Đại dịch đang viết lại cách giải quyết các vấn đề của nợ mua nhà

Khu vui chơi và sòng bài Tropicana Las Vegas đã vắng vẻ tại Las Vegas trong hình chụp ngày 28 tháng 3, 2020. Các sòng bài trên toàn quốc đã cho hàng trăm ngàn nhân viên tạm nghỉ việc, gây lo lắng về khả năng trả tiền nhà và ảnh hưởng đến các ngân hàng. (Ethan Miller/ Getty Images)

Hậu quả kinh tế của coronavirus sẽ rất sâu rộng.
Hai tuần trước đây, 3.3 triệu người đã nộp đơn thất nghiệp tại Hoa Kỳ. Sẽ còn chờ khá lâu trước khi Bộ Lao Động cho biết có bao nhiêu đơn mới nộp trong tuần qua.
Hàng triệu người Mỹ thất nghiệp đang lo lắng về việc mất nhà. Để giúp họ, ngành tài trợ địa ốc cần các giải pháp đơn giản, hợp lý và chưa từng có trước đây. Mặc dù các bài học có thể được lượm lặt từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhưng chúng ta không thể sử dụng cùng một chiến thuật, vì rõ ràng là chúng ta đang chơi một trò chơi khác hoàn toàn.

Người trách nhiệm đang chuẩn bị cách đối phó

Hai cơ sở tài trợ vay nợ mua nhà Fannie Mae và Freddie Mac đã hành động nhanh chóng gần đây bằng cách nới lỏng các tiêu chuẩn thẩm định tài sản, điều này sẽ giảm bớt những lo ngại về sự an toàn cho người thẩm định trị giá nhà cửa và tình trạng hạn chế đi lại. Các GSE cũng thừa nhận khó khăn trong việc xác minh việc làm của người mượn nợ trong bối cảnh các hãng xưởng đóng cửa vì coronavirus bằng cách cho phép sử dụng các giấy tờ thay thế, thí dụ như cuống lương và các dữ liệu tài sản.
Trong khi đó, một dự luật lưỡng đảng được giới thiệu hai tuần trước sẽ ủy quyền cho mọi công chứng viên (notary public) ở Hoa Kỳ thực hiện công chứng on line từ xa (RONs).
Đây là những bước cấp cứu mạnh mẽ, cho phép những công ty cho vay tiếp tục hoạt động trong thời kỳ khủng hoảng quốc gia này, nhưng bây giờ vẫn còn là quý đầu tiên và chúng ta sẽ có một hành trình dài phía trước. Trong khi các người trách nhiệm đang cố gắng đáp ứng nhu cầu của người mua nhà và những người đang xin tái tài trợ, thì những người phục vụ cần phải chuẩn bị cho rất nhiều người vay nợ nhà lâm cảnh khó khắn sắp tới.

Nhân viên phục vụ cần bền sức lâu dài

Cứu trợ trị giá $2 nghìn tỷ Mỹ kim của Quốc Hội, lớn nhất trong lịch sử, sẽ phân phối trực tiếp $1,200/ người lớn và $500/ trẻ em cho hầu hết dân Mỹ, nhưng các nhà phân tích ước tính tiền có thể mất sáu tuần hoặc nhiều hơn để đến nơi - lúc đó các hộ gia đình sẽ đến lúc phải trả nợ một tháng tiền nhà. Với khoản nợ nhà trung bình của dân Mỹ là khoảng $1,500 một tháng, món tiền cứu trợ này sẽ rất mau hết.
Dữ liệu về nhà bị tịch thu là một chỉ số không hợp thời; vào thời điểm có được những con số cho thấy người tiêu thụ đang gặp khó khăn, thì thường là đã quá muộn để giúp đỡ họ. Vì vậy, khi tháng Một cho thấy việc tịch thu nhà thấp kỷ lục và các khoản nợ bị trả trễ của tháng hai chỉ mới hơi tăng so với tháng trước, thì bây giờ tháng 3 là lúc ban hành các chính sách và quy trình chuẩn bị cho người phục vụ đối phó với số lượng bất thường người vay nợ gặp khủng hoảng.

Đã có nhiều quyết định được đưa ra trên mặt trận chính sách. MBA đã tham gia các hiệp hội thương mại khác vào tuần trước trong việc đưa ra một lời kêu gọi bằng văn bản tới Tòa Bạch Ốc yêu cầu sự hợp tác của chính phủ trong việc báo tin việc tha cho người bị chậm trễ tiền trả nợ và các chương trình sửa đổi khoản nợ (loan modification) cho người vay. Nhóm này cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc duy trì thanh khoản của người phục vụ thế chấp phi ngân hàng, ngay cả khi điều đó cần sự hỗ trợ từ Bộ Dự Trữ Liên Bang.
Ngoài ra, FHA, Fannie Mae và Freddie Mac gần đây đã công bố lệnh cấm tịch thu nhà trong 60 ngày. Mặc dù các biện pháp này có thể được kéo dài quá thời hiện tại, vào giữa tháng Năm, không có gì bảo đảm cả. Các nhân viên phục vụ phải tận dụng sự êm ả trước cơn bão này để tăng cường các quy trình nội bộ xung quanh việc ngăn chặn nhà bị tịch thu.

Cụ thể, MBA đã nhấn mạnh sự cần thiết của những người phục vụ thế chấp để ưu tiên hỗ trợ cho những người gặp khó khăn kinh tế thực sự do đại dịch. Nói cách khác, người phục vụ phải có khả năng đánh giá chính xác tình hình tài chính của những người tìm kiếm sự tha trả nợ hoặc sửa đổi khoản vay, để xác định xem người vay có đủ điều kiện nhận hỗ trợ hay không và tính toán khả năng đáp ứng các điều khoản cho vay đã sửa đổi.
Những người phục vụ sẽ phải đối mặt với những thách thức tương tự đang gây khó chịu cho những người trách nhiệm khi xác minh việc làm của người đi vay và họ có thể sẽ thấy sự gia tăng trong gian lận thu nhập. 60 ngày tiếp theo là cơ hội cho người phục vụ mở rộng năng lực và thực hiện các giải pháp dữ liệu nguồn trực tiếp để giải quyết những thách thức này đồng thời giảm thời gian và nỗ lực cần thiết của người vay nợ.

Cách bảo vệ tốt nhất

Hỗ trợ các công ty dịch vụ hầu đáp ứng hiệu quả các yêu cầu hoãn trả nợ là ưu tiên không thể tranh cãi, nhưng cách thực hiện dài hạn lý tưởng là đẩy nhanh việc tái tài trợ cho hơn 10 triệu người vay nợ để họ được tái tài trợ với mức lời thấp hiện nay.
Như Bob Broeksmit, Chủ tịch và Giám Đốc Điều Hành MBA, quan sát, "Ngành công nghiệp nợ thế chấp có thể hỗ trợ tốt nhất cho nền kinh tế và cho ra hàng tỷ đô la kích thích bằng cách giúp người Mỹ tái tài trợ ở mức thấp hơn, từ đó giải phóng các nguồn lực để họ chi tiêu cho các nhu cầu khác."

Những hạn chế về vốn, hướng dẫn của nhà đầu tư và vài rào cản pháp lý hiện đang cản trở việc đạt được tái tài trợ trên quy mô lớn, nhưng những trở ngại này sẽ không còn mãi. Các công ty tư nhân như FormFree đang hợp tác chặt chẽ với các nhà đầu tư và khu vực công để xây dựng các giải pháp cung cấp tái tài trợ.
Chúng tôi hình dung một chương trình kích thích kết hợp nợ thế chấp và chương trình phòng ngừa mặc định sẽ làm nhanh lên việc tái tài trợ cho chủ nhà với các khoản vay Fannie Mae, Freddie Mac, FHA hoặc VA hiện có.
Quan hệ đối tác công tư này, mà chúng tôi gọi là Chương Trình Hỗ Trợ Tái Tài Trợ coronavirus (CARP), có thể giúp khoản trả nợ hàng tháng trở nên dễ quản lý hơn đối với hàng triệu chủ nhà trước khi họ thấy mình bị vỡ nợ.

Mong đợi gia tăng

Chúng ta sẽ còn ở tình trạng này trong một thời gian dài. Tất cả các kỳ vọng rằng các hậu quả kinh tế của coronavirus sẽ chỉ tồn tại trong thời gian ngắn, ít nhất là so với cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, đã bị phá vỡ.
Nhưng bằng cách trả lời những thời điểm chưa từng có này với sự sẵn sàng vứt bỏ những cách chơi cũ để đổi mới và thích ứng, ngành công nghiệp này có cơ hội định hình quá trình phục hồi của chúng ta.