Mua nhà tại California, hãy lưu lại qui trình sau đây, rất hữu ích cho quí vị lần đầu mua nhà

Photo by Drew Dau on Unsplash

Trong bài viết này, xin hướng dẫn các bước quy trình mua nhà ở California có mốc thời gian (giả sử với escrow 30 ngày).

1) 𝐂𝐡𝐮𝐚̂̉𝐧 𝐛𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛́𝐜 𝐤𝐡𝐢 𝐭𝐢̀𝐦 𝐧𝐡𝐚̀ (𝟏–𝟑 𝐭𝐮𝐚̂̀𝐧)

Xác định ngân sách: tính down payment (số tiền bạn dự định trả cho căn nhà ngoài tiền ngân hàng cho vay), chi phí đóng escrow (thường ~1.5-2% giá mua), quỹ dự phòng sửa chữa.

Lấy pre-approval từ lender: giúp biết rõ mức vay, lãi suất,

Chọn realtor (agent) và khu vực mục tiêu: xem open house, so sánh giá, tiện ích, trường học, thời gian đi làm.

Sẵn sàng giấy tờ: bank statements, thu nhập, khai thuế… để lender duyệt nhanh.

2) 𝐄𝐬𝐜𝐫𝐨𝐰 𝐥𝐚̀ 𝐠𝐢̀?

Escrow là bên thứ ba trung lập giữ tiền cọc, phối hợp giấy tờ, và chỉ giải ngân khi hai bên hoàn thành các điều kiện mua nhà.

Ở CA, tiền cọc mua nhà (EMD) thường 1- 3% giá mua, và sẽ nộp vào escrow trong vòng 1-3 ngày làm việc (tuỳ theo hợp đồng) sau khi offer được chấp nhận.

3) 𝐂𝐚́𝐜 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐢𝐧𝐠𝐞𝐧𝐜𝐢𝐞𝐬 𝐜𝐡𝐢́𝐧𝐡

Hiểu nôm na là điều kiện mà người mua có thể thương lượng người bán. Nếu người mua thấy những điều kiện này ổn hết thì có thể đi tiếp hoặc không ổn thì có thể huỷ hợp đồng mà không bị mất tiền cọc.

* 𝐈𝐧𝐬𝐩𝐞𝐜𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐢𝐧𝐠𝐞𝐧𝐜𝐲 (𝐤𝐢𝐞̂̉𝐦 𝐭𝐫𝐚 𝐧𝐡𝐚̀): 7–17 ngày. Bạn kiểm tra tổng thể, mối mọt, mái, điện… Nếu có vấn đề lớn mà bạn nghĩ không thể mua một căn nhà như vậy thì có thể hủy hợp đồng mà không mất tiền cọc. Hoặc nếu những vấn đề đó có thể sửa chữa được, bạn có thể yêu cầu sửa hoặc yêu cầu chủ nhà cho lại một khoản tiền hợp lý để sửa chữa hợp lý. Cái này cũng tuỳ thuộc vào chủ nhà hoặc khả năng thương lượng của agent của bạn.

* 𝐀𝐩𝐩𝐫𝐚𝐢𝐬𝐚𝐥 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐢𝐧𝐠𝐞𝐧𝐜𝐲 (đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐠𝐢𝐚́): ~17 ngày. Nếu định giá thấp hơn giá mua, bạn có quyền thương lượng hoặc hủy hợp đồng.

* 𝐋𝐨𝐚𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐢𝐧𝐠𝐞𝐧𝐜𝐲 (𝐤𝐡𝐨𝐚̉𝐧 𝐯𝐚𝐲): ~21 ngày. Nếu không được duyệt vay có thể hủy.

* 𝐓𝐢𝐭𝐥𝐞/𝐇𝐎𝐀/𝐝𝐢𝐬𝐜𝐥𝐨𝐬𝐮𝐫𝐞𝐬: xem giấy tờ chủ quyền nhà, easements, phí HOA, nội quy, các bản khai (TDS, SPQ…) của chủ nhà. Thường nhận trong tuần đầu và xem xét trong vài ngày.

Lưu ý: Trong thị trường cạnh tranh, thời hạn cho những contingencies có thể rút ngắn lại.

4) 𝐒𝐚𝐮 đ𝐚̂𝐲 𝐥𝐚̀ 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐪𝐮𝐲 𝐭𝐫𝐢̀𝐧𝐡 𝐦𝐮𝐚 𝐧𝐡𝐚̀ 𝐜𝐨́ 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐜𝐮̣ 𝐭𝐡𝐞̂̉

Ngày 0: Bạn mua nhà single home giá $820,000. Bạn dự định sẽ có down 20% ($164,000). Chi phí đóng hồ sơ sẽ thuờng khoảng 1.5 - 2% ( ~ $12,300 - $20,500) tuỳ vào hồ sơ nguời mua. Vậy bạn cần chuẩn bị khoảng $176,300 - $184,500. Offer được chấp nhận. Mở escrow. Bạn sẽ chuẩn bị nộp tiền cọc vào escrow 3% = $24,600.

Ngày 1–3: Bạn nộp tiền cọc,Escrow và Title mở hồ sơ, bạn nhận bộ hồ sơ mở escrow. Bên cho vay (Lender) sẽ đặt lịch thẩm định nhà (appraisal). Bạn sẽ đặt lịch kiểm tra nhà : tổng quát, mối mọt, mái… Bạn bắt đầu khảo giá bảo hiểm nhà.

Ngày 4–7: Người kiểm tra nhà sẽ đến nhà kiểm tra, bạn có thể đến cùng với họ, sau đó nhận báo cáo. Trong thời gian này, người bán cũng sẽ cung cấp disclosures (trình bày những thông tin trong ngôi nhà), HOA docs (nếu nhà trong khu community townhouse, condo sẽ có thêm giấy tờ của khu vực). Bạn bắt đầu xem báo cáo kiểm tra nhà và thương lượng sửa chữa hoặc credit nếu cần.

Ngày 8–10: Appraisal diễn ra. Hai bên chốt yêu cầu sửa/credit (nếu có). Bạn có thể gỡ inspection contingency sau khi hài lòng.

Ngày 11–17: Nhận kết quả appraisal; nếu thẩm định ra đúng giá hoặc cao hơn, tức là căn nhà đúng với gía trị bạn mua, bên cho vay sẽ cho bạn vay đủ số tiền bạn cần. Lúc này có thể gỡ appraisal contingency. Lender sẽ xử lý điều kiện vay và bạn bổ sung giấy tờ nếu họ yêu cầu.

Ngày 18–21: Bên lender báo chính thức chấp nhận cho vay. Nhận Underwriting Approval (loan clear-to-close). Gỡ loan contingency. Chốt bảo hiểm nhà.

Ngày 22–25: Lender phát hành Closing Disclosure (CD). Theo luật, bạn phải có tối thiểu 3 ngày làm việc để xem trước khi ký loan docs. Escrow gửi ước tính chi phí đóng hồ sơ cuối cùng.

Ngày 26–28: Final walk-through (kiểm tra lại nhà) thường 1–2 ngày trước khi đóng để đảm bảo tình trạng nhà không đổi và các sửa chữa (nếu có) đã xong. Ký loan docs với công chứng notary. Chuyển tiền phần còn lại mà bạn muốn down ban đầu cho esrow (luôn xác thực thông tin chuyển khoản trực tiếp với escrow để tránh lừa đảo).

Ngày 29: Lender chuyển tiền Loan vào escrow. Escrow nộp hồ sơ sang county để ghi nhận (recording).

Ngày 30: Ghi nhận hoàn tất. Nhận chìa khóa!

6) LƯU Ý TIỀN CỌC

Trong thời hạn contingency: Nếu bạn hủy vì lý do hợp lệ (ví dụ inspection không đạt, appraisal thấp mà không tìm được giải pháp, không vay được), bạn thường sẽ nhận lại được tiền cọc.

Sau khi gỡ contingencies: Nếu hủy không do lỗi người bán, tiền cọc có thể bị mất.

Hy vọng bài viết này có thể giúp các bạn mới mua nhà lần đầu hình dung được bao quát quy trình mua nhà.

(TH Nhu White)