Friday, 12/04/2019 - 07:57:05

Mua nhà, bán nhà: sao nhiều chiêu thế?

(Getty Images)



Bài CHU TẤT TIẾN

Bữa hổm, gặp anh bạn mới về hưu, mặt nhăn nhó khác thường, Sáu tui mới hỏi:
-Sao? Bị đau lưng hay đầu gối mà mặt mũi tiêu điều quá vậy?
Ông bạn thở dài:
-Tui về già, có ít tiền, muốn mua căn nhà vừa phải để ở, khỏi đi thuê, mà sao ớn quá, ông ơi!
Sáu tui ngạc nhiên:
-Ớn cái chi? Mua nhà thì tốt chứ sao lại ớn?
Bạn tui lại thở dài:
-Biết rằng tốt, nhưng gần đây nghe nói nhiều vụ lường gạt lắm. Có người mua mất tiền oan, vì rút lui không kịp ngày, bị người bán lấy mất. Có ông địa ốc gạt người ta, tự động nhét thêm tên vào, rồi làm chủ nhà luôn. Người mua thật bị trắng tay, đi kiện củ khoai! Giấy tờ ghi rõ ràng có tên kẻ gian ác kia thì làm sao mà kiện được? Có người mua nhằm nhà xuống cấp, dọn nhà vô rồi mới tá hỏa tam tinh. Đọc báo thấy ở bên Úc có hai vợ chồng làm địa ốc, lừa gạt cả nhiều triệu đô. Bởi vậy, tui tính thà là cứ thuê nhà ở cho đến chết, chứ không mua nhà.
Sáu tui la lên:
-Trời! Tính gì mà dại vậy? Người ta không có điều kiện mua nhà thì chịu chết, chứ còn ông, có điều kiện mà lại không mua nhà thì... dại quá, ông ơi!
Bạn tui lắc lắc cái đầu:
-Thì... ông nói tui nghe coi. Mua nhà hay thuê nhà? Mà nếu muốn mua, thì làm sao không bị gạt?
Sáu tui gật gật, ra cái điều thông thạo lắm để cho bạn tui tin tưởng rồi mới từ từ giải thích như sau.
- Này nhé. Thuê nhà là biện pháp duy nhất dành cho người làm lương thấp, không có khả năng mua nhà, cũng như giúp cho người mới đến Mỹ có chỗ ở ngay lập tức, vì điều kiện thuê nhà rất dễ. Nhưng về lâu dài, thì hoàn toàn bất lợi.

1) Tiền thuê tăng đều. Năm 1989: thuê 2 phòng ngủ: $500/tháng. Năm 2019: thuê 2 phòng ngủ: $1,500/tháng. Trung bình 30 năm tăng 3 lần. Như vậy, khoảng 30 năm sau, năm 2049, 2 phòng ngủ có thể và không có thể) là $4,500/tháng.

2) Tiền thuê là tiền đánh mất, không lấy lại được: Nếu lấy trung bình của 30 năm, từ $1,500 đến $4,500, thì tiền thuê mỗi tháng là :1500 + 4500 / 2 = $3,000.
Nếu cứ thuê trong 30 năm, thì số tiền mất đi là: 3,000 x 12 x 30 = $1,080,000! (Một triệu tám mươi ngàn đồng)! Sau 30 năm thuê nhà, tay trắng vẫn là tay trắng, vẫn là “homeless”, cho dù đã trả hơn $1 triệu đô la cho tiền nhà. Kinh khủng chưa?

3) Nếu chần chừ, chờ 1 năm sau mới mua nhà thì cũng lỗ cả chục ngàn. Thí dụ: thuê 2 phòng ngủ giá $1,500 một tháng. Một năm: 1,500 x 12 =$18,000. Trong khi đó, mua một căn nhà tương đương, giá $300,000. Down: 5% = $15,000! Nếu không thuê nhà mà để dành tiền Down, thì vẫn còn dư $3,000.

4) Nhà thuê có thể bị chủ lấy lại nhà bất cứ lúc nào! Chủ nhà chỉ cần báo trước 30 ngày là được chính phủ yểm trợ, người thuê không có quyền khiếu nại. Kẹt cho người nào đang thuê gần chỗ làm, chỗ học cho con, mà phải dời đi chỗ khác, thì đau khổ lắm.

Bây giờ nói về việc mua nhà có lợi như thế nào:
1) Tiền nhà không bao giờ tăng trong suốt 30 năm, hay 15 năm, hay 20 năm, tùy theo giao ước giữa người mua nhà ngân hàng cho vay tiền.

2) Tiền nhà là tiền đầu tư có lãi. Sau khi mua nhà được 10,15, 20 năm, có thể bán có lời. Nếu để 30 năm sau mới bán thì ít nhất giá nhà tăng gấp đôi, có thể gấp ba vì giá trị nhà tăng đều. Một căn Townhouse ở trên đường Garden Grove, trước đây chừng 30 năm, chỉ dưới $90,000! Bây giờ là gần $390,000! Tức là hơn 4 lần! Một căn nhà mua năm 1995, giá $220,000, bây giờ là gần $800,000. So sánh với đi thuê nhà trong 30 năm mất hơn $1 triệu đô, mua nhà chỉ tốn vài trăm ngàn mà lại có thể bán có lời. Chưa kể là với thời gian chừng 10 năm, người mua lại có thể rút tiền “Equity” ra mà sử dụng vào việc khác như mua căn thứ 2. (Tiền “Equity” = trị giá chênh lệch giữa tiền nợ nhà và giá trị căn nhà vào thời điểm sau vài năm. Thí dụ: mua nhà $200,000. Down 20% = $40,000. Nợ $160,000. 10 năm sau, giá nhà lên gấp đôi = $400,000. “Equity” sẽ là: $400,000 – $160,000 = $240,000. Lời to!)

3) Nhà mua sẽ là nơi ở an toàn, vĩnh viễn, có thể làm gia tài để lại cho con.

Bây giờ, tui nói về việc đi mua nhà. Làm thế nào để không bị gạt hoặc mua lỗ vốn:
-Tìm một người đại diện (Agent) trung thực. Làm thế nào để biết người trung thực? Dễ thôi: Tìm người nào nói chuyện vừa đủ, không nổ lên tới trời, và nói đến đâu, viết ra đến đấy, không chỉ nói bằng miệng. Người đại diện phải sẵn sàng trả lời mọi câu hỏi liên quan đến việc mua nhà, không chần chừ, không khất lại vài ngày mới trả lời (Để tính toán chuyện chi đó?) Phải có “flyer” về căn nhà định mua, với đầy đủ chi tiết: bao nhiêu phòng ngủ? Phòng tắm? Lòng nhà rộng bao nhiêu? Đất rộng bao nhiêu? Giá bán của căn nhà là bao nhiêu? Mấy garage? Nhà một tầng hay hai tầng? Có điều kiện gì kèm theo khi làm giấy tờ mua bán không? (Thí dụ nhà này đang có người ở hay nhà trống? Nhà có người chết trong 3 năm không? Chết vì nguyên nhân tự nhiên (tuổi già, hay bệnh nặng) hay chết vì tự sát, bị bắn chết? (Chết vì nguyên nhân tự nhiên thì OK, nhưng không OK với các nguyên nhân khác!)
Điều quan trọng là chủ nhà có chịu trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng lớn không? Hay buộc người mua phải mua “Thấy sao, lấy vậy, người ơi!” (AS IS) Nếu mua kiểu “AS IS” thì sau khi làm thủ tục hoàn tất, và giao nhận chìa khóa, người mua nếu phát giác ra có hư hỏng nặng thì cũng không được khiếu nại.

- Điều quan trọng là việc tìm hiểu có Mối (Termite), Mốc Nấm (fungus) không? Thường thì người mua buộc chủ nhà phải chứng minh là nhà đã được khử Mối và Nấm mốc rồi bằng giấy tờ, không nói miệng! (Termite Report/ Termite Clearance).

- Trong giấy tờ mà người mua trả giá (Offer) phải ghi rõ những món tiền mà người mua hay người bán chịu. Tối đa là bao nhiêu? Thí dụ như tiền bảo hiểm năm đầu, thì người bán phải chịu. Còn tiền chi phí cho “ESCROW” (cơ quan trung gian giữa Mua và Bán) là cả hai bên đểu phải chịu 50/50.

-Sau khi “Offer” được chủ nhà chấp nhận, thì chủ nhà sẽ đưa hồ sơ vào ESCROW để nơi đây sẽ tìm hiểu lý lịch căn nhà, xem thuộc loại nào, có nợ ai không? Người đứng bán có đủ tư cách bán không? (không phải tâm thần, không dưới 18 tuổi, phải có giấy tờ chính thức xác nhận chủ quyền, được quyền bán). ESCROW sẽ làm một bản tường trình đầy đủ diễn tiến mua nhà và gửi cho cả hai bên Mua và Bán ký tên làm bằng chứng.

- Cùng lúc ấy, người Mua phải “order” (làm hẹn đến xét nhà) với một người Inspector và người Mua phải trả tiền cho người Inpector ($350 - $450), người Inspector này sẽ đến nhà, chui, bò, leo, trèo khắp mọi khe kẽ của nhà để tìm ra sự hư hỏng, rồi báo cho cả Mua và Bán đồng ý kêu thợ đến sửa chữa (Người bán chịu). Cùng thời điểm, ESCROW sẽ “order” (làm hẹn đến xét nhà) với người Appraiser, về phương diện cấu trúc, vật liệu xây nhà, và giá trị căn nhà trong khu vực. Hai người này (Inspector và Apraiser) đều bảo vệ cho người mua: cho người mua biết chỗ hư hỏng qua “Inspector” và cho biết giá trị thực của căn nhà qua ông Appraiser.

Sau khi hai người này báo cáo với người mua về hiện thực của căn nhà, nếu người Mua thấy cũng OK, chấp nhận sửa, chấp nhận lấy thì không sao, nhưng nếu không đồng ý thì rút lui, được lấy lại tiền cọc trong phạm vi 17 ngày, kể từ ngày 2 bên ký giấy chấp nhận mua, bán. Sau 17 ngày mà người mua chưa được Lender (người cho vay) chấp thuận cho vay, thì phải xin gia hạn. Nếu không xin gia hạn, mà để quá 17 ngày mà đột nhiên đổi ý, nói là “không thích mua nữa” thì không lấy lại được tiền cọc. Thường thường thì hồ sơ hoàn tất trong 30 ngày.

Bây giờ nói chuyện về tiền vay (LOAN):

Có nhiều chương trình cho vay, tùy theo hoàn cảnh của người mua. Hai chương trình chính là “full docs” và “Stated Income.” Chương trình “Full docs” (conventional) nghĩa là đầy đủ hồ sơ xin vay thì sẽ được lãi xuất thấp. Hồ sơ xin vay gồm: 2 năm khai thuế, 2 bản báo cáo ngân hàng, 1 tờ W-2 hay 1099, 1 cùi “check” lương. Chương trình “Stated Income” dành cho người thấp lợi tức, không có khai thuế, không có W-2 hoặc 1099... thì phải “down” từ 30% trở lên mới được chấp nhận cho vay. Lãi xuất cũng cao hơn chút xíu.

Cả hai chương trình đều đòi hỏi lợi tức của người vay phải gấp đôi tiền lương hay lợi tức hàng tháng. Ngoài ra, còn chương trình cho người còn đang ở Việt Nam mà muốn mua nhà ở Mỹ, khá phức tạp, nhưng lại dễ cho người ở Việt Nam không có “số An sinh,” không có “Credit report,” không có lương ở Mỹ, nhưng phải chứng minh là mình có tiền trong một trương mục ở Mỹ trên 2 tháng.

Điều quan trọng cho người có lợi tức thấp là phải có người “co-sign” nghĩa là cùng đứng chung tên trong đơn vay tiền. Sau đó, cả 2 người cùng làm chủ. Tuy nhiên, nếu có lý do gì không thích đứng chung, thì chờ đến 6 tháng trở lên, mới có quyền làm “Quit Claim” để rút tên người “co-signer” ra khỏi văn tự chủ quyền.

Đó là vài điều căn bản mà một người muốn mua nhà cần biết. Tuy nhiên, còn khá nhiều chi tiết mà không thể viết đủ trong một bài báo. Vậy nếu ông muốn mua nhà, cứ thoải mái gọi tôi, tôi sẽ chỉ cho ông những chi tiết thú vị lắm. Ông có thể phổ biến cách mua nhà như trên để bà con ta không bị mắc lừa.

Chu Công Tử. Chuyên viên địa ốc. (714) 398-3678

Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp