Giá nhà hạ nhiệt, mừng hay lo?

Một ngôi nhà đang được xây tại Milpitas, California. (Getty Images)

Thị trường địa ốc tuần qua vẫn đang trong bầu không khí khó chịu: doanh số bán nhà giảm, có thể đây là tháng cuối năm, nhưng cũng có thể do nguồn cung quá ít; lãi suất thế thấp giảm nhẹ khiến lượng đơn xin vay thế chấp có tăng một chút, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với năm ngoái; và dù giá nhà tiếp tục hạ nhiệt, nhưng vẫn còn rất cao so với khả năng chi trả của người mua. Viễn cảnh chưa mấy sáng sủa của thị trường địa ốc trong vài tuần kế tiếp.

Doanh số bán giảm

Theo Cơ Quan Kiểm Kê Dân Số Hoa Kỳ, nhà ở cho một gia đình đã giảm hơn 13% vào tháng 11 so với một năm trước. Giấy phép xây dựng, một chỉ số nói lên số lượng nhà hoàn thành trong tương lai, đã giảm gần 2%. Điều này kéo theo sau sự sụt giảm mạnh về niềm tin của các công ty xây nhà giảm xuống mức thấp nhất trong hơn ba năm, theo Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Quốc Gia cho biết.

Ông John Burns, giám đốc điều hành của John Burns Real Consulting cho biết kết quả khảo sát cho thấy doanh số bán hiện nay đã giảm 19% so với năm trước. Burns chỉ ra tỷ lệ lãi xuất cao hơn, cùng với việc tăng giá nhà trong vài năm qua, là thủ phạm gây nên dấu hiệu xấu này.

Mười-một trong số 19 nhà xây dựng hàng đầu của Hoa Kỳ đưa ra giá bán một căn nhà trung bình trên $400,000. Giá nhà vọt lên quá cao, đã khiến niềm tin của người lao động giảm xuống mức thấp nhất kể từ tháng 5 năm 2015.

Các công ty xây nhà không thể được đưa ra giá nhà thấp hơn vì tất cả các chi phí đều tăng cao, như đất đai, phí nhân công lao động và vật liệu xây dựng. Mặc dù họ có thể xây dựng những ngôi nhà rẻ hơn ở những nơi xa khu vực đô thị lớn, nhưng làm như vậy là rất mạo hiểm, do nhu cầu ở những nơi đó không cao. Xây nhà ở nơi không có người mua thì bán cho ai?


Những người mua đi xem nhà bán ở Dunlap, Illinois. (Getty Images)

Các công ty xây dựng từ lâu đã lo ngại về nhu cầu của người mua. Nhà ở một gia đình có khả năng giảm do giá quá cao, mà thu nhập của người mua không tăng, nên họ trả không nổi.
Dấu hiệu trên cho thấy thị trường nhà cho thuê sẽ vẫn mạnh trong tương lai tới.

Đơn xin vay tiền tăng nhẹ

Một điểm sáng của thị trường địa ốc tuần qua là đơn xin vay tiền ngân hàng để mua nhà tăng 1.6%, có lẽ vì lãi suất giảm xuống mức thấp nhất kể từ tháng Chín.

Với thị trường bất động sản, tháng 12 thường là tháng chậm nhất trong năm, nhưng năm nay có điểm khác thường. Những ngân hàng cho vay tiền mua nhà trở nên bận rộn hơn. Nguyên nhân là chỉ số lãi suất giảm mạnh, đã khiến khối lượng đơn xin thế chấp tăng 1.6% trong tuần trước so với tuần trước đó, theo Hiệp Hội Ngân Hàng Vay Tiền.

Tuy tăng, nhưng số lượng vẫn thấp hơn 16% so với một năm trước.
Lãi suất hợp đồng trung bình cho các khoản thế chấp cố định 30 năm với số dư cho vay từ $453,100 trở xuống đã giảm xuống 4.96%, mức thấp nhất kể từ tháng 9.

Người mua thường không muốn đi mua nhà vào tháng 12, tháng mà mọi người đều tập trung đón Noel và mừng năm mới. Hơn nữa, từ nhiều năm qua, khi nguồn cung nhà bán giảm, cộng thêm tâm lý không ai muốn chuyển nhà vào mùa đông lạnh lẽo. Đó không phải là quyết định sáng suốt.
Nhưng năm nay có thể là một ngoại lệ.
Các đơn xin thế chấp để tái cấp vốn khoản vay mua nhà đã tăng 2% trong tuần trước nhưng vẫn thấp hơn 34% so với một năm trước.
Trong khi đó, các công ty xây dựng nhà lại không chút hào hứng khi tỷ lệ phân lời giảm.

Giá nhà hạ nhiệt: Chờ hay mua ngay?

Trước đó, vào tháng 11, các đơn xin vay tiền để mua một ngôi nhà mới xây đã giảm 11%, so với một năm trước, theo Hiệp Hội Ngân Hàng Vay Tiền. Với sự sụt giảm, các nhà kinh tế MBA dự đoán rằng doanh số bán nhà mới xây vào tháng 11 đã giảm 5% mỗi năm. Những con số này sẽ được báo cáo vào cuối tháng 12 bởi Tổng điều tra dân số Hoa Kỳ.

Mặc dù thị trường việc làm vẫn còn mạnh và lãi xuất giảm gần đây, những trở ngại về khả năng chi trả tiếp tục kìm hãm hoạt động bán hàng, vì mức tăng tiền lương vẫn chậm so với tăng trưởng giá nhà", Joel Kan, phó chủ tịch dự báo kinh tế và công nghiệp tại MBA.

"Ngoài ra, sự biến động của thị trường chứng khoán gần đây và một số bất ổn kinh tế có thể cũng góp phần vào sự sụt giảm doanh số bán nhà vào tháng 11."

Những công ty xây dựng nhà lớn nhất quốc gia đã báo cáo sự yếu kém về nhu cầu của người mua, và hầu hết đang chỉ thẳng vào các vấn đề về khả năng chi trả. Mặc dù lãi suất đã giảm nhẹ trở lại vào tháng 11, nhưng vẫn cao hơn so với một năm trước và kỳ vọng là chúng sẽ tăng trở lại vào năm 2019.

Theo Hiệp Hội Các Công Ty Xây Dựng Nhà (NAHB), trong nhiều năm qua, tình trạng thiếu lao động, cùng với chi phí xây dựng tăng lên đã dẫn đến sự phục hồi chậm trong các công trình xây dựng nhà riêng lẻ. Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng của NAHB, cho biết.

Trong khi tăng trưởng giá nhà có thể làm tăng chi phí xây dựng trong giai đoạn này, lãi suất tăng trong những tháng gần đây cùng với sự tăng giá tích lũy đã khiến nhu cầu nhà ở bị chậm lại.

Giá nhà đã hạ nhiệt đáng kể trong sáu tháng qua, và người tiêu dùng ngày càng lo ngại rằng mua ngay bây giờ sẽ không phải là sự đầu tư tốt nhất. Ở một số thị trường, có một nỗi sợ rằng giá nhà sẽ thực sự giảm trong năm tới, vì vậy cứ chờ, chứ đừng nên mua nhà bây giờ.