Thursday, 28/02/2019 - 08:27:44

Cánh cửa đã hé mở cho người muốn mua nhà

Công nhân xây cất đang đóng đinh tại một căn nhà đang được xây ở Richmond, California. (Justin Sullivan/Getty Images)

Lãi xuất đang thấp hơn đáng lẽ phải làm tăng doanh số bán nhà vào tháng 1, nhưng sự đời không diễn ra như mong muốn, nhất là trong thị trường có liên quan đến nhiều yếu tố như thị trường địa ốc. Doanh số bán nhà hiện tại đã giảm 1.2% xuống mức thấp nhất trong vòng hơn ba năm so với tháng 12 và thấp hơn 8.5% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Hiệp Hội Chuyên Viên Địa Ốc Quốc gia (NAR).


Tuy nhiên, đây có thể lại là tin tốt cho người đang tìm mua nhà với giá tương đối “hời” vào mùa xuân này.
Số liệu tuần qua cho thấy số đơn xin vay tiền mua nhà đã tăng. Như vậy, sau tuần bốn liên tiếp tụt giảm, trong tuần trước, số lượng đơn xin vay tiền đã tăng 3.6% so với tuần trước đó, theo chỉ số điều chỉnh theo mùa của Hiệp Hội Ngân Hàng Vay Tiền (MBA).

"Mức tăng đầu tiên này là dấu hiệu của sự lạc quan trong thị trường nhà đất," Joel Kan, phó chủ tịch MBA cho biết.


Nhà mới xây được rao bán tại Novato, Bắc California. (Justin Sullivan/Getty Images)

Một số chuyên viên địa ốc đã báo cáo bất ngờ về lưu lượng truy cập tốt hơn dự kiến tại các nhà mở cửa cho khách vào xem trong tháng Hai vừa qua.

Tuy nhiên, tổng số lượng vẫn thấp hơn 2.3% so với một năm trước. Sự thúc đẩy lớn nhất đến từ các đơn xin tái tài trợ khoản vay mua nhà. Chủ nhà rõ ràng nhìn thấy một cơ hội, khi các đơn tái cấp vốn tăng 6% so với tuần trước. Tỷ lệ này thấp hơn 8% so với một năm trước.

Lãi suất hợp đồng trung bình cho các khoản nợ với lãi suất cố định 30 năm với số dư cho vay phù hợp ($484,350 trở xuống) tăng lên 4.56% từ 4.48%, với các điểm giảm xuống 0.23 từ 0.27 (bao gồm cả lệ phí khởi động món vay) cho 80% khoản vay.

Các đại lý và nhà phân tích bất động sản từ lâu đã đổ lỗi cho doanh số hàng yếu là do có quá ít nhà để bán, cũng như tỷ lệ vay vốn tăng. Nhưng thực tế, nguồn cung đã tăng đều đặn trong vài tháng qua, và tỷ lệ thế chấp cũng đã giảm. Tổng số lượng nhà có sẵn để bán vào cuối tháng 1 đã tăng lên 1.59 triệu căn, tăng 6 triệu căn so với tháng 12, 2018.

Tuy vậy, giá nhà vẫn cao hơn so với một năm trước. Giá trung bình của một ngôi nhà hiện tại được bán vào tháng Giêng là $ 247,500. Nhưng con số đó chỉ cao hơn 2.8% so với tháng 1, 2018, mức tăng hàng năm thấp nhất kể từ tháng 2, 2012. Có nghĩa là giá nhà đã không còn leo thang vùn vụt như trước nữa.
"Doanh số bán nhà hiện tại trong tháng Giêng khá yếu trong lịch sử, tuy nhiên, doanh số này khả năng đã đạt kế hoạch theo chu kỳ ở mức thấp," Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng tại NAR cho biết.

"Điều tiết giá nhà kết hợp với tăng thu nhập hộ gia đình sẽ thúc đẩy khả năng chi trả nhà ở. Làm được như vậy sẽ là cơ hội để cánh cửa mở ra cho nhiều người mua hơn vào thị trường địa ốc trong những tháng tới."

Nhưng vấn đề là việc cung cấp nhà giá rẻ để bán không tăng đủ nhanh. Đó là lý do tại sao doanh số bán nhà có giá dưới $100,000 thấp hơn gần 15% so với một năm trước, trong khi doanh số bán nhà có giá trên $750,000 chỉ thấp hơn 2%.

Các công ty xây dựng nhà vẫn chưa tăng cường sản xuất để đáp ứng nguồn cung, đặc biệt là nhu cầu của người ngoại quốc muốn mua nhà ở Hoa Kỳ. Doanh số bán nhà mới xây, với giá cao hơn so với nhà hiện tại, rất yếu trong năm ngoái. Các công ty xây dựng đang bắt đầu thấy lưu lượng truy cập tìm kiếm mua nhà nhiều hơn. Nhưng họ vẫn thấy khó khăn để xây dựng những ngôi nhà rẻ hơn.

Chi phí gia tăng xuất phát từ các quy định khắt khe, khan hiếm đất có thể xây dựng, thiếu hụt lao động và thuế quan với gỗ và các vật liệu xây dựng quan trọng. Những yếu tố này tiếp tục khiến việc sản xuất nhà ở với mức giá phải chăng ngày càng khó khăn," Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng tại Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Quốc Gia (NAHB) cho biết.

NAHB cho biết, thái độ tích cực của các công ty xây dựng đã tăng trong tháng Hai, khi lưu lượng người mua và kỳ vọng bán hàng trong sáu tháng tới đạt được mức tăng đáng kể. Tỷ lệ vay ngân hàng thấp hơn cũng giúp các công ty xây dựng cảm thấy hoạt động của mình sẽ có tiến triển.

Sau khi tăng vọt vào tháng 9, 2018, lãi suất vay nợ bắt đầu giảm dần từ tháng 11 và thậm chí còn giảm mạnh hơn vào tháng 12, 2018. Vào thời điểm hiện tại, tỷ lệ này đang ở mức thấp nhất so với cùng kỳ năm ngoái.

Hầu hết các nhà phân tích nghĩ rằng sự giảm lãi suất tiền vay ngân hàng gần đây sẽ đưa nhiều người mua trở lại thị trường. Nhưng giá nhà vẫn còn cao, do sự tăng giá mạnh sau thời kỳ suy thoái kinh tế.
Điều đó đã khiến một số người mua lần đầu phải đứng ở ngoài thị trường chứ không có của để bước vào. Người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 29% doanh số bán nhà hiện tại vào tháng Giêng, so với 32% trong tháng 12. Trong lịch sử, những người mua lần đầu tiên chiếm khoảng 40% doanh số bán nhà. David Berson, chuyên gia kinh tế trưởng của NABH cho biết như vậy.

Nếu lãi suất ở gần mức thấp mới này, thì khả năng chi trả từ khả năng tăng lãi suất sẽ giảm - và tác động tích cực của thị trường việc làm và nhân khẩu học tăng sẽ làm cho nhu cầu nhà ở tăng mạnh hơn.
Nếu lãi xuất tiếp tục giữ ở mức thấp, và giá nhà tăng chậm hơn sẽ đưa thị trường nhà đất thoát khỏi tình trạng “nóng sốt” và trở lại nhiệt độ bình thường, với môi trường hoạt động ôn hòa hơn.
“Tiền lương đang tăng là cơ hội cho người mua nhà lần đầu có thể tiếp cận với thị trường, và với lượng nhà để bán nhiều hơn, doanh số bán nhà mùa xuân này sẽ giúp thị trường bắt đầu hồi phục sau những bất ổn trong thời gian qua," Sam Khater, nhà kinh tế trưởng của Freddie Mac nhận xét.

Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp