Thursday, 08/08/2019 - 06:53:33

Căng thẳng thương mại sẽ khiến người ngoại quốc sợ hãi, ngưng mua nhà ở Mỹ?


Một khu nhà townhouse vừa được xây cất và chuẩn bị rao bán hồi cuối tháng Bảy, 2019 tại Germantown Maryland, tiểu bang Maryland. (Getty Images)

 

Vượt qua cuộc thăng trầm của thị trường địa ốc sẽ trở nên khó khăn hơn vào cuối năm nay, với sự tăng giá trị nhà bị giảm tốc độ, doanh số bán hàng chậm lại và lo lắng về một cuộc suy thoái khiến việc mua nhà bị chậm lại. Đây là mô hình thu nhỏ của những gì đang xảy ra ở thị trường thế giới, nơi việc Mỹ áp đặt thuế quan và các rào cản thương mại với Trung Quốc và các quốc gia khác đã tạo ra sự bất ổn tương tự.
Những yếu tố này đã hạ nhiệt thị trường người ngoại quốc mua bất động sản tại Hoa Kỳ, theo một báo cáo gần đây từ Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia (National Association of Realtors), ảnh hưởng đến những bất động sản trị giá hàng tỉ Mỹ kim. Hồ sơ quốc tế hàng năm của hiệp hội này cho biết hoạt động mua bán nhà ở đã giảm 36% trong khoảng thời gian từ tháng 4 năm 2018 đến tháng 3 năm 2019. Người ngoại quốc đã mua 83,100 bất động sản, với tổng giá trị khoảng $77.9 tỷ trong khoảng thời gian đó, giảm từ 266,800 bất động sản trị giá $121 tỷ Mỹ kim năm trước.

Sự thay đổi này cũng do việc thay đổi về niềm tin của người tiêu thụ cũng như về chính trị và kinh tế quốc tế. Nếu bạn làm kinh doanh ở Hoa Kỳ, và bạn thấy nó ổn định và phát triển hơn, thì bạn mua một căn nhà. Nếu bạn thấy nhiều bất ổn và không chắc chắn, bạn sẽ không mua nhà. Tất cả tin tức về thương mại hiện nay là tiêu cực đối với người mua ngoại quốc.

Mỹ từng là nơi đầu tư nhà nay tương lai không chắc chắn

Các nhà đầu tư nước ngoài từ lâu đã coi Hoa Kỳ, đặc biệt là các thị trường đắt đỏ của New York City, Miami và California, là một khoản đầu tư an toàn, là nơi để kiếm tiền và thu lợi nhuận tốt từ việc chúng luôn tăng giá. Tại các thị trường như New York, cơn lũ tiền ngoại quốc, gây áp lực lên giá bất động sản, đã dẫn đến các cuộc kêu gọi thành công viết lại các luật lệ công khai tài chính và thay đổi cách hoạt động của chương trình EB5 cung cấp visa đầu tư.

Bắt đầu từ tháng 11, các nhà đầu tư sẽ cần bỏ vốn tới $900,000 Mỹ kim, tăng từ $500,000 Mỹ kim, vào sự phát triển trong các khu vực việc làm bị thiệt thòi về kinh tế hoặc các vùng cần việc làm. Mức vốn mới, cao hơn, mà các quan chức tin rằng sẽ dẫn đến ít gian lận hơn và ít tập trung vào các dự án xa xỉ. Các đường hướng mới sẽ xác định lại khu vực nào có thể là một phần của chương trình đầu tư EB-5, vì các dự án trước đây áp dụng cho các khu vực đô thị dễ thu hút đầu tư và phát triển.
Nhưng một sự kết hợp mới của rủi ro ngắn hạn và các vấn đề dài hạn có thể có tác động thậm chí còn lớn hơn, cản trở hơn cho tiền ngoại quốc trong bất động sản ở Hoa Kỳ. Sự thay đổi quan trọng nhất có thể là việc chính phủ Trung Quốc áp dụng chính sách kiểm soát vốn, việc này theo dõi chặt chẽ và kiểm soát mức độ mà các nhà đầu tư của họ có thể đặt vào bất động sản ở Hoa Kỳ và đã giảm sự chấp thuận cho đầu tư nước ngoài.
Siết chặt hơn các giới hạn đầu tư- thí dụ như công dân Trung Quốc phải báo cáo bất kỳ giao dịch ở ngoại quốc nào mua hơn 50,000 nhân dân tệ (khoảng $7,350 Mỹ kim) so với 200,000 nhân dân tệ (khoảng $29,400 Mỹ kim) trước đây - và mối quan hệ thương mại không chắc chắn với Hoa Kỳ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến đầu tư của Trung Quốc. NAR cho biết các nhà đầu tư Trung Quốc đã mua nhà ở trị giá $13.4 tỷ, giảm 56% so với năm trước và đầu tư thương mại đã giảm mạnh trong năm ngoái.
Tất cả những yếu tố nhỏ này có tác dụng cộng hưởng. Sự kiểm soát vốn ở Trung Quốc là một yếu tố lớn, nhưng một khi bạn thêm yếu tố EB5 và tất cả các cuộc đàm phán thương mại không thành công, hướng [đầu tư] sẽ là tiêu cực.


Bảng chỉ dẫn người đến mua nhà tại KB Home Villas ở Harbor City, California trong tháng Sáu, 2019. (Getty Images)

Theo truyền thống, những câu chuyện về bất động sản ngoại quốc thường là về những kẻ đầu sỏ và những nhân vật giấu tiền trong các tòa nhà cao tầng, hoặc những người mua Trung Quốc chiếm một phần lớn tài sản của Hoa Kỳ mà không nhất thiết phải sống ở đó. Nhưng thực tế của việc mua nhà ở nước ngoài có thể khác hơn nhiều.
Ví dụ, một phần lớn các khoản đầu tư ngoại quốc ở Florida là những người Canadia trốn tuyết đang tìm nơi trú ẩn mùa đông (một trong năm người mua ngoại quốc mua nhà ở tiểu bang này). Ở Texas, tiểu bang có lượng người mua ngoại quốc lớn thứ ba, người mua phần lớn là người Ấn Độ đang muốn ở gần các việc làm kỹ nghệ và người Mexico tìm kiếm tiềm năng đầu tư ở gần nước của họ.
Một số lượng đáng kể người mua ngoại quốc, 60 phần trăm theo số liệu của NAR, chỉ đơn giản là sinh viên hoặc người lao động sống ở Hoa Kỳ bằng visa, cho thấy rằng nhập cư và việc mua bất động sản có liên hệ chặt chẽ.
Những người mua nhà sống và làm việc ở Mỹ bằng visa chiếm một phần lớn của thị trường người mua ngoại quốc so với những người mua từ xa. Người ta ít nhận ra điều này. Hãy nhìn lại sinh viên đại học từ Trung Quốc, 363,000 người trong số họ đã học ở Hoa Kỳ năm ngoái, theo Viện Giáo dục Quốc tế, gấp bốn lần con số chỉ một thập niên trước.

Khoảng 10% bất động sản do người Trung Quốc mua là nhà ở cho sinh viên học tập tại Mỹ. Một mạng lưới các trang web và môi giới bất động sản có mặt để phục vụ thị trường thích hợp này, bao gồm USwoo.net và Tumeibian, hai trang web chuyên về các căn apartment và nhà ở cao cấp gần các trường Ivy League và các đại học hàng đầu khác.
Nhưng bà Carrie Law, giám đốc điều hành và chủ tịch của Juwai.com, một trang web tiếng Trung Hoa chuyên tìm các bất động sản Hoa Kỳ, nói với CNBC rằng hiệu ứng Trump đang cắt giảm một số động lực chính của nhu cầu Trung Quốc đối với tài sản của Hoa Kỳ, bao gồm mua nhà cho sinh viên đang học tập tại Mỹ và tiếng tăm "an toàn cho đầu tư" của đất nước này.
Nguồn đầu tư ngoại quốc đáng kể này có thể thu hẹp hơn nữa nếu sinh viên Trung Quốc tìm nơi khác để học sau khi chính phủ Trung Quốc cảnh báo sinh viên về việc học tập tại Hoa Kỳ, cảnh báo về thời gian xem xét lâu hơn cho visa và tăng từ chối visa từ các quan chức Hoa Kỳ.
Đại đa số người mua Ấn Độ, những người xài $6.9 tỷ Mỹ kim mua hàng năm ngoái, đang sống ở Hoa Kỳ. Nhiều người trong số họ làm việc trong ngành công nghệ và với việc đồng tiền Ấn Độ rupee hi6e5n đang được đánh giá cao, giờ đây họ có nhiều sức mua hơn. Nếu họ mua ít bất động sản ở Hoa Kỳ, thì đó là vì sự thiếu hụt nhà ở nói chung chứ không vì thay đổi trong chính sách quốc tế.

Căng thẳng thương mại sẽ tác động đến người mua ra sao trong tương lai?

Câu hỏi lớn nhất đối với các chuyên viên địa ốc về khách ngoại quốc là năm nay chỉ là sự sụt giảm tạm thời hay là dấu hiệu của những điều sắp tới. Tín hiệu cho thấy năm tới cũng sẽ khó khăn. Do các cuộc tranh luận về nhập cư của Hoa Kỳ, căng thẳng thương mại tiếp tục cản trở tăng trưởng kinh tế toàn cầu và lo ngại về suy thoái kinh tế, bất động sản Hoa Kỳ có thể mất đi một phần huy hoàng.
Trong năm tới, kinh tế của Trung Quốc sẽ ra sao, và liệu nước này có nới lỏng các biện pháp kiểm soát vốn hay không, có thể là những yếu tố quyết định. Có thể một số người mua sẽ có động lực tìm đến Canada hơn, mặc dù đất nước này kiểm soát chặt chẽ đầu tư ngoại quốc, bởi vì Canada đang chào đón người nhập cư nhiều hơn.

 

Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp