Bạn có nên dùng phương thức chủ nhân tài trợ người mua nhà?

Chủ nhân tài trợ (owner financing) có nghĩa là người bán nhà đồng ý nhận tiền trả góp từ người mua nhà.
Với hơn 90% trong tổng số các khoản nợ mortgage là do chính phủ Mỹ sở hữu hoặc bảo đảm, những quy định về việc cho vay đã siết lại rất chặt, đến nỗi nhiều người lẽ ra hội đủ điều kiện để vay tiền thì nay lại không thể mua được một ngôi nhà, đặc biệt là với số điểm tín dụng cao hơn và những quy định đòi hỏi về tiền down, cũng như bảo hiểm nợ mortgage tư nhân. Chẳng hạn, các khoản vay FHA (Cơ Quan Gia Cư Liên Bang) đều đòi hỏi phải có bảo hiểm mortgage trên mỗi món nợ.
Vì việc cho vay bị siết chặt, số lượng những thương vụ bán nhà đã bị chặn lại 15%, theo ước tính của Hiệp Hội Chuyên Viên Địa Ốc Quốc Gia (National Association of REALTORS®). Điều này gây thất vọng và chán nản cho nhiều chủ nhà cũng nhiều người mua nhà.
Chủ nhân tài trợ có thể là một giải pháp cho nhiều người. Nếu các bên tự bảo vệ mình bằng cách tuân thủ các quy định của tiểu bang, và sử dụng những nguồn có uy tín để giúp xúc tiến những cuộc giao dịch một cách an toàn, bao gồm các chuyên viên địa ốc và các luật sư của họ, thì tài trợ chủ nhân có thể là phương thức lý tưởng thay thế cho phương thức vay tiền ngân hàng.

Chủ nhân tài trợ là gì?

Chủ nhân tài trợ chỉ đơn giản có nghĩa là người chủ của ngôi nhà cầm giữ hầu hết hoặc tất cả tờ giấy nợ của người mua. Trong một thị trường địa ốc đầy biến động, chủ nhân tài trợ có thể giúp cho căn nhà được bán, mà nếu theo cách khác thì sẽ không bán được. Chuyện này có lợi cho cả người bán lẫn người mua. Chỉ cần phải có một thỏa thuận có tính ràng buộc về mặt pháp lý, nêu rõ các điều khoản của khoản nợ.

Lợi ích cho người bán

Khi người bán giữ tờ giấy nợ, đương sự thay thế cho chỗ của ngân hàng, đảm nhận những rủi ro chẳng hạn như những vụ không trả nổi nợ và thiệt hại cho tài sản, và những phần thưởng như nhận được giá trị thị trường, cộng với các khoản thanh toán tiền lãi hàng tháng trên giấy nợ.
Một người bán có thể bán một ngôi nhà mà không cần phải đáp ứng các tiêu chuẩn về sửa chữa và tính cách toàn vẹn được thiết lập bởi FHA và những nhà vay thông thường.
Một trường hợp được ưa chuộng là người bán có thể yêu cầu người mua trả tiền thuê nhà-để-sở hữu-nhà, cho đến khi nào họ tích lũy đủ cho một khoản tiền down thông thường. Một phần số tiền này được giữ bởi người bán, và một phần đi vào một quỹ tín thác. Vì vậy khi phần của tờ giấy nợ đến hạn, người mua có thể tái tài trợ với một khoản tiền vay ngân hàng thông thường trả dứt cho người bán ra.

Những lợi ích cho người mua nhà

Những người mua nào gặp khó khăn trong việc đáp ứng các tiêu chuẩn cho vay thông thường, vì bất kỳ lý do nào, đều hầu chắc hưởng lợi từ việc mua một ngôi nhà với phuơng thức chủ nhân tài trợ. Bởi vì người bán thu một khoản trả tiền lãi hàng tháng, và giữ quyền sở hữu ngôi nhà cho đến khi nào các điều khoản tài chánh được đáp ứng, nên những người mua thường có thể mua một căn nhà do người bán tài trợ, với số tiền down rất ít, hoặc không có tiền down. Tuy nhiên, họ có thể sẽ phải trả lãi suất cao hơn cho đặc quyền. Người mua có thể ngay lập tức bắt đầu an hưởng thức những lợi ích của quyền sở hữu nhà, bao gồm cả equity tăng lên và những phúc lợi thuế.
Chủ nhân tài trợ là phương thức không chỉ dành cho những khách hàng có mức điểm tín dụng thấp. Nó cũng có thể đem lại lợi ích cho những người mua nào muốn mua một ngôi nhà nhưng có lẽ không thể đáp ứng đòi hỏi phải đặt tiền down 20% của một khoản vay thông thường.

Các rủi ro trong phương thức chủ nhân tài trợ

Như trong bất kỳ giao dịch nào, phương thức chủ nhân tài trợ có những mối rủi ro. Đối với người bán, rủi ro sẽ là người mua ngưng trả góp, lấy cắp hoặc phá hư nhà cửa. Nhưng trong trường hợp xảy ra chuyện trả nợ không nổi, bạn lấy lại nhà với bất cứ khoản tiền nào do người mua đã trả được tịch thu và giao cho bạn.
Đối với người mua, rủi ro là chuyện người bán không có chủ quyền nhà rõ ràng, hoặc các khoản nợ vay do chủ nhân tài trợ được gắn với khoản nợ có lãi suất điều chỉnh được của người bán. Điều này có thể gây tốn kém nhiều hơn trong vài năm, so với mức mà người mua có thể đủ tiền để chi.
Chuyên viên môi giới địa ốc của bạn của bạn có thể có thái độ tiêu cực đối với việc bạn bán nhà cách này, bởi vì những người môi giới đã quen với các thủ tục ngân hàng. Tuy nhiên, bất kỳ vấn đề nào có thể phát sinh đều được quản trị với những biện pháp bảo vệ thích hợp cho cả hai bên. Hãy tham khảo ý kiến của một luật sư địa ốc và chuyên viên địa ốc của bạn, để biết thêm thông tin. (kh)