳng hạn như khi một trong những người partners muốn rút ra, hay là phần hùn hay chia sẽ được tính như thế nào. Để tránh những sự phiền toái này, những người hùn hạp có thể làm một hợp đồng thỏa thuận quyền lợi hay trách nhiệm với nhau (co-ownership agreement).

Làm hợp đồng co-ownership agreement thì sẽ có những điểm lợi gì?
- Hợp đồng sẽ ghi lại những thoả thuận của những người hùn (partner) trên giấy tờ, để sau này tránh sự tranh chấp về cổ phần hùn hạp, quyền lợi hay trách nhiệm của từng người hùn. Khi có một hợp đồng được ký kết, điều này sẽ tránh cho đôi bên phải tranh tụng để chứng minh những gì thoả thuận bằng miệng (oral agreement).
- Khi làm hợp đồng, những người hùn hạp có quyền thỏa thuận những điểm mà họ chưa nghĩ đến chẳng hạn như điều gì sẽ xẩy ra khi một trong những người hùn mất đi, ai sẽ là người có quyền có mướn nhà, cho mướn bao nhiêu, trang bị thiết kế cho căn nhà như thế nào, và lúc nào thì cần thay mái nhà,và mướn ai, v.v..

Nếu là người trong gia đình mua nhà chung thì có cần làm hợp đồng không?
Tuy là người thân trong gia đình, bạn cũng nên có một thỏa thuận trên giấy tờ để tránh những rắc rối sau này. Vì người thân nếu còn độc thân khi mua nhà, sau này có thể lập gia đình và dọn ra ngoài, hay là quyền lợi trên căn nhà có thể thay đổi (tài sản riêng có thể thành tài sản chung sau ngày thành hôn, v.v.).
Sau đây là những điều mà bạn cần phải ngồi xuống để thỏa thuận với những người hùn hạp trước khi mua chung bất động sản.

1. Vấn đề tiền bạc
Bạn cần phải ghi rõ số tiền mỗi người đóng vào lúc mua căn nhà cũng như những chi phí hàng tháng cho căn nhà. Số tiền này gồm có: tiền down nhà, chi phí để vay tiền nhà băng, làm sân trước, sân sau hay màn cửa (nếu cần), tiền nhà (mortgage), tiền thuế (property tax), tiền association, tiền bảo hiểm, tiền sửa chữa và bảo trì căn nhà (giữ sạch hồ bơi, hệ thống báo động, sơn sửa, v.v.). Ngoài ra, điều quan trọng mà bạn cần thỏa thuận là ai sẽ là người quyết định về những chi phí cho những khoản này? Và chuyện gì sẽ xảy ra nếu một trong những người chung vốn không trả, hay chậm trễ trong việc trả những chi phí hàng tháng?

2. Vấn đề đứng chủ quyền
Vì có sự tin tưởng nhau nên chúng ta thường ít quan tâm đến vấn đề ai đứng chủ quyền, hay cách đứng thế nào. Tuy nhiên, nếu chủ quyền chỉ do một người đứng thì người đó coi như được toàn quyền sử dụng cũng như thế chấp căn nhà căn nhà để vay mượn. Nếu có sự tranh chấp về chủ quyền nhà sau này, những người hùn hạp trong bất động sản nhưng không đứng tên trên chủ quyền sẽ phải chứng minh sự hùn hạp của mình bằng những bằng chứng cụ thể. Vì vậy, nếu chỉ có sự thoả thuận bằng miệng mà không có hợp đồng trên giấy tờ thì việc chứng minh những gì đã được thoả thuận sẽ khó khăn hơn nhiều.
Tuỳ theo sự hùn hạp và quan hệ giữa những người đứng chủ quyền, cách đứng chủ quyền có thể rất khác biệt, nếu một trong những những người đứng chủ quyền qua đời. Chẳng hạn, nếu hai người đứng là theo cách joint tenancy thì nếu một trong hai người qua đời, người kia sẽ đương nhiên được thừa hưởng bất động sản, bất kể nếu người qua đời có để lại di chúc hay không. Ngoài ra, nếu là sự hùn hạp của hai hay nhiều người, hoặc cổ phần không đồng đều, trên chủ quyền bạn cần phải ghi rõ cổ phần của mỗi người trong bất động sản.
Cách đứng chủ quyền không những chỉ về vấn đề ai có quyền bán nhà, khai thuế lợi tức hàng năm, mà sau này khi có sự chuyển nhượng chủ quyền, còn có ảnh hưởng rất nhiều về vấn đề định lại thuế nhà (property tax reassessment), thuế lợi nhuận (capital gain), thuế cho (gift tax), hay thuế sang nhượng (transfer tax) v.v..
Nếu không biết rõ về những cách đứng chủ quyền bất động sản, bạn nên tham khảo với những chuyên viên địa ốc, hay luật sư chuyên môn về địa ốc để chọn đúng chủ quyền thích hợp cho trường hợp của mình.

3. Quyền bán hay sang nhượng cổ phần của mình
Joint tenants: Chủ quyền mà chúng tôi thấy sử dụng thông thường nhất trong cộng đồng của chúng ta là joint tenancy. Như đã nêu trên, nếu đứng chủ quyền cách này, khi một trong những nguời đứng trên chủ quyền qua đời thì những người còn lại sẽ đương nhiên được thừa hưởng phần bất động sản của người qua đời, bất kể di chúc của người đó. Hơn nữa, khi bạn đứng chủ quyền chung với người khác là joint tenants thì bạn không thể bán phần của mình mà không có sự đồng ý của người đó, hoặc không có phán quyết của toà cho phép. Vì vậy, nếu bạn đầu tư vào những bất động sản thì đứng chủ quyền theo cách này có thể không tiện lợi nếu bạn muốn bán hay sang nhượng cổ phần của mình. Tuy nhiên, một trong những người đứng chủ quyền vẫn có thể tự mình thay đổi chủ quyền của mình từ dạng joint tenancy sang tenancy in common.
Tenancy in common: Ngược lại, nếu bạn đứng chủ quyền là tenancy in common thì bạn có sang nhượng cổ phần của mình cho người khác mà không cần có sự đồng ý của những người hùn hạp chung. Vì thế, bạn nên có sự thỏa thuận trong hợp đồng về điều khoản sang nhượng chủ quyền để sau này bạn không có sự hùn hạp chung với người khác ngoài ý muốn.
Ngoài ra, bạn cũng nên hạn chế việc những người hùn hạp dùng bất động sản để thế chấp khi đi vay mượn tiền nhà băng cho họ, vì nếu họ không trả tiền theo hợp đồng của họ với nhà băng, thì nhà băng có thể tịch thu (foreclose) bất động sản, và cuối cùng bạn lại phải hùn hạp với nhà băng hay người khác một cách bất đắc dĩ.

4. Khi bán bất động sản
Khi hùn hạp với người khác, bạn nên nghĩ đến những chuyện có thể xảy ra trong tương lai cho một trong những người đứng chủ quyền, đưa đến việc phải bán cổ phần của họ, chẳng hạn vì vấn đề tiền bạc, muốn đầu tư chỗ khác, hay có sự xích mích với những người hùn hạp, dọn nhà đi tiểu bang khác, ly dị, hay qua đời. Việc gì sẽ xảy ra cho bất động sản chung? Trong hợp đồng, bạn có thể thỏa thuận là những người hùn vốn chung có quyền ưu tiên mua lại cổ phần của người đó, nếu muốn; còn nếu không thì có thể bán cổ phần đó cho người khác, hoặc là toàn bộ bất động sản sẽ được bán đi. Ngoài ra, hợp đồng cũng nên đề cập đến vấn đề như ai là người lo việc bán bất động sản, chọn chuyên viên bán nhà, chuyên viên định giá nhà, thương lượng giá cả, cũng như quyết định về những chi phí cho việc bán nhà.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề liên quan đến chủ quyền bất động sản, không phải là cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA 92683.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp