Vũ Đức Hiền
Không phải các ngân hàng hay công ty tài
trợ đòi lệ phí cao hơn. Đại gia mua nợ thế chấp nhà từ các ngân hàng và
công ty tài trợ (trên thị trường tài trợ thứ nhì - secondary mortgage
market) đòi lệ phí cao hơn, nên người xin vay tiền mua nhà sẽ phải moi
túi chi thêm mới được cho vay. Những năm gần đây hai đại gia Fannie Mae và Freddie Mac đã tăng lệ phí một số lần. Các đại gia này do liên bang bảo trợ, được Ngân hàng Trung Ương bơm tiền cứu nguy hàng trăm tỉ Mỹ kim, mà vẫn thấy vất vả vì số lượng chủ nhà ỳ ra không trả nợ vẫn đầy ra ở khắp nơi. Biện pháp tăng lệ phí là cách để các ngài giảm thiểu thiệt hại, cuối cùng thì đều đổ trên đầu các chủ nhà, tức là các con nợ.
Theo các tin tức từ Hoa Thịnh Đốn, lệ phí mới gia tăng sẽ được áp dụng từ đầu tháng 4 tới đây, gọi là “điều chỉnh giá biểu lệ phí tùy theo các mức vay nợ” (loan-level price adjustments).
Trong thời kỳ khủng hoảng thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc mấy năm trước, Freddie Mac và Fannie Mae tăng lệ phí để tự vệ đã đành, bây giờ lại còn tăng nữa là một bằng chứng cho hiểu, việc vay được một món tiền để mua nhà chi phí nặng hơn và khó khăn hơn trước gấp bội.
Nhiều người cho rằng khi thị trường tồi tệ, kinh tế xuống dốc, siết chặt tín dụng là một cách ép người tiêu thụ co cụm lại, không phải là cách đáng ca ngợi.
“Người tiêu thụ ngóng chờ các tín hiệu dễ dãi hơn để có thể vay được một món nợ. Nhưng ngược lại, họ bị siết chặt hơn trước vào lúc này”. Cameron Findlay, kinh tế gia của công ty môi giới tài trợ Lending Tree trên Internet phát biểu với báo chí mới đây. Sự khó khăn từ thủ tục đến lệ phí cao hơn bây giờ, được coi như chặt chẽ hơn một năm trước.
Dĩ nhiên, như thường lệ, các nhà tài trợ đều đẩy các chi phí đó xuống cho người tiêu thụ, thông thường qua hai hình thức: lệ phí trả ngay từ đầu (origination fee) hay nằm ẩn trong lãi suất vay nợ cao hơn.
Tuy Fannie chỉ bắt đầu tăng lệ phí từ đầu tháng 4, tức là lúc họ tiếp nhận các hồ sơ thế chấp đóng gói chung lại với nhau bán cho họ dưới hình thức chứng khoán thế chấp nhà. Nhưng từ nay tới đó, thì nhà tài trợ đã phải bổ lên đầu con nợ rồi.
Theo một số nhà phân tích thị trường, phần đông các nhà tài trợ lựa chọn hình thức tăng lãi suất cho vay, vì tâm lý đám đông không mấy ai chịu trả lệ phí vay nợ cao ngay từ đầu. Tuy nhiên, không phải lệ phí mà Fannie Mae đòi hỏi trong mọi trường hợp đều giống nhau. Nó tùy thuộc vào từng trường hợp mà lệ phí cao hay thấp, đặc biệt là tùy theo điểm số tín dụng và tỉ lệ số tiền trả trước của người xin vay nợ. Và có cả trường hợp không bị ép lệ phí đó, nếu trả trước rất nhiều cùng với điểm số tín dụng rất cao.
Theo nguồn tin từ Hoa Thịnh Đốn, nếu người xin vay nợ có điểm số tín dụng (credit scores) từ 740 trở lên và trả trước (downpayment) từ 25% trở lên, sẽ không bị buộc trả thêm lệ phí đặc biệt cho Fannie Mae. Nhưng nếu ai chỉ trả trước có 20% và điểm số tín dụng lại thấp hơn 740, quí vị sẽ phải trả, một hình thức “phạt” nếu trả trước ít hơn và điểm số thấp hơn có thể làm cho công ty đầu tư tài chính cảm thấy hồi hộp khi mở hầu bao.
“Cho dù người ta có trả trước đến 20% và điểm số tín dụng cũng không đến nỗi tệ, vẫn có nguy hiểm tiềm ẩn để nhà đầu tư tài chính không an tâm”. Một nhà phân tích thị trường nhận xét.
Hãy làm một thí dụ nhỏ tính ra tiền cho dễ hiểu.
Một người có điểm số tín dụng 700 vay món tiền 160.000 Mỹ kim để mua căn nhà trị giá 200.000 Mỹ kim (tức là trả trước 20%), với qui định cũ, ông sẽ phải trả thêm một khoản lệ phí là 800 Mỹ kim (tức 0,5% của số tiền vay) (mà công ty tài trợ sẽ lấy trước từ quí vị để trả cho Fannie Mae khi bán món nợ). Nhưng từ đây (tháng 4-2011), lệ phí này tăng lên gấp đôi, tức 1.600 Mỹ kim.
Trong bài này, chúng tôi đang viết về các loại nợ thế chấp mà nhà tài trợ hay ngân hàng sẽ bán lại cho các công ty tài trợ do liên bang bảo trợ là Fannie Mae và Freddie Mac, thường gọi là “conventional loans”, tức theo các tiêu chuẩn vay nợ và số tiền tối đa được vay do các đại gia này ấn định.
Sẽ không phải trả lệ phí nói trên, nếu người ta vay nợ qua các chương trình do Tổng Cục Gia Cư Liên Bang (FHA) bảo đảm, theo các tiêu chuẩn của cơ quan này.
Cũng xin lưu ý là không phải tất cả các món nợ vay mua nhà trên thị trường đều được các ngân hàng và công ty tài trợ bán lại cho Fannie Mae và Freddie Mac. Bởi vậy, dạo sau này, có rất nhiều người chạy qua vay theo các chương trình của FHA, vì tiền trả trước bị đòi hỏi thấp hơn.
Người có nhu cầu vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ trên căn nhà, cần phải hỏi rành rẽ các điều kiện và chi tiết của từng chương trình tài trợ khác nhau, gồm cả lãi suất và các loại lệ phí. Đó cũng là lý do cần phải khảo giá ở ít nhất 3 công ty tài trợ và ngân hàng khác nhau, để so sánh xem nơi nào cho mình các điều kiện vay nợ thuận lợi nhất.
Tại sao ông đại gia do nhà nước đỡ đầu lại tăng lệ phí?
Như ở trên trình bày, Fannie Mae và Freddie Mac tự thấy cần phải tự vệ kỹ lưỡng hơn, để chống lại nguy cơ thua lỗ khi còn đang nằm trong sự kiểm soát của chính phủ. Nói khác đi, hai đại gia này đẩy cái nguy hiểm sang cho giới tiêu thụ bắt gánh lấy. Họ muốn biết chắc rằng các món nợ thế chấp mà họ nhận mua, sẽ được bảo đảm phẩm chất tốt hơn trước.
Với người tiêu thụ, hành động của Fannie Mae và Freddie Mac cũng là cách để cảnh tỉnh rằng, giữ cho điểm số tín dụng thật cao, bản tiểu sử tín dụng thật tốt là điều vô cùng quan trọng. Sự lơ đễnh, hay bất cần một lúc nào đó, sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến cái túi tiền của mình sau này, khi đụng chạm tới chuyện phải đi vay nợ.
Cần phải trả nợ thẻ tín dụng, nợ mua xe trả góp, ga điện nước, điện thoại đúng hẹn. Cần nhìn vào bản tiểu sử tín dụng trước khi quyết định vay nợ, để xem nếu nó có gì sai trái do lầm lẫn của công ty thu thập dữ liệu, yêu cầu họ sửa chữa ngay. Đừng đợi tới khi nộp đơn vay nợ mua nhà, rồi mới giải quyết rắc rối trên bản tiểu sử tín dụng, nhiều khi không kịp.
Vào lúc này, theo giới chuyên gia, giá nhà cũng không tăng nổi, vì thị trường còn nhiều bấp bênh. Nếu cần đợi thêm ít tháng nữa để thu gom tiết kiệm thêm một mớ tiền nữa hầu trả trước nhiều hơn, để tránh phải gánh lệ phí cao, thì cũng nên đợi.