Thị trường địa ốc ở quận Cam có thể khủng hoảng?

Minh Nguyễn

Gần đây, báo chí loan hai tin xấu liên quan đến thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc ở khu vực quận Cam. Một tin lọt ra từ thống kê của Công ty Dữ liệu Địa ốc Dataquick. Tin còn lại là chuyện một số nhà tài trợ có “máu mặt” ở quận Cam - chuyên cho vay loại nợ “subprime”, thông báo ở thị trường chứng khoán New York rằng họ lỗ rất nhiều khi cho người mua nhà có điểm tín dụng (credit scores) quá xấu, hoặc con nợ trả trước rất ít (very low downpayment) vay, hay vì một số lý do khác...

Khi có quá nhiều con nợ không đủ sức trả nợ, số nhà do ngân hàng cho vay để mua, hay nhà tài trợ tịch thu bán lại trên thị trường quá nhiều thì giá nhà sẽ tuột ào ào, bởi các nhà tài trợ luôn có khuynh hướng bán thật nhanh vừa để sớm thu hồi vốn vừa giảm bớt  chi phí, bất kể giá bán dưới giá thị trường.

Hai tuần trước, Công ty tài trợ New Century Financial Corp. và Công ty HSBC Holdings, thông báo trên thị trường chứng khoán là họ lỗ nặng vì quá nhiều con nợ không trả nợ (defaults). Tin chết người này làm cho cổ phiếu của New Century Financial Corp. tuột xuống, mất 36%. Tuy cổ phiếu của HSBC không mất giá nhiều như vậy nhưng cũng giảm 2.6%. Đại công ty HSBC Holdings (trụ sở chính ở London, Anh quốc) loan báo đã bỏ ra $1.76 tỉ đô la để đối phó với các khoản lỗ do cho vay  theo kiểu “subprime” mà chủ nhà không trả nợ (default).

Ngoài ra, giá cổ phiếu của Countrywide Financial Corp. và Wells Fargo Bank cũng đã giảm từ 1% đến 2% do tin trên. Công ty Accredited Home Lenders Holdings Co., (trụ sở chính ở San Diego) loan báo lỗ $37.8 triệu đô la trong quí thứ tư 2006, trong khi cùng thời gian này của năm trước, họ lời $43 triệu đô la. Tệ nhất có lẽ là công ty ResMae Mortgage Corp., ở Brea (quận Cam). Công ty này đã khai phá sản hồi tuần trước vì các nhà đầu tư tài chính (investors) buộc công ty phải mua lại (buy back) số nợ xấu (defaulting loans) lên đến $308 triệu đô la.

Theo ước lượng của kỹ nghệ tài trợ, khi tổng nợ (tiền vay mua nhà) lên tới $800 tỉ đô la thì sẽ phải điều chỉnh lãi suất (rate reset) trong năm nay. Tính ra, cứ 11 khoản vay mua nhà thì có một khoản nợ đã được vay qua các chương trình tài trợ lãi suất thả nổi (ARMs) hoặc “subprime”.

Suốt năm qua, rất nhiều viên chức tài chính của chính phủ liên bang cũng như giới chuyên viên kinh tế tài chính của khu vực tư nhân đã nhiều lần cảnh báo về nguy cơ đổ dốc (crash) kinh hoàng của thị trường địa ốc Hoa Kỳ. Người ta thấy rằng phần lớn những người vay nợ mua nhà qua các chương trình tài trợ “subprime” là những người có lợi tức thấp hoặc chỉ ở mức trung bình. Họ đã gồng mình quá đáng để mua nhà, bất chấp các nguy cơ tiềm ẩn. Đó là những điều được Bộ Phát triển Gia cư (HUD) nêu ra trong một bản phúc tình hồi năm ngoái.

Nếu giá nhà trên thị trường tiếp tục tăng, họ có thể bồi đắp được phần trị giá gia tăng cho mình (equity). Lỡ có gặp trục trặc về khả năng thanh toán, họ có thể bán nhà và vẫn có thể kiếm được ít tiền bỏ túi. Tuy nhiên, phần lớn thị trường địa ốc ở Hoa Kỳ đã khựng lại, bản tường trình mới nhất của Hiệp hội Địa ốc Hoa Kỳ (NAR) cho biết như vậy. Khi giá nhà trên thị trường địa ốc không tăng, nếu chẳng may chủ nhà rơi vào tình thế không thể trả nợ đúng hạn mỗi tháng, thảm kịch của cá nhân họ sẽ kéo cả nhà tài trợ cùng chìm và tất cả... chết chùm!

Ở bản tường trình ngày 12.2.2007 của RealtyTrac - một công ty chuyên về dữ liệu và mua bán nhà bị ngân hàng tịch thu - về tình hình chung của thị trường địa ốc trên toàn nước Mỹ, số nhà bị nhà tài trợ xiết nợ (forclosures) trong tháng Giêng 2007 đã tăng tới 25% so với tháng Giêng 2006.

Theo một bản tường trình của Công ty Dữ liệu địa ốc Dataquick ngày 24.1.2007, ở California, số nhà mà chủ nợ không trả nợ hàng tháng (defaults) tiếp tục gia tăng trong quí thứ tư 2006 so với quí thứ ba.

Trên toàn tiểu bang California, trong giai đoạn từ tháng 10 đến tháng 12.2006, các nhà tài trợ đã gửi ra 37,273 tờ thông báo không trả nợ (Notice of Defaults) cho các chủ nhà. Con số này tăng tới 36.9% so với giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 9 (có 27,218 Notice of Defaults). Nếu so với quí thứ tư 2005 thì tỷ lệ này tăng tới 145.3% (chỉ có 15,196 Default notices trong quí thứ tư 2005).

Khu vực thung lũng điện tử (Santa Clara county bao gồm cả thành phố San Jose) tuy số người vay tiền mua nhà rồi không trả nổi nợ có nhiều hơn nhưng vẫn không đáng kể nếu so với quận Cam. Dữ kiện Dataquick cho thấy quận Santa Clara có 874 nhà nhận được giấy thông báo không trả nợ trong quí thứ tư 2006, tăng 78.7% (489 trường hợp) so với quí thứ tư 2005.

Riêng tại quận Cam, quí thứ tư 2006 có tới 1,983 nhà nhận giấy thông báo không trả nợ, so với quí thứ tư 2005 đã gia tăng 116% (918 trường hợp ở quí thứ tư 2005). Quận Riverside có số nhà nhận được giấy báo không trả nợ nhiều nhất và là nơi có tỉ lệ nhận giấy báo tăng nhiều nhất trên toàn tiểu bang. Dữ kiện của Dataquick cho thấy đã có 4,528 tờ Notice of Defaults được gửi đi trong quí thứ tư 2006, so với 1,607 trường hợp ở quí thứ tư 2005. Như vậy là đã gia tăng tới 181%.

“Notice of Default” là tờ thông báo không trả nợ mà nhà tài trợ gửi tới cho các con nợ khi họ không nhận được số tiền lẽ ra con nợ phải trả hàng tháng. Tờ giấy này cũng được nhà tài trợ đăng ký tại quận hạt địa phương vì đây là thủ tục pháp lý sơ khởi để nhà tài trợ tiến hành các bước kế tiếp: chuẩn bị lấy lại nhà để bán và thu hồi vốn (foreclosure), nếu con nợ không thanh thỏa số tiền chưa trả theo hợp đồng vay nợ (cộng với tiền phạt).

Bản phúc trình của Dataquick còn cho hay những người không trả nợ vào quí thứ tư 2006 là những người mới vay nợ thời gian gần đây, tức khoảng giữa tháng Giêng 2005 đến tháng hai 2006. Những quận có nhiều trường hợp chủ nhà nhận được thông báo không trả nợ là các quận  Merced, Riverside và  Tulare.

Ở thời điểm vừa kể, các dữ kiện thống kê cũng cho thấy cứ 5 người vay nợ mua nhà thì một người vay qua các chương trình tiềm ẩn nhiều rủi ro về sau như “Option Loans” hay vay qua “Subprime”.

Thị trường địa ốc tại Quận Cam sẽ ra sao?

Đầu tháng hai 2007, Công ty dữ liệu tiểu sử tín dụng Experian ở Costa Mesa phối hợp với Công ty thăm dò dư luận Gallup, mở một cuộc khảo cứu. Họ thấy có đến 47% số người được phỏng vấn cho rằng “thị trường địa ốc đang khủng hoảng và có nhiều khả năng giá nhà sẽ tuột mạnh thêm. Hồi Tháng 5.2005, chỉ có 37% người được phỏng vấn có ý tưởng như vậy và hồi tháng tư 2006 chỉ có 42% người được phỏng vấn tin rằng thị trường địa ốc sẽ xuống dốc hơn nữa. Cuộc khảo cứu cho thấy, càng ngày, dân chúng càng cảm thấy bất an đối với sự thăng giáng của thị trường địa ốc. Đi vào chi tiết hơn, cuộc khảo cứu còn cho thấy, 52% cư dân các tiểu bang phía Tây (tức California, Nevada, Arizona - là những tiểu bang mà giá nhà từng lên vùn vụt, nhất là giai đoạn 2001-2005) cho rằng giá nhà sẽ sụt nhiều hơn, trong khi tỉ lệ này ở các tiểu bang phía Đông là 49% và miền Trung Tây là 41%.

Nhìn vào tỉ lệ nhà bị nhà tài trợ đang chuẩn bị các biện pháp để lấy lại nhà vì người vay không trả nợ, đã tăng đến 116% ở quận Cam California thì rõ ràng nó rất dễ làm người ta chột dạ. Thế nhưng đây vẫn là con số rất nhỏ. Chính vì vậy mà Dataquick nhận xét rằng “rất bình thường” chứ không có gì đáng hoảng.

Tình hình địa ốc quận Cam chỉ trở nên tồi tệ khi nền kinh tế địa phương đầy người thất nghiệp. Các công ty, hãng xưởng đua nhau sa thải. Chuyện này chưa có dấu hiệu nào  cho thấy sẽ xảy ra trong tương lai gần. Khi người ta thất nghiệp, nhà không trả nổi nợ hàng tháng thì chủ nhà mới có khuynh hướng bỏ mặc cho nhà băng “kéo” mất nhà, nếu không bán nổi. Ở chu kỳ suy thoái địa ốc trước, hồi đầu thập niên 1990, số nhà bị các nhà tài trợ xiết và bán lại trên thị trường quận Cam California, có ngày lên đến 800 căn. Trong nhiều tháng lúc nào cũng có từ 30,000 đến 40,000 căn nhà bán trên thị trường là nhà bị nhà tài trợ tịch thu và bán lại, hoặc bán “short sale” (tức nhà tài trợ chấp nhận để con nợ - chủ nhà- đứng ra bán căn nhà với giá bán dưới trị giá khoản nợ vì thị trường quá tồi tệ). Thời gian này, giá nhà xuống quá nhanh, nhiều người ôm các món nợ nhiều hơn giá trị ngôi nhà đang ở.

Bây giờ, dù nhà bán chậm hơn, nhiều căn nhà phải giảm giá mới bán nổi nhưng không có dấu hiệu nào cho thấy thị trường địa ốc tại quận Cam đang đi giật lùi. Nhiều kinh tế gia dự đoán thị trường địa ốc sẽ trụ lại vào mùa hè này và chậm chạp ngóc dần lên chứ không tiếp tục đi xuống.