Lần này, nó kéo dài hơn 2 tuần lễ là một sự kiện đáng ngạc nhiên.

Theo sự nhận định của Frank Nothaft, Phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của định chế tài trợ Freddie Mac, lãi suất tài trợ địa ốc thấp kỷ lục như hiện nay, là nhờ nền kinh tế vẫn còn đang ì ạch leo dốc trong khi lạm phát được kiềm chế ở mức rất thấp.

Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ (Mortgage Bankers Association) cho hay trong bản tin mới nhất, là lãi suất thấp kỷ lục đã kích thích một số lượng người đông đảo xin tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà, nhiều nhất kể từ 9 tháng qua. Tuy nhiên lại không có nhiều người lợi dụng lãi suất vô cùng thấp như hiện nay để vay tiền mua nhà. MBA nói rằng số lượng người xin vay tiền mua nhà đã xuống mức thấp nhất trong suốt 13 năm qua, thật đáng thất vọng.

Theo một số công ty tài trợ địa ốc, chúng tôi khảo sát cách đây 2 ngày, chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định có lãi suất là 4,375%. Lãi suất của chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định là 3,75%. Một hai ngân hàng tài trợ còn có thể vay với lãi suất 4,25% cho chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định, với điều kiện điểm số tín dụng (credit scores) phải thật tốt.

Theo MBA, các đơn xin tái tài trợ lại món nợ đã gia tăng 9,2% vào tuần lễ chấm dút ngày 2-7. Tỉ lệ gia tăng này cao nhất kể từ Tháng 5-2009 đến nay, nâng tổng số đơn xin vay tiền các loại lên mức gia tăng 6,7% tính theo chu kỳ một năm (annually adjusted) mà người ta thấy cao nhất kể từ Tháng 10-2009 đến nay.

Tách riêng ra, MBA thấy số đơn xin vay tiền mua nhà (mortgages to buy homes) đã sụt giảm mất 2%. Đây là tuần lễ thứ 8 người ta thấy số người xin vay tiền mua nhà giảm sút, kể từ khi tín thuế mua nhà của chính phủ liên bang (federal tax credits for homebuyers) hết hạn ngày 30-4-2010.

“Đối với Tháng 6-2010, đơn xin vay tiền mua nhà đã giảm gần 15% so với Tháng 5 và giảm hơn 30% so với Tháng 4, tháng cuối cùng người ta được lấy tín thuế mua nhà”. Michael Fratantoni, phó chủ tịch đặc trách nghiên cứu và kinh tế của MBA phát biểu.

Rất nhiều người mua nhà đã cố gắng hoàn tất thủ tục mua nhà trong Tháng 4 trước khi nó hết hạn, đẩy số người mua nhà trong tháng này vọt lên cao hẳn, rồi ngay sau đó tụt xuống mức mua nhà thấp đáng kể. Nhiều chuyên viên kinh tế từng dự đoán từ trước hiện tượng này, nhưng tỉ lệ xuống thấp hẳn cũng làm nhiều người ngạc nhiên.

Theo sự ghi nhận của MBA, số lượng người xin vay tiền tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà chiếm đến 78,7% trong tổng số người nộp đơn xin vay tiền trong tuần lễ chấm dứt ngày 2-7-2010. Tình trạng thất nghiệp cao cũng như số lượng công việc làm mới không có nhiều, trong khi số lượng nhà bán được cũng giảm đi nhiều, đã là một số trong những lý do đã làm cho lãi suất tài trợ địa ốc vẫn còn rất thấp. Robert Andrews, chuyên viên phân tích và khảo cứu thị trường của công ty IBIS World ở Santa Monica, California cho rằng, tình trạng thị trường địa ốc còn xuống thấp trong vài tháng trước mặt, chỉ vì thị trường phải tự điều chỉnh, khi tín thuế mua nhà của chính phủ lien bang không còn nữa. Hiện cũng còn rất nhiều nhà bị xiết nơ, cũng như rất nhiều chủ nhà không trả tiền nhà hàng tháng cho nhà tài trợ, là cái gương ám ảnh các người đang phân vân giữa việc nên mua hay không nên mua nhà vào dịp này.

“Những người trẻ tuổi ở thế hệ từ hơn 20 đến 30 tuổi, nhìn thấy những nguy hiểm liên quan đến địa ốc, vì thế nhu cầu mua sắm nhà cửa còn yếu ít ra vài ba năm nữa”. Theo sự nhận định của Andrews.

Khoảng 5 năm trước, khi lãi suất xuống thấp ở mức trên dưới 4,5%, thiên hạ tranh nhau tái tài trợ lại món nợ cũng như tranh nhau mua nhà, thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc hối hả, tấp nập mua bán như chưa bao giờ nhộn nhịp như vậy. Vay tiền dễ dàng, nên người ta đã giành giật nhau từng căn nhà, thiếu điều đạp lên nhau. Không ai nghĩ tới những hậu quả khi thị trường tuột dốc.

Với lãi suất thấp như hiện nay, đúng ra, người ta phải hăm hở mua nhà hoặc tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà mới phải. Đằng này, người mua nhà lại giảm hẳn đi và người xin tái tài trợ lại món nợ cũng không bằng năm ngoái, dù năm ngoái lãi suất còn cao hơn. So với 5 năm trước, người xin vay tiền bây giờ ít hơn đến 30%.

“Hai trong những lý do làm số lượng người vay tiền ít hơn năm ngoái, ngoài lý do tín thuế mua nhà không còn nữa, là tình trạng vay tiền khá khó khăn, trong khi rất nhiều người hoặc không thể tái tài trợ món nợ, hoặc cũng tái tài trợ cách đây không lâu, nên không muốn tốn thêm một mớ tiền nữa.” Ông Gioe Phan, một địa ốc viên kiêm nghề môi giới tài trợ địa ốc ở Realty Savers nhận xét.

Theo ông, các nhà tài trợ đều phải tuân thủ các qui định chung, đòi hỏi cứu xét đơn xin vay tiền rất chặt chẽ và điểm số tín dụng phải khá mới hy vọng vay được tiền.

“Những người muốn vay tiền tái tài trợ lại món nợ của căn nhà, nếu có trị giá nhà thấp hơn món nợ thì rất khó khăn”. Ông Gioe Phan nói. “Ngân hàng tài trợ thường chỉ muốn cho vay, nếu chủ nhà có phần trị giá nhà (equity) ít ra được 20% của trị giá căn nhà trên thị trường. Bởi vậy, dù ông có điểm số tín dụng cao, công việc làm lâu dài bảo đảm, nhưng cũng vẫn có thể bị nhà tài trợ từ chối, khi họ cảm thấy bất an ở điểm nào đó.”

Theo một số ước lượng, ít ra khoảng 25% các chủ nhà trên nước Mỹ có trị giá nhà (market value) thấp hơn số tiền đang nợ trên căn nhà (loan amount). Trị giá càng thấp hơn món nợ bao nhiêu, càng khó vay nợ, cho dù chính phủ có chương trình cho các chủ nhà “chìm dưới nước” vay với tỉ lệ 125% của số tiền còn đang nợ.

“Có rất nhiều người gọi tôi hỏi thăm chuyện tái tài trợ món nợ của căn nhà, nhưng tôi thấy hầu hết đều khó lòng vay được tiền, khi nghe họ mô tả tình hình nợ nần, trị giá căn nhà, và một số yếu tố khác”. Ông Gioe Phan kể.

Theo một cuộc khảo cứu thị trường, chỉ có hơn 290.000 người lợi dụng được chương trình tái tài trợ món nợ 125% do chính phủ liên bang bảo trợ, trong khi có đến 15 triệu chủ nhà có trị giá nhà thấp bên dưới số tiền vay nợ. Điều này chứng tỏ muốn tái tài trợ cũng không phải dễ.

Lãi suất thấp như hiện nay sẽ còn được bao lâu nữa. Như chúng tôi đã nhắc nhở nhiều lần, không ai biết đích xác ngày mai nó sẽ lên hay xuống. Lãi suất tài trợ địa ốc bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố ngoại tại, nên nhiều khi nó lên hay xuống hai ba lần nội trong một ngày. Khi lãi suất thấp như hiện nay, cơ hội đến, hãy nắm ngay. Đừng đợi tới ngày mai chờ nó xuống thấp thêm chút nữa mới quyết định vay hay không, thì nhiều khi sẽ không bao giờ có.